「中古マンションのリノベーションって実際どうなの？」
「リノベーションに適したマンションの選び方を知りたい」

中古マンションを購入してリノベーションすることで、自分好みの理想の住まいを実現する方法が近年人気を集めています。

しかし、リノベーションを検討している人の多くが上記のような不安を抱えており、なかなか実現できずにいるのです。

この記事を読めば、中古マンションのリノベーションにかかる費用や、物件選びのコツが把握できます。

さらに、後悔しないためのポイントについても解説していきますので、理想の住まい実現に一歩近づけるでしょう。

リノベーションマンションとは、中古マンションに大規模な改装工事を行い、住みやすくした物件のことです。

住環境を整えたり新しい設備を投入したりすることで、性能や価値を付与し、古いマンションを現代の暮らしに合った物件へと変えています。

自分のライフスタイル・ライフステージに合わせて、間取りや内装を自由に変更できるのが魅力です。

中古マンションをリノベーションするメリットは以下の通りです。

1番の魅力は、新築よりも安い金額で物件を購入でき、なおかつ注文住宅のようなオーダーメイドの住まいが実現できることでしょう。築年数が経過しているマンションでも、リノベーションで内装や設備状態を改善できれば、十分快適に暮らせます。

さらに、物件の資産価値を高めることも可能です。

また、ライフステージに合った住まいを実現しやすいのもメリットでしょう。

中古マンションのリノベーションは、間取りなどの内装を比較的自由に設計できます。子どもやお年寄りを考慮して目が行き届きやすい間取りを採用したり、家事動線を意識して水回り設備をひとまとめにしたりできるのです。

さらには、自分の好きなテイストの住まいを実現することもできます。コンクリート打ちっぱなしの壁や天井を活かしたり、レトロな雰囲気を残しつつ住宅性能のみアップさせたりできるのは、リノベーションならではの魅力でしょう。

詳しい内容については「おしゃれな中古マンションの鉄則｜リノベーションのコツを抑えよう」をご覧ください。

以下のケースに該当する人は、中古マンションのリノベーションを視野に入れてみることをおすすめします。

ただし、リノベーション物件には思わぬ落とし穴があります。

以下のデメリットに注意した上で計画しなければ失敗してしまうでしょう。

中古マンションの中には耐震性が乏しいものや、経年劣化で設備や資材にダメージがあるものも多く存在します。

内装にいくらこだわったとしても、マンション自体に耐久性がなければ根本の解決にはなりません。

「中古マンションであればどのマンションでも良い」というわけではないので注意しましょう。

またリノベーションをする場合は、新築時に組むような一般的な住宅ローンが利用できないというデメリットがあります。金利の高いローンを組むか、マンションの状態によってはローンを組むことすらできない可能性もあるのです。

さらに、新築物件よりもリノベーションのほうが作業工程が多いため、引き渡しまでに時間がかかることにも留意しなければなりません。住環境をすぐにでも変更したい・長いスパンで計画するのが難しいケースには向かないでしょう。

中古マンションを購入する際は、リノベーションに適した物件かどうかを見極めることが重要です。

上記のような懸念点を頭に入れながら物件を探すよう心掛けてください。

【参照記事】
【最悪だ...】リノベーションで起こった失敗談10選とその対処法
リノベーションマンションのデメリット6つ！買うなら築30年前後

【リノベーションとリフォームの違い】

「リノベーション」は、既存の建物をより住みやすく改良する工事で、主に機能や価値の再生が目的です。

新築当初よりも住宅性能を良くしたり設備を設置することにより、従来の物件に付加価値をつけることができます。

暮らし全体を見据えて包括的に改修するため、部分的な対処でなく物件の根本的な問題・暮らしの悩みを解消するのが目標です。配管や躯体など表面から見えない部分の工事もおこなう抜本的な改修なので、それなりの専門知識が必要になります。　

一方で「リフォーム」は老朽化したり古くなったりしたものを、新築当初の状態まで回復させる工事のことです。経年劣化でマイナスになってしまったものをゼロに戻すイメージで、改修・改装工事などが該当します。

