「リノベーションのメリットとデメリットって？」
「リノベーション済みのマンションは本当にお得？」

リノベーション済みの中古マンションの購入を検討している人の中には、こんなことをお考えの方も多いのではないでしょうか？

結論から言いますと、割安なリノベーションマンションにもデメリットは存在します。

マンションを購入したり借りたりするための費用とリノベーションの料金がセットになっているため安く感じますが、デメリットを知らないと思わぬ欠点に悩まされるかもしれません。

実際安いと思って購入したリノベーションマンションが、実は自分で中古マンションを購入して

リノベーションするよりも割高だったという失敗例もあるのです。

この記事では、25年以上リノベーション業界に携わってきた経験を生かし、以下の内容について詳しく解説していきます。

• リノベーション済みマンションの思わぬデメリット
• リノベーション済みマンションの選び方と種類
• リノベーション済みマンションのメリット

この記事を読めば、リノベーションマンションのデメリットがよく理解できるようになりますよ！

まずは、「リノベーション」という工事内容に関してのメリット・デメリットについてみていきましょう。中古物件はデメリットが多いため、リノベーションを途中でやめてしまう人も多いようです。

そのため、どんなデメリットがあるのかを事前にしっかり把握しておくことが大切になります。

新築物件と比較した場合のリノベーションにおけるデメリットは、以下の通りです。

【築古物件をリノベーションするデメリット】

1. 物件自体の寿命が短い
2. 光熱費がかさみやすい
3. 耐震性への不安がある
4. 定期的にメンテナンスする必要がある
5. リノベーションできる範囲に限りがある
6. イメージと異なる雰囲気に仕上がる場合もある

中古物件を購入する場合、どうしても物件自体の寿命は短くなってしまいます。また、築古物件は断熱性能や耐震性能がアップデートされていないのがデメリットです。そのため、適切なリノベーションをおこなわなければ、快適かつ安全に暮らせない可能性もあります。

デメリットを解消するためには、以下の対策を検討することが大切です。

【リノベーションにおけるデメリットを解消するコツ】

1. 定期的なリフォーム・リノベーションで状態を維持する
2. 断熱リフォームでランニングコストを軽減する
3. 耐震診断や耐震補強工事をおこなう
4. アフターサービスが充実している業者を選ぶ
5. 物件を決める前にプランが実現できるか検討する

これから中古マンションを購入してリノベーションしようと考えている方のために、少し詳しく解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

定期的なリフォーム・リノベーションで状態を維持する

築古物件のリノベーションでは、定期的なメンテナンスが前提になります。劣化が激しい部分や不安のある箇所は、最初のリノベーションで徹底的に改修することが重要です。

最初のリノベーションをしっかりおこなうことで、建物の状態を持続的に良好に保ち、将来的な大規模な修繕を避けることができます。

その後も定期的にリノベーションやリフォームをおこなうことで、建物全体の耐久性と機能性を維持することが大切です。

断熱リフォームでランニングコストを軽減する

古いマンションなどで断熱材が不十分な場合、室内の温度調節が効率的に行えず、冷暖房の効き目が悪くなります。中古マンションは冷暖房によるエネルギー消費が増え、ランニングコストが高くなることに留意しておきましょう。

この問題を解消するためには、断熱リフォームをおこなうことが効果的です。壁や床、天井に適切な断熱材を追加することで、室内の気温を一定に保ちやすくなり、冷暖房の効率が向上します。エネルギーコストを削減しつつ、住環境の快適性も向上できるでしょう。

耐震診断や耐震補強工事をおこなう

リノベーションを考える際、とくに築年数の古い建物では耐震性の確認が重要です。築40年以上の物件では、耐震診断を受けることをおすすめします。

耐震診断は、建物が旧耐震基準で設計されているか、現行の新耐震基準に沿った安全性があるかを確認するためのものです。

診断を受けて耐震性が不足している場合は、耐震補強のリノベーションが必要になります。補強工事には補助金制度の利用も考慮しましょう。

また、リノベーション前にホームインスペクションをおこない、建物の現状を把握しておくことも大切です。必要な補強を計画的におこなうことができるので、リノベーション後の安全性が向上し、長期的に安心して住むことができるでしょう。

