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家の耐用年数は木造でおよそ20年～30年とされており、それ以降は建て替えやリノベーション・リフォームなどの対応が必要です。
実際に家の建て替えにはいくらの予算が必要なのかを知らず、見通しの立たないまま着工してしまうと、満足度の低い結果になる可能性も。基礎知識や費用の目安を事前に調べておくと、満足いく建て替えができます。
今回は1000万円の予算で行う家の建て替えについて、以下のような内容をご紹介します。
- 1000万円で家は建て替えられるか？
- 1000万円の予算ではどんな家に建て替わるのか
- 家建て替えの費用内訳は？
- 家の建て替え時に必要な準備は？
- リノベーションと建て替えどっちがお得？
家の建て替えについて、具体的な工事内容や費用相場を知っておくと、予算内でより完成度の高い家に生まれ変わらせることができます。さっそく1000万円で家の建て替えができるかについて、解説していきます。
1000万円の費用で家の建て替えは可能！
家の建て替えは、かなりの制限が発生しますが、1000万円あれば可能です。
建築工事の費用は、全ての部屋の面積を合わせた「延べ面積」によって決まるので、新しく完成する家はかなり手狭になる可能性があります。
また解体費用や、廃材の処理費用など、建築以外にも費用がかかるため、1000万円全額を建築費用にまわせるわけではありません。どこにどのくらいの費用が掛かるのか、相場をしっかり理解しておくのが大切です。
実際に1000万円台で建てた「ローコスト住宅」は市場にいくつも出回っており、建築例も数多く存在します。しかし解体費や地盤調査費・改修費などの諸経費は含まれていないので、実際には1000万円＋諸経費が必要です。
【実例5選】建て替え費用1000万円でどんな家が建つ？
実際に1000万円で建て替えた家のなかには、次のような例があります。
- 一般的な2階建て一軒家
- 平屋住宅
- 天井が高い、吹き抜けがある住宅
- バルコニーがある住宅
- デザインにこだわった住宅
ただし本体価格が1000万円以下なので、建て替える際は家の本体価格とは別に、解体費用についても予算に含む必要があります。
事例①シンプルな2階建て
一般的な住宅やデザインに凝っていないシンプルな家は、デザイン料や特注部品がない分、かなり安くなります。一戸建てはオーダーメイドが魅力ですが、注文を最低限に抑えると費用を効率的に削減できるのです。
※画像はイメージです。
事例②生活スタイルを考えた平屋住宅
住宅建築の本体価格は、家の総面積＝延べ面積で決まります。そのため1階部分しかない平屋住宅は、2階建てに比べると本体価格が安くなるのです。
子供が独立した家庭では、バリアフリーの観点から、段差のない平屋住宅に建て替える例も多く存在します。おおよそ20年くらいで家族構成が変化する家庭が多いと思うので、セカンドライフを考えた建て替えもおすすめです。
※画像はイメージです。
事例③天井が高く開放感満載のリビングがある住宅
建て替えの一例として、開放感のある吹き抜けリビングが人気。ほかの部屋に比べて多くの時間を過ごすリビングは、できるだけ予算をかけるのがおすすめ。
特に、朝晩の生活動線はリビングに集中するので、使い勝手の良さや居心地の良さを重視するのが良いでしょう。
※画像はイメージです。
事例④中庭とバルコニーがある家
中庭はバルコニーは、家の「エクステリア」として、家本体の価格とは別に費用が発生します。そのため1000万円台になると、バルコニーにあまり予算を避けないのが難点。家を小さめにしたり、オーダーを最小限に抑えたり、バルコニーのために予算を再検討する必要があります。
ただし平屋にする場合など、もともとの家より小さくしたいと考えている方にはおすすめの事例です。バルコニー自体も素材によって価格が大きく変動するので、素材についてもチェックしてみてください。
※画像はイメージです。
事例⑤北欧風の2階建て一軒家
デザイン重視の建て替え例です。ただ家を綺麗にしたいだけでなく、ライフスタイルに合った家にしたい、不便な部分を改善したいなど、元々住んでいた家での経験を活かせるため、完成度が非常に高くなるのが特徴。
全てオーダーすると予算オーバーする可能性があるので、こだわりたい部分だけを厳選する必要があります。
※画像はイメージです。
1000万円で家の建て替えする際の費用内訳
家を建て替える際に必要な費用は、大きく4つに分けられます。
- 工事関連費用
- 土地にかかる費用
- 手続き関連費用
- 引っ越し関連費用
費用の内訳は以下の通りです。