不具合を部分的に交換する「修繕」がメインとなり、建築の高度な専門知識も原則必要ないため、営業職が担当するケースもあるようです。

また、建物全体の改修工事は「フルリフォーム」や「フルリノベーション」などと呼ばれますが、この2つの単語はほぼ同義で使われます。

【参照記事】
2分で分かる！リフォームとリノベーションのたった１つの違い

予算300万円でマンションフルリフォームを成功させるためにすべきこと

200万円でマンションをリフォーム！200万円でできる工事一覧

中古マンションのリノベーションには以下の3つの費用が必要です。

予算組みを失敗しないためには、主な費用である「マンション購入費用」と「リノベーション費用」のバランスを上手く取ることが重要になります。

ただし荷揚げ費用や引っ越し費用など、リノベーションに直接関わらない「諸経費」も必要になることも計算しておかなければなりません。資金計画時に抜けていると慌てて費用を捻出することになるため、しっかりと把握しておきましょう。

マンションのリノベーション費用については「マンションリノベーションの費用とは？おしゃれな間取りの物件を手に入れよう」で詳しく解説しています。

【中古マンション購入の流れと必要な費用】

まず、マンション購入時は「マンションそのものの購入費用＋取得諸費用」がかかります。

たとえば、2,000万円のマンションを購入した場合は、取得諸費用が200万円ほど必要になるので、あらかじめ予算に入れておきましょう。

中古物件といっても、高い買い物であることに変わりはないため、購入時はローンを組むケースがほとんどです。

しかし、築年数が古すぎるとローンを組みづらいので、十分注意しましょう。

リノベーションの場合も新築と同様に、ローンの貸し出し可能額に制限があったり、返済期間が短かったりするケースが多いのです。

中古マンション購入前には、物件の築年数と借り入れ可能額の関係についてしっかり把握しておいてください。

【リノベーションの種類】

「表装リノベーション」は、主に内装などの目に見える部分だけを現在のライフスタイルに合わせて改修するリノベーションです。

比較的規模の小さいリノベーションなので、費用が安く工期も短くなる傾向があります。

「スケルトンリノベーション」は、部屋やマンション全体を一度躯体のみの状態まで解体し、表装も内部も最新設備へと刷新するリノベーションです。

見えない部分も新しくできるため、マンションの付加価値を高めたり、老朽化した部分を刷新したりできるメリットがあります。

たとえば、床下の老朽化した配管を交換し、水回り設備を再配置するなどの施工が可能になるのです。

そのため、スケルトンリノベーションをおこなえば、多少築年数が経過していても長く快適に暮らせるメリットがあります。

ただし、規模が大きい工事となるため、費用や施工期間がそれなりに必要になるでしょう。

以下はスケルトンリノベーションに必要な費用の目安です。
 

【中古マンションのスケルトンリノベーション費用目安】

1㎡あたり15〜20万円がおおよその相場ですが、施工内容によって変動するため、あくまでも目安として考えておきましょう。スケルトンリフォームは、平米数が狭ければ狭いほど安くなるというわけではありません。

