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築40年の家でもリノベーションできる!見た目と機能性を一新する

監修者
一級建築士/O.Fumihiro
一級建築士
O.Fumihiro

株式会社ユニテ 設計部

設計部門の責任者として年間20棟以上の新築住宅設計を手掛ける。

【 保有資格 】

一級建築士 / 建築施工管理技士一級 / 宅地建物取引士 / 応急危険度判定士

「築40年の家はどうやって活用したらいいの?」

「築40年の家は建て替えるしかないの?」

「築40年の家でもリノベーションできるの?」

 

こんなことをお考えではないでしょうか?

 

実は築40年など、築年数が経った家でもリノベーションすることができます!

もちろん見た目の装飾部分だけでなく、現在の法律に沿った耐震構造や耐火構造を新たに付け加えることも可能です。

 

あまり知られていませんがリノベーションは、構造に限界が来るまでは自由に家を作り替えられます。ただしあれも、これもとどんどん機能やこだわりを取り入れていくと費用が膨大になってしまうので、その点だけは注意が必要です。

 

実際建て替えよりもリノベーションが費用が安いと思って施工したら、こだわりすぎたあまり、建て替えたほうが安く済んだ事例もあります。

 

そんな状況を避け、満足のいくリノベーションができるようにするために本記事では以下の内容についてご紹介します。

 ●  古い家のリノベーションについて

 ●  築40年住宅の問題点

 ●  築40年の家を住みやすくするコツ

 ●  築40年の家をリノベーションした事例

 ●  築40年の家をリノベーションするときのポイントやコツ

 

この記事を読めば、築40年の家を活用する方法が見出せますよ!

築40年の住宅でもリノベーションできる!古い家のリノベーションについて

実はどんなに古い家でもリノベーションすることができます。リノベーションは見た目だけでなく機能性も付け加えられるので、築年数が経った家でもリノベーションすれば新築同様に生まれ変わります。

 

ここでは、

 ・リノベーションできる築年数について

 ・リノベーションの注意点

についてご紹介します。

どんな家でもリノベーションで一新することができる

リノベーションでは築年数が経った家でも、機能面、内装、外装、全てを一新できます。これは耐震構造や耐火構造、断熱性など、大規模な工事がリノベーションでできるからです。

もちろんキッチンや洗面台、トイレなど大きな部品も入れ替えることで、最新の機能性を付け加えられます。

 

また古い家は1室1室が狭いことが多いのですが、壁を数枚取り払って1部屋を広く作り替えるのもリノベーションの得意分野です。実際にリノベーションされる方の多くは、部屋の数や広さを変える工事を「間取り変更」として行っています。

 

リノベーションは原状回復ではなく、古い部分を修理しながら新しい機能性を付け加えられるため、どんなに古い家でも生まれ変わらせることができるのです。

ただし膨大な費用がかかる可能性もある

築年数の経った古い家をリノベーションする場合、費用が膨大になる可能性があります。やはり古い家は耐震構造そのものを見直す必要があり、家のほとんどすべてをリノベーションしなくてはいけないからです。

築40年住宅の問題点4つを解説!機能性に乏しいといわれる理由

築40年の家は耐久性に乏しいと言われますが、これには明確な理由があります。

築40年の家の問題点は以下の4つです。

・現在の耐震基準を満たしていない

・木造住宅の寿命を超えている

・現在の災害を想定して建てられていない

・シロアリ被害が深刻な可能性がある

 

それぞれの問題点について、詳しく解説していきます。

1981年に建築基準法が変わったから

築40年の家は、耐震性に乏しい可能性があり、大規模地震が起きると家が倒壊するリスクを含んでいます。

 

これは1981年に建築基準法が改正されたからです。

現在建てられる家は1981年6月に施行された「新耐震基準」に沿って建てられています。最近は震度が大きい地震が頻発しているため、それに合わせて「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6度~7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という基準にされています。

築40年の家はちょうど1981年に建てられた住宅で、改正された建築基準法に合わせて作られた家とそうでない家があるので注意が必要なのです。

木造住宅の寿命20~30年を過ぎているから

築40年の家は、家の「寿命」を過ぎている可能性があります。木造の住宅は22年、木造モルタルの住宅は20年、鉄骨鉄筋コンクリートの住宅は47年、レンガ造の住宅は38年です。

 

木造 22年
木造モルタル造 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
レンガ造 38年

 