▼建て替えにかかる費用一覧
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項目 |
費用 |
内容 |
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解体費用 |
木造：4～6万円 鉄骨：6～7万円 |
既存の家を解体する |
|
廃材処分費用 |
5,000円～2万円/坪 |
解体時に発生する |
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設計・建築費用 |
40万円～50万円/坪 |
家の設計と建築を行う |
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地盤調査・改良費用 |
調査：4~30万円 改良：3万円/坪 |
土地の地盤を調査し、 家が建てられる基準を満たすか確認する |
| 測量費用 | 30万円 |
土地の境界線を再調査する （境界が曖昧な場合のみ） |
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登記費用 |
5万円 |
建物滅失登記 建物表題登記 所有権保存登記 抵当権設定登記 |
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各種税金 |
ー |
不動産取得税 登録免許税 印紙税など |
費用内訳を知っておくと、削減できる部分とそうでない部分が明確になり、より予算が立てやすくなります。
まずは詳しい費用の内訳についてみていきましょう。
1.工事関連費用
まず必要なのが建て替えに直接関わる「工事関連費用」です。
- 解体費用
- 廃材の処分費用
- 設計・建築費用
新しく建て替える家の設計・建築費用だけでなく、既存の物件を解体するための費用や廃材の処分費も必要になるため、しっかり把握しておきましょう。
解体費用
家の解体費用は、建物の広さだけでなく、構造によって異なります。
解体費用はおおよそ1坪あたりで見積もられることが多く、木造で4～6万円。鉄骨で6～7万円です。
また意外と見落としがちなのが、解体工事をするための十分なスペースがあるかどうか。
重機が置いておけるような敷地面積があれば良いのですが、すぐ隣に家があったり、狭い道路に面していて重機が通れないとなると、工期が伸びて費用がかさみます。
重機で作業を行えない分、人手も多く必要になり、人件費も高くなる傾向にあります。
廃材の処分費用
家屋を解体すると、使えなくなった廃材を処分しなければなりません。それが廃材の処分費用です。費用は業者によって異なるため、費用は5,000円～2万円前後。
また、トラック〇台分や重量など費用の計算方法もさまざまです。
設計・建築費用
設計・建築費用は、建築士に要望を伝え、実際に工事を行う工程です。建築費用も面積によって異なるので、1坪あたりの費用×面積で決まります。
建て替えを1000万円以内で行うなら、1坪あたりの単価を40万円～50万円前後に抑えるのがおすすめです。
2.土地にかかる費用
建て替え時には、以下の土地調査費用も必要になります。
- 地盤調査・改良費用
- 測量費用
「地盤調査費用」は建て替え時に必ずかかる費用なので、必要経費として認識しておいてください。
土地の状態によっては「土地改良費用」や「測量費用」もかかります。
測量費用は、隣接する土地との境界線が不確定なケースに必要な再測定費用ですが、建て替え前の時点で確定していれば問題ありません。
地盤調査・改良費用
更地に新築を立てる場合も行いますが、中古住宅の建て替えでも地盤調査を行います。
土地の状態が悪いと、地盤沈下で不均衡になっている場合も。
費用は土地の状態と広さによっても異なりますが、おおよそ5~10万円の予算を見積もっておきましょう。
また地盤の状態が悪い場合は、改良工事を行います。
こちらも1坪あたりや、平方メートル当たりの単価と面積をかけて計算され、相場は1坪あたり3万円前後です。
測量費用
測量費用は、敷地の境界がはっきりしない場合に行う作業です。通常は土地家屋調査士や測量士に依頼して行います。
必要な費用30万円は、測量士などに依頼した場合の手数料と測量費です。
3.手続き関連費用
家の建て時には、各種手続き費用も忘れずに予算に組み込んでおかなければなりません。
主な費用は以下の2種類です。
- 登記費用
- 各種税金
建て替え工事や住宅取得時・登記手続き時に発生する費用なので、スムーズに手続きできるように把握しておくことをおすすめします。