たとえば、水回り設備を改装する場合は、広さに関わらず一定のコストが必要になります。

そのため専有面積が小さい場合は、トータルコストは安くても1㎡あたりの費用が高くなってしまうのです。

「工事費」は、実際にリノベーションの工事にかかるコストのことで、主に以下の費用が含まれます。

上記費用は、依頼主側からはコントロールできない費用です。

この工事費はある程度固定されている費用なので、業者によって大きく変動することは原則ありません。

企業努力で数十万程度は安くできるかもしれませんが、建材や設備の価格は変えられないからです。

そのため、建材や設備にかかる費用を自分でコントロールし、リノベーションにかかるトータル費用を調節しなければなりません。

設備・建築費を左右する主な要素としては、下記の6つが挙げられます。
 

【リノベーション費用を左右する6つの要素】

どの程度まで刷新するのか、どれくらいのグレードを採用するのかによって大きく費用は変動します。

特にスケルトンリノベーションでは、工法や設備のグレードの選択肢が多いため、注意が必要です。

なにもかもこだわってしまうと莫大なコストがかかってしまうので、やりたいことに優先順位をつけなければなりません。

万が一見積もりが予算を超過してしまった場合は、上記の要素を参考にしながら素材やプランの見直しをおこない、コスト削減することをおすすめします。

中古マンションのリノベーションでは、物件を購入してから着工することになるため、工事期間中は別の場所に住まなければならないケースも存在します。

その場合は、引っ越し費用や仮住まいの家賃が発生することになるでしょう。

さらに、中古マンション購入時にローンを組んだ場合は、工事期間中もローンの支払いが発生します。

「住宅ローン」と「仮住まい家賃」をダブルで支払わなければならないため、十分注意してください。

物件選びやリノベーションの規模を検討する際には「工事にどのくらいの日数がかかりそうなのか」という観点から検討することも重要になるでしょう。

中古マンションの購入時には、以下の8つのポイントに着目しましょう。

中古マンションは新築購入時とは異なる着眼点で物件を選ばなければなりません。

特に1〜7の項目は欠かさずチェックし、納得できる物件を見つけてください。

ただし、マンションの設備や配管などは年々劣化していきます。築年数が経過したマンションは老朽化によるダメージが大きくなっているため、そのぶん刷新しなければならない箇所も多くなってしまうのです。

必要な修繕をおこなわず、リノベーション費用を出し惜しみしてしまうと、のちのちトラブルを引き起こします。最悪の場合は再改修が必要になったり、住めなくなってしまうかもしれません。

マンションの寿命と耐用年数については「【分譲マンション】建て替えは賛成・反対どちらを選ぶべき？負担費用や実施の流れ」で詳しく解説しています。

【耐震基準の種類と違い】

2つの耐震基準の大きな違いは、揺れに対する強度です。基本的には「新耐震基準」で建てられている築40年未満のマンションを選ぶといいでしょう。

ただし、旧耐震基準で建てられたマンションでも、新耐震基準と同等の耐震性が認められている物件であれば問題はありません。

築年数が古いマンションの場合は「耐震改修・耐震補強をおこなっているか」や「インスペクションに合格しているか」などをチェックし、安全性を確認しましょう。

中古マンションの相場感は「同じエリア・同じ条件」の物件を見比べることでチェックできます。

物件情報サイトなど、Web上の物件を見比べて情報収集してみるといいでしょう。

ただし、売り出されているマンションの中には、売り出し当初の金額設定のまま売れ残っているものも存在します。

あくまでも目安程度の価格として考えておきましょう。

また、相場よりかなり安い物件も注意が必要です。相場と乖離している場合は「借地権」のみが取得できるマンションや、投資用の「オーナーチェンジ物件」など、何らかの理由があるかもしれません。

しかし、管理がずさんだと老朽化が進むため、最悪耐震性能まで影響するケースもあります。

必要な時期に必要な修繕をおこなっているか、きちんとチェックしておきましょう。

自主管理の中古マンションも存在しますが、管理が難しいためあまりおすすめしません。

素人である住民だけで修繕計画をしなければならず、住宅ローン借り入れ時に不利になるなどのデメリットがあるためです。

また、共用部分の管理状況もあわせてチェックしてください。以下はチェックすべき共用部分の一例です。

重要事項説明書には、主にマンションに関する以下のことが記述されています。

上記項目をチェックする際には、売主や管理組合の滞納状況などもあわせて確認しておきましょう。

万が一滞納があった場合は、買主である自分に支払い責任が発生する可能性があるためです。

【マンション構造の種類】

たとえば、壁を撤去して広々としたLDKにリノベーションしたい場合は、「壁式構造」のマンションを購入しても実現できないので注意が必要です。

また、水回り設備を再配置するケースでは、給排水管が入っている「パイプスペース」の位置が重要になります。パイプスペースから離れた場所であればあるほど、水が流れるよう勾配を作らなければならず、床が高くなってしまうのです。

