「リノベーション」って具体的にはどんなことができるの？
オシャレでキレイな物件を安く手に入れる方法はある？
マンションリノベーションのデメリットや注意点が知りたい

この記事では、このようなお悩みにお答えします。

デザイナーズマンションのようなオシャレな住まいを手に入れたい！

そんな時に気になるのが、費用の問題。新築マンションの購入費は、人生の中でも大きな買い物となる額ですよね。

そこで近年注目されているのが中古マンションのリノベーション。

新築マンション購入よりも低予算で、現代風で使い勝手のよい物件が手に入ります。

その上、自分や家族のライフスタイルに合わせ、オリジナリティを目一杯つめこんだ理想の住まいもデザイン可能です。

今回は、マンションリノベーションの内容や魅力、そして費用相場について解説します。

ただし、中古マンションのリノベーションは良い面だけではありません。

注意をしないと後悔してしまうポイントについても記事内で解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事を、家族や友人と住まいの理想を語り合うきっかけにしてもらえたら嬉しいです。

マンションリノベーションとは、古いマンションの機能向上を狙って、大きい規模の改修を行うことをいいます。では、具体的にどんなことが可能なのでしょうか。

ここでは、「リノベーションとリフォームの違い」と「中古マンションのリノベとリノベ済みマンションの購入」を解説します。

まずは「リノベーション」と「リフォーム」との違いを解説します。

なぜこの2つの違いを知る必要があるのでしょうか。

それは、それぞれがあらわす工事に大きな違いがあり、言葉を混同して使ってしまうと、業者選びや予算立てに誤解が生じる危険があるからです。

希望する工事がきちんとできる業者を選び、予算のイメージを作るために、言葉の意味を正しく理解してから計画を立てましょう。

リノベーションとリフォームの大きな違いは、「工事の目指す完成形（工事の目的）」と「改修の及ぶ範囲（工事の規模）」です。

どのように違うのかをまとめると、以下の通りになります。
 

一番のポイントとなるのは、改修の目的の違い。

リフォームの目的は「老朽・破損・汚れ」など、マイナス状態を現状回復することです。

対して、リノベーションの目的は「便利さ・オシャレさ・使い勝手」など、現状では足りない機能性・価値を加えることを目指します。

例として、次のようなことを叶えたい場合はリフォームではなくリノベーションを選択することが必要です。

また、リノベーションは、施工の範囲によって次のような種類があります。

自分の希望を叶えるためにはどの範囲の改修がよいのかを選びましょう。

リノベーションについて調べると、リノベーション済み物件の案内を目にする機会が多くあります。

「中古マンションを購入してリノベする場合」と「リノベ済みのマンションを買う場合」ではどちらがよいか。疑問に思う方もいますよね。

ここでは、両者のメリット・デメリットをまとめました。
 

まず中古マンションをリノベする場合は、自由度の高さが最大のポイントです。

まるで新築物件を作るように、自分や家族にとって最大限に住みやすい物件を1から考えることができます。

リノベーションの施工範囲を狭めることで、改修費用の圧縮も可能です。

逆にいうと、施工内容・費用を決めるのも自分次第。

施工業者との綿密な打ち合わせでイメージを作り、そして予算オーバーへの注意が必要です。

一方で、リノベ済みのマンションを購入する場合は、すでに物件が新築さながらに完成されていて比較検討がしやすい点がメリットになるでしょう。

逆に言えば、住まいにオリジナリティを求める派には物足りないかもしれません。

リノベーションマンションの特徴については、こちらの記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

リノベーションマンションのデメリット6つ！買うなら築30年前後

中古マンションを購入してリノベする場合も、リノベ済みのマンションを購入する場合も、どちらもメリット・デメリットがあります。

それぞれの特徴を考え、自分に合った選択をしましょう。

マンションリノベーションの「良さ」とは何なのでしょうか。

簡単にまとめると、次のような点があげられます。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

（注1　出典：株式会社不動産経済研究所『首都圏　新築分譲マンション市場動向　2021年のまとめ』）
（注2　出典：公益財団法人東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）』）