登記費用
家の建て替え時にも登記費用が発生します。冬季は土地や建物の所有権を法的に示すためのもの。
期限が厳格に定められており、登記申請の見落としには注意が必要です。
家の建て替え時に必要な登記は4つ。
- 建物滅失登記
- 建物表題登記
- 所有権保存登記
- 抵当権設定登記
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登記の項目 |
内容 |
申請日 |
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建物滅失登記 |
建物の消失を意味する登記 解体登記された建物は、翌年から固定資産税がなくなる |
解体後1か月以内 |
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建物表題登記 |
新築住宅の面積や家屋番号、住所、種類を記録する |
外壁やキッチンなどの設備が完成してから |
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所有権保存登記 |
所有者、取得日、取得の方法が記載されており、誰の持ち物なのかを明確にする |
建物の工事が完成してから |
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抵当権設定登記 |
住宅ローンを借りる際に必要 抵当権を設定し、それを担保としてローンを申請できるようになる。 |
住宅ローン申請前 |
各種税金
意外に見落としがちで、注意が必要なのが税金の費用。着工時や引き渡し後に慌てないよう、事前にしっかり準備しておきましょう。
家の建て替え時に必要な税金は、主に3つです。
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項目 |
内容 |
金額(計算方法） |
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印紙税 |
工事請負契約の文書作成時に発生する税金 |
契約金額によって異なる 1万円） |
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登記免許税 |
登記するための税金 |
家の固定資産税評価額×税率 |
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不動産取得税 |
住宅の取得時に発生する税金 |
固定資産税評価額×4.0% |
4.引っ越し関連費用
家の建て替えを行う際は、工事期間中に住む、仮住まいを準備しなければなりません。
解体～完成までの期間分を考慮する必要があるので、あらかじめ見当を付けておくのがおすすめです。
- 2回分の引っ越し費用
- 仮住まいの費用
2回分の引っ越し費用
家の建て替え時は、2回の引っ越しを行います。旧宅から仮住まいへの引っ越しと、仮住まいから建て替え後の新宅への引っ越しです。
費用は家族構成や地域によって異なりますが、引っ越し業者の繁忙期「3月～4月」は避けるのがベスト。業者との契約時に工期を確認し、2回の引っ越しが繁忙期と重ならないよう調整してみてください。
仮住まいの費用
家の建て替えにかかる期間は、半年から1年前後です。仮住まいとしては契約期間が短いマンスリーマンションや、解約金が発生しない賃貸がおすすめ。
旧宅と同じ広さと求めず、必要最低限の広さの賃貸を選ぶのがポイントです。
建て替え費用を節約するコツ
ここからは、建て替え費用を1000万円以内におさめるコツについて紹介します。
費用を節約するためのポイントは以下の通りです。
- 安価に工事してくれる業者に依頼する
- 形状や間取りをシンプルにする
- 工法や設備でコストを抑える
- 仮住まい費用を節約する
- 住宅ローンや国の制度を利用する
工事を依頼する業者選びにこだわるだけでなく、建て替え後の家をシンプルにする工夫をすれば、予算内に収められる可能性は高くなります。
さらに、仮住まいの費用を抑えることも重要なポイントです。
万が一費用が足りない場合は、ローンや国の補助制度が利用できるか検討してみましょう。
安価に工事してくれる業者に依頼する
建て替え工事にかかる費用を節約するためには、安価で工事を行ってくれる業者を探すことが重要です。依頼する建築会社によって坪単価や施工費用は変動するため、業者選びは慎重に行いましょう。
大手建築会社は人件費や広告費に経費を割いている関係上、単価が高くなる傾向があります。