ただし、専門的な内容を一般の人が判断するのは難しいため、リノベーション会社と相談しながら検討するのがいいでしょう。

また「住宅ローン控除」を利用したい場合は、購入するマンションの築年数にも留意する必要があります。マンションなどの耐火建築物の場合は、築25年以上経過すると対象外となるため気を付けましょう。

さらに、所有権がなく「借地権」のみのマンションであるケースでは、ローン自体組めないこともあるため注意が必要です。

「適合リノベーション住宅」とは、統一規格や品質に適合した優秀なリノベーション住宅のことです。適切な検査・改修をおこなっており、住宅履歴情報として工事の記録が保管されているメリットがあります。

住宅履歴情報があるとメンテナンスなどの管理がしやすくなり、万が一不具合が発生した場合の保証が受けられるケースもあるのです。

中古マンション選びに成功しても、リノベーション会社選びにつまづいてしまうと、失敗する可能性は高くなってしまうでしょう。

ここからは、ケース別に適切なリノベーション会社の選び方について解説していきます。
 

上記の2つのケースでは、それぞれ選ぶべきリノベーション会社が異なるため、自分に合ったほうを選択してください。

もちろん、優良な会社を見極めることも重要です。依頼先を検討する際は、必ず見積もりを取ることをおすすめします。先述した工事費の内訳を、しっかり記載・説明してくれる誠実な業者なら安心できるでしょう。

さらに、価格や対応だけでなく、「自分のやりたいリノベーション内容の実績があるかどうか」もあわせてチェックしてください。

施工事例や実績については、リノベーション会社の公式サイトをチェックするか、担当者にヒアリングすると把握できます。

その際は、自分が理想とするリノベーション内容に近いものがあるかどうかもチェックしておきましょう。

また、提示した予算の中で、いかに理想に近いリノベーションを実現してくれるかどうかも重要なチェック項目です。以下のポイントに着目すると判断しやすいでしょう。
 

最後に、中古マンションのリノベーションについてのよくある質問や、注意点を紹介していきます。
 

上記のポイントを押さえれば、リノベーションに失敗する確率がぐっと低くなるでしょう。

事前にしっかり把握して、実施する際に役立ててください。

一方で、リフォーム・リノベーション済みの物件は、契約後即入居でき、住宅ローンを組みやすいメリットがあります。

しかし、表面のリノベーションしか把握できないため、目に見えない部分の劣化具合や不具合などに気付きにくいデメリットがあるのです。

そのため、着工済みの中古マンションである場合は、どの程度まで刷新しているのかや保証範囲などをしっかり把握しておかなければなりません。

きちんと確認しなかったために、のちに欠陥が見つかったという声も挙がっています。

失敗やトラブルも多いため、リノベーションマンションに住むなら自分でおこなうのがおすすめです。

まずは購入を検討している中古マンションで、どのような住宅ローンが組めるのか把握しましょう。

中古マンションでは、借り入れ額や借り入れ期間に制限があるケースが多く、審査も厳しくなってしまいます。場合によっては複数社から借り入れする必要が出てくるかもしれません。

また、新築とは異なり中古マンションは購入から引き渡しまでの期間が短いため、ローンを検討する時間も短くなります。

焦って誤った組み方をしないためにも、早めに借り入れ先に目星をつけておきましょう。

金融機関の窓口で相談しておくのもおすすめです。

中古マンションをリノベーションするメリットは、新築よりも安い金額で購入でき、注文住宅のようなオーダーメイドの住まいを実現できることです。

ただし、新築よりも物件選び・資金計画が複雑になるため、しっかりと検討を重ねる必要があります。

特に、中古マンションを選定する際は注意が必要です。

さまざまな側面から「自分のやりたいリノベーション内容が実現できるマンションかどうか」を検討しましょう。