つまり、これらの差額の約2,500万円以内に費用が収まるのであれば、新築を買うよりもリノベーションの方がお得になる計算です。

新しくてオシャレな物件には住みたいけれど新築マンションの購入は予算的に厳しい、という方は少なくないでしょう。

新築さながらの機能性をもたせながら、新築物件を購入するよりも安く住まいを手に入れられるのはリノベーションの大きな魅力です。

建物の資産価値は、築年数が経過すればするほど下がっていきます。

マンションの場合は戸建てよりは緩やかな勾配ですが、おおよそ築25年あたりで底値を迎える形です。

つまり、「築25年以上の物件を購入する＝それ以上資産価値の変動はない」ということがいえるでしょう。

そのため、将来的に物件を手放すことになったとしても、損が出にくいというメリットがあるのです。

また、マンションは面積当たりの平均価格が高い傾向があります。以下は東京カンテイが公開しているマンションと戸建ての徒歩時間に関する分布図です。

引用：東京カンテイ「首都圏 新築一戸建てと新築マンションの坪単価との比較」

また、以下は首都圏におけるマンションと戸建ての坪単価を比較したものです。

引用：東京カンテイ「首都圏 新築一戸建てと新築マンションの坪単価との比較」　

マンションは、戸建てに比べて立地条件が良く高い需要が見込めることから、資産価値が安定しているのです。

さらに、国土交通省の「不動産価格指数」を参照すると、マンションの不動産価値は右肩上がりで伸び続けていることがわかります。

マンションの価格高騰の背景には、東京オリンピック開催に伴う建設需要拡大、アベノミクス効果（金融緩和）などが影響しているようです。
 

（出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会『不動産市場動向データ集年次レポート2020年』）

中古マンションの物件数は多く、年々新たな物件が中古マンションとして販売登録されてるのが現状です。

つまり、広さ・立地・周辺環境などの希望条件に合った物件を探す場合、新築マンションに絞って探すより、中古マンションの方がマッチングする可能性が高くなるといえます。

新築を建てる場合は、駅から近い場所やアクセスの良いエリアは既に埋まってしまっているケースが多く、理想通りの立地に住めない可能性が高いのです。

例えば、子どもたちの学区を変えない立地であるなど、譲れない条件がある中で物件を選ぶ方もいますよね。

マンションリノベーションを行う場合、内装や間取りなどは後からある程度変更できるため、立地や周辺環境などの条件に集中して考えられます。

リノベーションに向いている中古マンションの選び方は、後の章で解説するのでご覧ください。

ただし、住宅ローンと一緒にリノベーション費用を借りるためには、申し込み時までにリノベーションにかかる費用を把握しておく必要があります。

「マンションの売買成立までにリノベーションプランの概要が決定している」ことが前提となるため、注意しましょう。

先にマンションを購入してしまうと間に合わないため、マンション探しとリノベーション設計を並行しておこなう方法がベストです。

詳しい内容については「【2023年最新】損をしないリノベーションローンを組むために知るべきこと」をご覧ください。

たくさんのワクワク感をかき立てるようなメリットがあるマンションリノベーションですが、失敗を避けるために注意が必要なこともあります。

具体的にあげると、以下のとおりです。

では、1つずつ解説します。

特に、管理状態が不十分なマンションは、通常よりも早く老朽化する傾向があります。

定期的に修繕をおこなっているかなど、履歴や計画を確認した上で購入してください。

ただし、きちんと手入れされたマンションであれば、そこまで心配する必要はありません。

また、耐震性に関しては、築年数が42年以上か以下かで判断基準が異なります。

築年数が42年未満の場合は、現行の建築基準法である「新耐震基準」を適用して建てられたマンションです。

震度6〜7度の地震に耐えうる強度があることになります。

一方、築42年以上経過しているマンションは「旧耐震基準」で建てられているため、震度5強程度の耐震性しか適用されていません。

新耐震基準をクリアするための改修工事や補強工事をおこなっているかチェックする必要があります。

新耐震基準と同等の耐震性を持つマンションには「耐震基準適合証明書」が発行されるため、この有無を判断基準の1つにしましょう。

そのため、共有部分の管理状態についても事前にしっかり把握しておくことが大切です。

また、マンションの管理規約によっては、電気容量や床材の遮音等級などが指定されており、専有部分であっても制限がある可能性があります。あわせてチェックしておきましょう。

マンションのような集合住宅の中には、柱と梁の役割を壁が行う壁式構造で作られているものがあります。

この場合、壁が建屋全体を支える作りとなっているため、壁の撤去はできません。

また、水回りの位置を変更することも難しい場合が多いです。

給水管や排水管には、水がスムーズに流れるような勾配が必要になります。

そのため、十分な床下スペースが確保できなければ設備の移動もできないのです。

はじめから間取り変更を含むリノベーションを予定している方は、マンション購入前の時点で、施工業者や管理人に間取り変更が可能であるかを必ず確認しましょう。

新しい住まいを作るとなれば、ついつい良いものや新しいものを何でも詰め込みたくなりますが、しっかりとした事前確認と予算計画のもとでプランニングを進めることが大切です。