これは、国税庁が定める耐用年数から算出した値です。

つまり木造住宅の場合、22年が耐用年数となり、それ以降はリフォームやリノベーションで補修・補強工事を行うべきなのです。

強い衝撃に備えられていないから

また古い家は強い衝撃に耐えられない可能性もあります。最近は災害の発生率とともに威力も強く、古い家の場合はその災害に耐えられるほどの耐久性がありません。

 

そのため何か威力の強い災害が発生した際、倒壊したり家の一部が壊れたりなどのリスクを伴うのです。

シロアリ被害が深刻かもしれないから

木造住宅の場合は、シロアリ被害についても考える必要があります。シロアリは木材の腐敗を早めるため、土台部分の耐久性が著しく低下している可能性があるからです。

 

シロアリは湿度が高い環境を好みます。築年数の経った家は湿気がこもりがちになるので、よりシロアリ被害が顕著になる傾向にあります。

外から見た分には被害の程度が分からないので、専門の業者や住宅業者に依頼してチェックしてもらいましょう。シロアリ被害がある住宅は、土台の補強も必須になってきます。

築40年の家を住みやすくするコツ

では、築40年の家を活用する方法はあるのでしょうか?

具体的には次の3つの方法があります。

・フルリノベーション

・部分リノベーション

・建て替え

 

それぞれのメリットやデメリットについて詳しく解説します。

フルリノベーションをする

築40年の家は、家の構造や耐久性そのものから見直すフルリノベーションがおすすめです。ここまで紹介した通り、基本的にリノベーションできる物件の築年数に限界はありません。築40年の家は耐久性に乏しいことが多いので、リノベーションで内装や機能性に加えて、耐久性も見直す方が安心して住めるからです。

 

ただしフルリノベーションは工事箇所が増えるため必要な費用が多く、加えて工事の期間も長くなります。フルリノベーションの際は一度家を引っ越して一気に工事をすることが多いので、その分の引っ越し料金も必要です。

 

メリット

・より新築に近い家が出来上がる

・リノベーション後は安心して住める

・こだわりを持った家に作り変えられる

デメリット

・必要な費用が増える

・工事にかかる日数が長くなる

・引っ越し回数が増える

部分リノベーションをする

費用を抑えながら築40年の家を生まれ変わらせるには、部分的なリノベーションがおすすめです。リノベーションする部位を必要最低限に抑えるので、フルリノベーションよりも費用が安くなります。

 

部分リノベーションでも耐久性や断熱効果を高められるので、できるだけ費用を抑えたい場合は部分リノベーションを利用しましょう。

 

ただしこだわりを反映できる部分が減るというデメリットがあります。部分リノベーションの場合は新築同様に近づけることが少し難しくなるので、その点は注意が必要です。

 

メリット

・費用を安く抑えられる

・安心して住める家に作り変えられる

・工事にかかる日数が少ない

・引っ越しを伴わない工事が可能

デメリット

・こだわれる部分が少ない

・必要最低限の工事になる可能性がある

建て替えをする

耐久性に深刻な問題があり、リノベーションでは膨大な予算がかかる場合には一度解体して家を建て替えるのがおすすめです。リノベーションに限界はないとはいえ、あまりにも老朽化が進んでいる場合は家のほとんどを修繕しなければなりません。その場合は家の建て替えよりも費用が高くなってしまう可能性があるのです。

 

新築なので最新の機能を取り入れられるのが最大のメリット。ただし費用は解体費用を含めると、同じ面積の家を建てる場合3000万円は必要になります。

 

また建て替え時には税金や登記申請などの手間が増え、工事の期間もフルリノベーションよりさらに長くなります。こちらもこだわり部分を多く持つと、費用がかさんでしまいます。

 

メリット

・最新の機能を存分に取り入れられる

・より強度の高い家が完成する

デメリット

・解体費用も必要になり、費用がかさむ

・工事の期間が長くなる(解体+新築)

・工事期間中の仮住まいを確保しなければならない

・登記申請の手間がかかる

 

築40年の家をリノベーション!リノベーションの実例4選

ここで実際に築40年の家をリノベーションした実例をご紹介します。費用はどの家も2000万前後に抑え、機能性加えて間取り変更や内装の変更も行っています。

例1:和モダンで暮らしやすい住まいに

築年数 40年以上
費用 1800万円
間取り(施工前) 6LDK
間取り(施工後) 3LDK
家族構成 お母様一人暮らし

 

玄関 Before

After

リビング Before

After

浴室

収納スペース

寒さに悩んでいたというこちらのお宅では、全面的に断熱工事を施しました。

2階建ての住宅ですが費用面を考慮し、生活に必要なスペースを1階部分に集約させました。階段がないので高齢者に優しいのがポイントです。

 

元々あったお宅が伝統的な日本家屋だったため、玄関の間取りはそのままに、リビングには和紙畳を使用して和モダンな家を実現しています。リビングの窓を広くとってあるので、自然光が差し込み、開放感あふれるのが特徴。

 

そのほか高齢者に優しいヒートショック対策済みの浴室に、収納に困らない収納専用部屋も魅力です。

 

詳しくは、施工事例|趣ある和モダンな住まい にてご紹介していますのでぜひご覧ください!