アフターサービスが充実している業者を選ぶ

リノベーション後の問題を防ぐためには、アフターサービスが充実した業者を選ぶことが重要です。新築では通常2年間のサービスが標準ですが、近年ではリノベーションにおいても同様にサービスが拡充されつつあります。

一般的なアフターサービスの内容は、定期点検や緊急対応などです。ただし、業者によっては独自のサービスを提供している場合もあります。しかし、アフターサービスが不十分な場合は、施工後の問題発生時に責任所在が不明確となることが多いため注意しましょう。

定期的な点検が可能な業者を選ぶことで、長期的なコスト削減にも繋がります。

物件を決める前にプランが実現できるか検討する

リノベーション用に物件を購入する場合は、物件の構造や管理規約を確認して、希望するリノベーションが実現可能かをしっかり検討することが大切です。

とくにマンションの場合は、鉄筋コンクリート造りで「下がり天井」があるケースがあります。支持構造に関わる柱や梁が存在すると、間取り変更に制約が出ることもあるでしょう。

また、水回りの位置変更も、配管の制約によって実行できない場合があります。もちろん、マンションの管理規約による制限も存在するため、十分注意しましょう。

間取りや設備が希望に近い「リノベーション済み物件」を選ぶか、小規模な表層リノベーションに留めるのも一つの方法です。物件の購入前に信頼できるリフォーム会社に相談し、プロの意見を参考に計画を進めることが望ましいでしょう。

築古物件をリノベーションするメリットは以下の通りです。

【築古物件をリノベーションするメリット】

1. 物件の選択肢が豊富
2. 新築よりもコストが安くなりやすい
3. 資産価値が下がりにくい
4. 工事の自由度が高い
5. 周囲の環境を事前に確認する

詳しい内容については「【基礎知識】リノベーションとは？リフォームとの違いやメリットやデメリットについて解説」をご覧ください。

ここからは、ユニテがリノベーションに25年以上携わってきた経験から、知っておくべき「リノベーション済みマンション」のデメリットについて解説していきます。 リノベーション済みのマンションを購入する際は、これから紹介する6つのデメリットに留意しつつ、物件選びをおこないましょう。

1. リノベーション箇所が部分的である
2. 耐久性に乏しい
3. 断熱性に優れていない
4. 間取りや電気設備が古く不便
5. 外見が古い
6. 割高になっている

リノベーション済みマンションは、写真上では内装も綺麗に見えるかもしれません。しかし実際に住んでみると、一部しかリノベーションされていなかったり設備に問題があったりと、契約を後悔するようなレベルの物件も存在しているため、注意が必要です。

リノベーション済みのマンションといっても、部屋全体をリノベーションした物件とは限りません。たとえばトイレやキッチンなど最低限の設備だけ新しいものに変え、そのほか内装や床がそのままの物件は、リノベーションされている実感が得られにくいでしょう。

家全体をリノベーションする工事は「フルリノベーション」と呼ばれます。しかし、フルリノベーションではない限定的なリノベーション工事で、同じ「リノベーション済み物件」になってしまうのです。

そのため、リノベーション済みマンションでは、表面的な美観に惑わされず、リノベーションの範囲がどこまでかを確認することが重要になります。部分的なリノベーションでは、見えない部分の劣化や隠れた瑕疵が残っている可能性があるのです。

とくに老朽化した配管がそのままの場合、後々大きな問題につながる恐れがあります。リビングの張替えだけではなく、耐震性や水回りの状態も事前に詳しく調査する必要があるでしょう。 

フルリノベーションについては「【実例あり】リノベーション費用はいくらかかる？工事パターン別で解説」をご覧ください。

また耐震性に関しては、1981年以前に建てられた築40年以上のマンションに特に注意する必要があるでしょう。耐震基準が厳格化され、現在の水準になったのは1981年以降なので、それ以前に建てられた物件は大規模な地震に対した十分な備えがない状態です。