中には住んでみないと分からないこともありますが、事前のリサーチで回避可能な失敗もあります。

例えば、周辺地域を実際に歩いて回ってみたり、管理人さんへ質問をしてみることも効果的です。

長期的な暮らしをイメージし、後悔しない選択をするように心掛けましょう。

費用を抑えて新築さながらの物件を手に入れることができるのがマンションリノベーションの魅力です。

では、リノベーションに向いたマンションを探すにはどうしたら良いのでしょうか。

ここからは、リノベーション向きの中古マンションの探し方について詳しくみていきましょう。

これらの課題をクリアしつつリノベーションを叶えるためには、物件選びの段階から施工業者のアドバイスを受けることが大切です。

せっかく気に入った物件があっても、リノベーション施工の面で問題があっては、再度選び直すことになってしまいます。

そのため施工と不動産仲介とをワンストップで行っていたり、グループ企業で互いに連携を取れる業者だと安心です。

弊社では、中古マンションの仲介からリノベーション施工までの相談を連携し、お客様の夢に寄り添ったご提案を行っています。是非お気軽にご相談ください。

素敵な物件が手に入るマンションリノベーションですが、どうしても気になるのが費用。

そこでマンションリノベーションの費用感を確認しましょう。

まず、マンションをフルリノベーションする場合の費用相場は25万円/坪。

例えば、100㎡（30.3坪）の物件をフルリノベーションする相場は758万円です。

この金額はあくまでも目安で、こだわりの仕様やグレードの高い設備などがあれば更に高くなります。

ざっくりとした費用感を見るために使ってください。

また、施工箇所ごとに費用相場と工期をまとめると、以下のとおりです。
　　　　　　　

中古マンションを購入してフルリノベーション完了までは、おおよそ3～5か月ほどです。

そのため、入居したい日が決まっている場合は、その時期から逆算して物件探しを始めなければなりません。

マンションリノベーションの費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。
マンションリノベーション費用の相場は坪あたり25万円！抑える秘訣もご紹介

低予算でどれだけの施工ができるかが気になる方は、こちらの記事がオススメです。
200万円でマンションをリフォーム！200万円でできる工事一覧

家族連れに人気の3LDKをリノベーションする時のイメージを掴むには、こちらの記事をご覧ください。
3LDKのマンションのリノベーション費用を大解剖！

たとえば、専有面積が60㎡のマンションをリノベーションする場合、予算によって施工できる範囲が以下のように異なります。

【専有面積60㎡の場合のリノベーション費用相場】
 

リノベーションのプランを練る際の参考にしてみてください。

では実際に、マンションリノベーションを成功させるためのポイントを解説します。

まとめると、以下の点です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

リフォームやリノベーションの経験がある方から、「思っていたより費用がかさんでしまった」といった話を耳にすることも少なくないはずです。

施工費が予算内に収まらない原因のほとんどは、優先順位が定まっていないこと。

まずは、実現したいポイントを書き出して、叶えたい順序に並べ替えてみましょう。絶対に譲れない部分や憧れが強いものから予算を割り振って、実現を目指すと良いです。

逆に優先順位が低いことに関しては、リノベーションを諦めるか、現状を上手く利用できないかを考えます。

例えば、既存の収納棚や洗面台などのまだ使えるものを有効活用することで費用を抑えてみましょう。

我慢ばかりでは、せっかくの住まいづくりが楽しくなくなってしまいます。

満足度を下げずに理想に近づけるために、メリハリのある予算の使い方を計画しましょう。

リノベーション費用を抑えるポイントは、こちらの記事でも詳しく解説しています。
マンションリノベーション費用の相場は坪あたり25万円！抑える秘訣もご紹介

この先も長く暮らし続ける住まいとするためには、家族全員の意見が重要です。それぞれが譲れないポイントや理想を出し合って、納得のいく住まいづくりを目指してください。

生活導線の確認や、音や光が家族の邪魔にならず快適に過ごせるかも考えるべきポイントです。

例えば、子どもが寝た後にはリビングでのんびりしたい、など。一日の生活を具体的にイメージしてみると、必要なものに気づけたりします。

家族みんなでワイワイと意見を出しながら住まいづくりをすることは、きっと思い出深い経験になるはずです。理想の住まいを是非楽しくデザインできると良いですね。

マンションリノベーションを成功させるために大切なのが、施工業者の選び方。

業者それぞれに得意分野があるため、同じ物件のリノベーションでも提案される内容や見積金額は様々になります。

信頼できる業者を選ぶためにオススメなのが、相見積もりを取ることです。

相見積もりとは、複数の業者に同じ見積もりを取ること。

すると、それぞれの業者の費用感や施工方針が比較できるため、怪しい業者にぼったくられてしまう事態を防げます。

見積金額だけでなく、信頼して相談ができる相手であるかも重要です。

マンションリノベーションは高い買い物となるため、きちんと納得できる説明をしてくれる業者を選びたいですね。

地域の評判や、事前相談の時点での印象なども参考にして考えましょう。

ここまでは、マンションリノベーションの一般的な知識について解説しました。

では実際に、マンションリノベーションをすると物件はどのように変化するのでしょうか。

具体的なイメージをしていただくために、当社の施工事例をご紹介します。

今回はマンションリノベーションの概要と魅力、成功させるポイントについて解説しました。

まとめると、以下の通りです。

中古マンションのリノベーションを活用すれば、新築さながらの使い勝手とオリジナリティを実現する住まいが作れます。

マイホームの夢を先送りにしていた方も、この機会に是非検討してみてはいかがでしょうか。