例2:寒い家から断熱性の優れた家に

築年数 家20年/母屋40年
費用 2260万円
間取り(施工前) 10LDK
間取り(施工後) 6LDK
家族構成 ご夫婦+娘さん+わんちゃん

 

リビング Before

After

キッチン Before

After

庭 Before

After

こちらの家でも、一番の悩みは過酷な寒さ。やはり古い家は断熱性に乏しく多くの方が悩みを抱えています。その寒さの悩みを解決するため、壁面の断熱材、複層ガラスの窓を取り入れました。そのおかげでエアコンの効きもよくなりました。

 

ほかのお宅よりも外構工事にこだわりがあり、玄関を減築・移動して車3台が停められる駐車スペースを確保しました。

 

また庭にはウッドデッキとフェンスを設けて、ウッドデッキでゆっくりくつろげるようになっています。庭には雑草対策としてブロックを敷いているのでお手入れも簡単です。

 

詳しくは、施工事例|住み慣れた家を居心地の良い空間に にてご紹介していますのでぜひご覧ください!

例3:生活の動線を考えた清潔感溢れる住まいに

築年数 40年
費用 1560万円
間取り(施工前) 4DK
間取り(施工後) 3LDK
家族構成 お母様・娘さん

 

リビング Before

After

キッチン Before

After

浴室

寝室

リノベーション前はお二人の寝室と浴室が2階にありましたが、それらを1階に移動させて生活スペースを1階に集約させました。

 

生活の動線が変わり、1階のリビングで過ごすことが多いお母さまも居心地の良さを感じているようです。そんなリビングは和室続きの境を撤去し、広々としたLDKに。窓から差し込む光や、仏間の襖がアクセントになっています。

 

キッチンや浴室、寝室などは主に白と青を基調としており、清潔感が漂います。間取りや内装のデザインだけでなく、何色を基調とするかでも家の雰囲気がガラッと変わるのがポイントです。

 

詳しくは、施工事例|”好き”と暮らす 清潔感溢れる住まい にてご紹介していますのでぜひご覧ください!

20年先でも安心して暮らせる家に

築年数 35年
費用 1910年
間取り(施工前) 8DK
間取り(施工後) 5LDK
家族構成 ご夫婦+お父様

 

リビング Before

After

外観 Before

After

畳スペース

和室

元々5部屋あった和室の間取りを変更し、広いLDKへと変身させています。また残した和室は半畳畳を使用して和洋を感じさせるテイストに。リビングとは引き戸で分けられるので、個室としても、リビングの一部としても活用できるのがポイントです。

 

テーマの「20年先でも安心して」という部分ですが、外壁には耐久性が高く、耐用年数30年のガルバリウム銅板を重ね張りしています。見た目はもちろん使い勝手の良さや、家の耐久性も重視した事例でした。

 

詳しくは、施工事例|20年先でも安心して暮らせる家 にてご紹介していますのでぜひご覧ください!

築40年の家をリノベーションするにはどれくらいかかる?

築40年の家をリノベーションするには、おおよそ2000万円が相場です。多くの方が寒さについて悩みを抱えており、断熱工事を重点的に行います。

また2000万円の予算があれば最低限の機能性だけでなく、間取りや内装もこだわりを持って変更できるのがポイントです。

 

ここでリノベーション費用の計算方法をご紹介します。

リノベーションの費用は1坪あたりで計算します。

費用相場は戸建ての場合で、1坪あたり40万円~が相場だとされています。

例えば100㎥(約30坪)だと1200万円、130㎥(約40坪)だと1600万円が相場です。

 

しかしリノベーションは断片的な修繕が可能なので、気になる部分だけを回収することができます。リノベーションの費用は人それぞれなので、自分に合ったリノベーションを計画を立てましょう。

 

リノベーション費用の詳細は、

実例で見る!リノベーションにかかる費用と抑えるコツ にてご紹介しています。

ぜひこちらも併せてご覧ください。

築40年住宅のリノベーションを成功させる4つのポイント

築40年の家は建て替えだけでなくリノベーションでも再活用できることが分かりましたが、リノベーションを成功させるためには、以下4つのポイントがあります。

 ・リノベーションは計画性をもって一気に行う

 ・補助金や減税制度でお得にリノベーションする

 ・機能面にはしっかりお金をかける

 ・業者選びを慎重に行う

 