そのため、それらの経費にコストをかけていない地域密着型の業者などに依頼するのがおすすめです。
また、解体工事から建て替えまで一貫して対応してくれる業者なら、それぞれ個別に依頼するよりもコストを抑えることができます。
依頼先を探す際は、複数業者に見積もりを出し、比較検討する「相見積もり」を取ることを心掛けましょう。
形状や間取りをシンプルにする
建て替え後の家の形状や間取りをシンプルにすることも大切です。
延床面積を拡張したり、間取りにこだわったりするほど建築費用は高くなります。
また、使用する材料や設備のグレードを抑えることも重要です。
1,000万円の予算で建て替えを行う場合は、なるべくコストのかからないシンプルなプランを検討しましょう。
工法や設備でコストを抑える
家の価格は工法によっても変動します。
建て替え費用を可能な限り抑えたいなら、以下の工法も視野に入れて検討しましょう。
- 木造在来工法
- ツーバイフォー工法
- 軽量鉄骨プレハブ工法
また、設備費用をカットする方法もあります。
設備や材料のグレードを下げるだけでなく、既存設備を使いまわしたり、アウトレット品やリフォーム用の設備を採用したりなど、施工業者と相談しながら工夫してみるといいでしょう。
仮住まい費用を節約する
仮住まいにかかる費用を節約することも意識しましょう。なるべく賃料が安い物件を仮住まい先に選んだり、2回分の引っ越し費用を安く済ませる工夫をしたりすることをおすすめします。
いらなくなった棚やタンスは、建て替えを機に処分しましょう。仮住まいには、必要な家電と家具だけをもっていくのが費用を抑えるコツ。どうしても捨てられないものや、今後必要になりそうなものは、レンタル倉庫に一時保存しておくと良いでしょう。
住宅ローンや国の制度を利用する
リフォーム用の住宅ローンや、国のリフォーム減税・補助金制度を活用する方法もあります。
「省エネ」「バリアフリー」「耐震」「長期優良住宅化」などが目的である場合は、要件に該当すれば各自治体から補助が受けられるのです。
細かい条件や申請方法は自治体によって異なるため、事前にホームページをチェックしておくことをおすすめします。
ちょっと待って！建て替えの前にリノベーションの検討がおすすめ
予算1000万円で建て替えを考えている方は、まずリノベーションを検討してみてください。
リノベ―ションには以下のようなメリットがあります。
- 建て替えよりも費用が安く済むことがある
- 築年数が経ってもリノベできる
- 耐震性・断熱性も心配ない
実際に建て替えのケースとリノベーションのケースを比較して見ましょう。
<リノベと建て替えの比較表>
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予算 |
メリット |
デメリット |
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建て替え |
オーダーを全て通す場合は3,000万円～ |
家をまるごと新しくできる 自由度が高い |
解体費用がかかるうえ、書類の申請が多い 予算もオーバーしがち |
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リノベーション |
フルリノベーションの場合は600万円～ |
費用が抑えやすい こだわりが持てる |
こだわりすぎると新築とほぼ変わらない費用が必要になる |
このように、リノベーションは自分のこだわりたい部分に徹底的にこだわれるのがポイント。そのため、まずはリノベーションを検討することをおすすめします。
ここでは、リノベーションをまず検討するべき理由について詳しく解説していきます。
築年数が経ってもリノベーションできる！
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リノベーションの方が適している条件 |
理由 |
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部分的な修理が必要 |
耐震性や耐久性はリノベーションで改修可能だから |
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築年数が経っている |
築年数が経ってもリノベーション工事で機能を補えるため |
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機能面を新しくしたい |
部分リノベーションで対応可能なため |
基本的に、どんなに築年数が経っていてもリノベ―ション工事はできます。実際の事例として、築70～80年の全面改修や、築100年以上の部分リフォームなどがあります。