加えて昨今の災害リスクも当然反映されていないので、小規模の自然災害でも被害に遭う可能性は否めません。

そのため、築年数が経過している物件を選ぶ場合は、管理状況や修繕計画をしっかりチェックしておくことが大切です。

築古マンションをリノベーションしたマンションでは、間取りや電気設備に関して不便さを感じるかもしれません。最近はひと部屋が広々とした間取りが増えていますが、古い物件は壁が多く、部屋数も多い特徴があります。

また部屋が多い分自然光が入りにくい部屋もあり、結果として使いにくい部屋が発生しがちです。このような部屋の間取りは、現在の最新物件と比較すると生活しにくさを感じる可能性があります。

また電気の契約容量が小さく、家電の多い現在の生活に適していないリノベーションマンションも存在するため注意しましょう。一般的に電気容量が少ないとされているのは「30アンペア」以下の物件です。

▽アンペア数の目安

• 30A・・・1~2人世帯
• 40A・・・3人世帯
• 50A・・・4人世帯
• 60A・・・5人以上

一応30Aあれば一人暮らしでは十分な電気容量ですが、エアコン・IHクッキングヒーター・食洗器など、使う家電が多い場合は30Aでは足りません。

電気容量はそのマンションの都合上変更できないことが多いので、事前にしっかり確認しておけると安心です。

ただし外壁塗装もリノベーション済みの物件もあるので、外見が気になる方は外装や共有部分もしっかりリノベーションされているか、不動産検索サイトなどでチェックしてみるといいでしょう。

しかし、リノベーションマンションの契約料を改めて計算しなおすと、自分でリノベーションした方が安かったという事例もあるのです。

リノベーションマンションは必ずしもお得ではない点に注意しましょう。コストが気になる場合は、リノベーション済み物件を購入せず、自分で物件を探して可能な範囲でコストカットすることをおすすめします。

もちろんリノベーション済みのマンションには、たくさんのメリットがあります。
リノベーションマンションのメリットは次のとおりです。

①購入価格が新築物件よりも安い
②新しい設備が使える
③自分でリノベーションする手間がかからない
④立地のよいマンションが多い

ここではリノベーション済みマンションの醍醐味ともいえる、4つのメリットについて紹介していきます。

リノベーションマンションは設備が新しいのにも関わらず、費用が安く抑えられるのもメリットの1つです。内装はそのままに、設備のみをリノベーションした物件が多いので、内装には特にこだわりがない方なら快適に暮らすことができます。

なかには新築同然の新しい設備でありながら、費用が相場よりもコストがかからない物件も多く存在しているのが、リノベーションマンションの魅力です。
 

中古マンションを自分でリノベーションすると、マンションの管理組合や周囲の住人に許可や配慮しなければならず、思いのほか手間がかかります。

その点リノベーション済みマンションは既にリノベーションが完了しているので、そういった手間をかけずに済むのです。

特にエントランス部分などの共有部分は、自分でリノベーションできない箇所になります。リノベーション済みマンションなら施工の範囲も広いので、エントランスや廊下もキレイなところが多い傾向です。

立地のよさも、リノベーションマンションのメリットです。土地は使い勝手のよい土地から埋まっていくので、古いマンションが立地のよい場所を占めています。

よって立地のよい中古マンションをリノベーションした場合、立地がよく新築のようにきれいなマンションに住めるのです。

住みたい場所が決まっている場合、リノベーションマンションを探すと案外穴場になっている可能性があります。

立地のよさは生活の質に直結するので、ぜひリノベーションマンションも検討してみてください。
 

リノベーション済み物件には、完成後の状態を実際に見てから購入を決められるというメリットもあります。新築の内覧同様、デザインや間取りなどを自分の目で確認し、生活をシミュレーションしてから気に入った物件を選べるのです。