成功につながるポイントをしっかり押さえることで、後悔のないリノベーション工事になります。

リノベーションは計画性をもって一気に行う

リノベーション工事は一気に短期間で終えられるよう、計画を立てましょう。工事にかかる費用には材料費だけでなく人件費も含まれます。そのため工期が伸びれば伸びるほど、費用も膨らんでいくのです。

 

特に広い範囲をリノベーションする際は、一度引っ越してリノベーション工事に専念するのがおすすめ。あらかじめ仮住まいや引っ越しの手配をしておくと、よりスムーズに進みます。

リノベーションのための補助金や減税制度でお得にリフォームする

リノベーションをする際は政府が手掛ける支援制度を上手く利用すると、よりお得にリフォームできます。以下に補助金制度・減税制度の種類とその内容をまとめます。

 

▽省エネに関するリノベーション支援(リフォーム支援)

種類 内容
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業

断熱性を高め、15%以上の省エネ効果があるリフォームが対象。

蓄電システムや蓄電設備も対象。

次世代省エネ建材支援事業

・断熱パネル

・潜熱蓄熱建材

・窓

・断熱材

・玄関ドア

・調湿建材

などの付加価値のある建材を使用した場合が対象

長期優良住宅化リフォーム推進事業

・劣化対策

・耐震性

・省エネ性

・維持管理

の項目をもとに、既存住宅の長寿命化と性能向上の工事が対象

グリーン住宅ポイント制度

省エネ化を伴うリノベーションを行った際にポイントが発行される。

ポイントは商品と交換可能。

▽リノベーション減税(リフォーム減税)

  条件 内容
リフォーム減税 全ての部屋・窓の断熱改修 条件のいずれかにあたる改修工事を行った場合、所得税および固定資産税に減税が適用される。
床・天井・壁の断熱
太陽光発電設備の設置

高効率空調機

高効率給湯器

太陽熱利用システム

耐震改修  
バリアフリーに関する改修  
住宅ローン減税 住宅ローンを使用する場合

住宅ローンもしくは所得税の1%を毎年控除される

(控除期間は最長13年)

 

機能面にはしっかりお金をかける

リノベーションする際に一番重視したいのが機能面です。機能面は断熱、耐震、水まわり、空調設備などを指します。この機能面を充実させると生活の質が向上し、結果として満足いくリノベーションになるのです。

 

リノベーションはどうしても内装工事を優先したくなりますが、まずは暮らしやすい機能を整えてから内装を検討すると後悔が少ないリノベーションになります。

業者選びは慎重に行う

現在は数多くのリノベーション業者がありますが、業者選びは慎重に、最も時間をかけましょう。リノベーションの完成度は業者に大きく左右されるからです。

 

失敗例として多いのが「自分の意見や要望を聞き入れてくれなかった」ですが、一方「専門家のアドバイスが欲しかった。こだわりを持って計画したのに住んでみると不便と感じる部分が多かった。」という事例もあります。

 

思い描く住宅イメージを聞き入れながら、より満足いくようにアドバイスを適宜入れてくれる業者を選びましょう。業者の質や相性は、リノベーション工事でもかなり重要な部分です。

豊富な経験と実績で安心!富山県のリノベーションならユニテにお任せ!

もし富山県で住宅のリノベーションをお考えの方がいたら、ぜひユニテにお任せください!ユニテは施工実績が多く、一番古いものでは築100年の古民家をリノベーションした事例も。

 

もちろん築40年のリノベーションも数多くの実績があり、今回ご紹介した実例もユニテが手掛けたお宅の一部です。

 

ユニテでは「お客さまの言葉にじっくり耳を傾けること」を重視し、ご相談から実際の工事、アフターフォローまで、専門家がじっくり対応しております。暮らしを楽しむリノベーションはぜひ、ユニテにお任せください!

まとめ:築40年の家でもリノベーションで生まれ変わる!

築40年の家でもリノベーションで新築同然まで生まれ変わらせることができます。

むしろ建て替えよりも費用を抑えられたり、予算内でより多くのこだわりを反映できたり、築40年であれば建て替えよりリノベーションの方がおすすめの事例がほとんどです。

 

今回ご紹介したリノベーションの実例やポイントをもとに、ご自宅のリノベーションを検討してみてくださいね。どんなに古い家でも再生し、より住みやすくできるのがリノベーションの魅力です。