リノベーションができるかどうかは、築年数よりも白アリや雨漏りなどのダメージの方が重要。部分的な改修工事は建て替えよりも、リノベーションがおすすめです。
耐震性・断熱性もリノベーションで改修できる！
リノベーションの魅力は、あらゆる最新機能を工事で付加できる点。耐震性や断熱性など、規模の大きい工事でもリノベーションで対応可能です。
リノベーション工事は「建築法」「防災法」などの法律を順守して行われます。リノベーションか建て替えかで迷っている方は、それぞれの業者で要望を伝えてみてください。
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リノベーション工事でできること |
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耐震性を向上させる工事 |
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断熱性や気密性を向上させる工事 |
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間取りの変更（減築なども可能） |
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水まわり、キッチンなど機能部分の取り換え工事 |
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家の傾き（地盤沈下）の修繕工事 |
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窓の増減 |
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階段の位置を変える |
リノベーションの方が費用が抑えられる可能性がある
家の建て替え工事費用は、総面積で決まります。これはリノベーション工事でも同じ。費用は箇所数や面積で計算します。
ただし30年前後の長期間で考えた場合、リノベーションの方が300万円～500万円ほど安く抑えられる可能性があります。これは新築を建てた際に発生する、固定資産税や外構工事が不要だから。
予算1000万円なら建て替えよりもリノベーションの方がおすすめ！
予算1000万円で中古住宅を新しくしたい場合は、建て替えよりもリノベーションの方がおすすめです。解体から建て替えまでの費用を1000万円内に抑えると、かなり手狭な家になってしまう可能性があります。
そのため白アリや深刻な雨漏りがない限りは、必要な部分だけを新しくするリノベーションがおすすめなのです。
また家の工事を行う際に注意したいのが、建材の価格変動について。最近は「ウッドショック」により、木材の価格が高騰しています。木材の値段は家の完成度に直結するので、価格高騰時の工事はおすすめできません。
ただしリノベーションも、家全体を工事したいとなると新築と同じ値段になってしまいます。実際にリノベーションを行う際は、担当者としっかり話し合って必要な部分だけをリノベーションするようにしましょう。
富山県で家の建て替えを考えている方はユニテにお任せ
富山県で中古住宅の建て替えを検討されている方は、ぜひユニテにご相談ください。古くなった家は建て替えるほかにも、リノベーションで新築同様に生まれ変わらせることができます。
リノベーションは修理ではなく、改修を行います。リフォームと違い、ただ元通りにするだけではない点がリノベーションのメリット。リノベーションに関するアイデアがあれば、専門的な観点から様々なご提案をさせていただきます！
また「リノベーションか、建て替えか」をお悩みの方には、ご自宅の状況をもとに、どちらの方法が最適かをアドバイスさせていただきます。
ご相談は無料で承っておりますので、ぜひお気軽にお越しください！
まとめ：費用1000万円で家を建て替えるならリノベーションも視野に入れてみよう！
今回は費用1000万円で家の建て替えはできるか、についてご紹介しました。
家の建て替えは1000万円の予算でもできますが、かなり制限が多くなるのが難点です。
その点リノベーションは、必要な所だけ、直したい部分だけ、加えたい部分だけなど、費用を抑えながら老朽化を修繕することができます。全部屋の壁紙を張り替えたり、外壁を塗装しなおしたりすれば、まるで新築のように生まれ変わるのもポイント。
1000万円の予算内でご自宅を建て替えたいという方は、ぜひリノベーションという方法も視野に入れてみてくださいね。