築年数が経過しているマンションでも、リノベーションによる改修が済んでいるため、すぐに入居できるでしょう。

住みやすく満足度の高いリノベーションマンションを選ぶには、まずリノベーションマンションの種類を把握しておくことがポイントです。自分のニーズをしっかり把握しておくと、条件に合ったリノベーションマンションが見つかりやすくなります。

その選び方のコツについて詳しくみていきましょう。 リノベーション済みのマンションは、大きく分けて上記の4種類に分けられます。
 

「水回りなどのきれいさは譲れない」という方も多いので、部屋の競争率が低いのもポイントになるでしょう。

また、「エネルギー効率のいい設備に変えたい」という場合や、小さなお子様や高齢者のいる家庭にも適しているでしょう。

ただし、このタイプのマンションは、写真だけだと状態が伝わりにくい傾向があるので、実際に内覧をして直接確認するのがおすすめです。

新築同様のきれいさを持ち合わせており、割安で住めるのが内装と機能面をリノベーションしたマンションです。

エントランス部分やマンションの外観は少し古く感じますが、部屋のなかはしっかりきれいにリノベーションされています。内装だけでなく、設備や配管、電気系統などもすべて刷新している「内装のフルリノベーション」をおこなっているケースです。

一部をリノベーションしたマンションよりも少し費用がかかりますが、新築マンションと比較すると格安で住めるケースが多いでしょう。

物件のなかには、間取りにこだわったデザイナーズの物件もあり、こだわりを追求できるのもポイントです。

物件数はかなり少なくなりますが、マンションをフルリノベーションした物件ももちろん存在します。

外装やエントランス部分もリノベーションしてあるので、新築のようにきれいな物件に住みたい方におすすめです。最新の住宅性能を備えており、機能面も新築同様の状態に生まれ変わっています。

立地がよい家もあり、部屋も広々としているマンションが多いですが、家賃のほうも新築とほとんど同じになってしまうでしょう。
 

リノベーションに25年以上携わってきたユニテがおすすめする物件は、築30年前後のマンションです。築30年前後の物件は、以下の3つの要素を満たしています。

• 現在の耐震基準を満たしている
• 費用が安い
• 耐久性がある程度確保されている

1981年以前に建てられた築40年以上のマンションは、建築基準法による基準が古く、耐震性が乏しいという懸念点があります。

また老朽化も進んでいるので、耐久性・耐震性含め、フルリノベーションした物件でない限りはおすすめできません。

その点、築30年前後の家は耐震基準を満たしており、安く購入できるのに対し、老朽化もさほど進んでおらず、安心・快適に住みやすい傾向があります。

リノベーションマンションを選ぶ際は、費用や内装のきれいさだけでなく、「災害に耐えられるマンションであるかどうか」もしっかり着目してください。

判断基準は以下の通りです。

【災害に耐えられるマンションかどうか判断するポイント】

• リノベーション範囲と耐震基準をチェック
• ホームインスペクションで不具合をチェック
• 住宅ローンと保証内容をチェック

マンション選びで災害への耐性を確認する際は、リノベーションされている範囲と耐震基準のチェックが重要になります。施されているリノベーションが表面上の改善に留まり、構造体や水回り、電気設備など重要な部分が更新されていない場合があるためです。

これらは生活の安全性に直結するため、購入前にしっかり確認しておかなければなりません。また、日本のように地震が頻発する地域では、建物の耐震性が安全性に直接影響します。

物件の建築年度とその時の耐震基準を把握するために、耐震診断を専門家に依頼することが推奨されるでしょう。

ホームインスペクションは、専門家が住宅の状態を詳細に調査するサービスです。これにより、建物の構造的な問題、隠れた修理の必要性、安全上の問題点などを把握できます。

リノベーション物件を購入する際にホームインスペクションを利用すれば、見た目だけでなく物件の「本当の価値」を理解するのに役立つでしょう。費用は数万円から数十万円程度かかりますが、将来の大きな修繕費用やトラブルを未然に防ぐための有効な投資です。

マンション購入時には、「住宅ローンの適用対象かどうか」を忘れずに確認しておきましょう。リノベーションの範囲や物件の築年数により、金融機関のローン承認が得にくくなることがあるためです。

また、リノベーション物件の金利条件や返済期間にも注意が必要です。保険の適用範囲についても、リノベーションによる構造変更が一般的な住宅保険の適用外となるリスクもあり、特別な保険が必要になることがあります。

ここからは、「リノベーションマンションのデメリット」に関するよくある質問に、リノベーション業に約30年携わってきたユニテがお答えしていきます。

【リノベーションマンションのデメリットに関するよくある質問】

1. 中古マンションのリノベーションで後悔したことは？
2. リノベーションマンションを買って後悔したことは？
3. ワンストップ型リノベーションのメリットデメリットとは？

上記のような疑問を持っている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

中古マンションを買って自分でリノベーションをした方の中で、後悔している声が多いのは以下のような内容です。

【中古マンションのリノベーションで多い後悔】

• 構造上変えられない部分があり、想像通りの間取りにならなかった
• マンションの規約上、満足のいくリノベーションができなかった
• 周辺環境や眺望をしっかり把握していなかった
• 隣人や近隣住人との人付き合いに問題が出てしまった

マンション購入後には、管理状態の不備や修繕積立金の増額、周辺環境や隣人問題など、変更できない事項に後悔するケースがあります。購入時は内装だけでなく、これら変えられない部分にも注意を払い、十分確認し検討することが重要です。

リノベーション済みのマンションを買った方が後悔している内容には、以下のようなものがあります。

【リノベーション済みのマンションで多い後悔】

• 購入から数年後に給排水管から漏水してしまった
• 断熱リフォームがされておらず、冬の寒さが厳しい
• 施工ミスに気付かずに購入してしまい、数年経ってから発覚した
• コンクリート打ちっぱなしのマンションが寒すぎた

マンションは断熱性が高いと思われがちですが、コンクリート構造のため、冷えやすく底冷えの感覚に悩まされることがあります。さらに暖房使用時には窓や壁に結露が発生し、カビの原因となり得るため注意が必要です。

リノベーション済みマンションを選ぶ際は、見た目や「リノベーション済み」の言葉に惑わされないことが大切になります。断熱やその他必要な工事が適切におこなわれているかをしっかりチェックしましょう

ワンストップ型リノベーションは、物件探しから住宅ローン・保険手続き・設計・見積もりまで一括して請け負うサービスです。リノベーション費用を住宅ローンに含めやすく、全体的な予算管理がしやすいというメリットがあります。

ただし、サービスを提供する業者の物件に縛られることから、物件選択の自由度が限定されるのがデメリットです。物件の選択肢の幅を重視する場合は、ワンストップサービスを利用するかどうか、よく検討するべきでしょう。

リノベーションマンションを契約する際は、しっかり自分の目で確かめるのが大切です。写真では見えない場所、工事の精密さ、使い勝手の良さは直接確認しないとわかりません。

最後に、リノベーションを検討する際に確認すべきポイントを簡単に紹介していきます。

【リノベーションマンション検討時に確認すべきこと】

1. 築年数よりも管理状況や修繕計画の確認を重視する
2. 見えない配管部分もしっかり改修されているか確認する
3. 後からさらに改修工事をしてもいいかどうか確認する

リノベーションマンションを選ぶ際は、この記事で紹介したメリット・デメリットを参考にしながら、実際にそのマンションを確認して選んでくださいね。

25年以上の運営実績を誇る「ユニテ」では、部分的なリフォームからフルリノベーションまで幅広く対応しており、お客様のご要望に寄り添ったご提案をおこなっております。富山県でマンションのリノベーションをお考えの方はぜひユニテへご相談ください。

リノベーション済みのマンションは、デメリットに留意しつつ、自分の希望に合った種類のものを選ぶことが大切です。そのため、物件選びをする前に、自分は何を重視するのか、妥協できる部分はどこかをしっかり決めておくことをおすすめします。

紹介したメリットやデメリット、選び方のコツを参考にして、後悔しない物件選びで快適な暮らしを手に入れましょう。