「築40年の家はどうやって活用したらいいの？」

「築40年の家は建て替えるしかないの？」

「築40年の家でもリノベーションできるの？」

築40年は、家の状態を考えると1つの節目に当たります。昔は築年数が経つと「建て替え」の選択肢が当たり前でした。しかし近年では、「住み慣れた家をリノベーションでオシャレにして、長く住みたい」と考える人が増えてきています。

もちろん見た目の装飾部分だけでなく、現在の法律に沿った耐震構造や耐火構造を新たに付け加えることも可能です。

もちろん見た目の装飾部分だけでなく、現在の法律に沿った耐震構造や耐火構造を新たに付け加えることも可能です。

この記事では、築40年が経過した家でも満足のいくリノベーションができるよう、以下の内容について紹介していきます。

　●  古い家のリノベーションについて

　●  古い家に必要なリフォーム内容

　●  築40年住宅の問題点

　●  築40年の家のリノベーション費用

　●  築40年の家をリノベーションした事例

　●  築40年の家をリノベーションするときのポイントやコツ

この記事を読めば、築40年の家を活用する方法が見出せますよ！

建物の資産価値は「耐用年数」によって決まります。木造の一戸建てにおける法定耐用年数は22年とされているため、築40年の家の資産価値はほとんどありません。売却する場合は、土地のみの価格で売り出すケースが多くなるでしょう。

しかし、適切なリフォームやリノベーションをおこなうことにより、物件の価値を高めることは可能です。

どんなに古い家でも、躯体部分の損傷が激しくない限りはリノベーションできます。リノベーションをおこなうことにより、見た目のキレイさだけでなく機能性も付け加えられるので、築年数が経った家でもリノベーションすれば新築同様に生まれ変わるでしょう。

まずは、築40年の戸建てでリノベーションをおこなうメリットやデメリットについてご紹介していきます。

築年数が経過した古い家でも、リノベーションを施せば安全・快適に住み続けることができます。築40年の家でも40〜60年ほど暮らせるでしょう。

リノベーションは原状回復ではなく、古い部分を修理しながら新しい機能性を付け加えられるため、どんなに古い家でも生まれ変わらせることができます。

ただし、長く住み続けるにはその家の劣化具合や性能にあわせた適切なリフォーム・リノベーションが欠かせません。

表面上のリフォームだけでなく、耐震構造や耐火構造、断熱性など、家の機能面を重視した施工が必要になるでしょう。

もちろんキッチンや洗面台、トイレなどの設備交換をおこなうことにより、最新の設備を導入した暮らしやすい住まいも実現可能です。

さらに、現代のライフスタイルに合った間取りを作るのもリノベーションの得意分野だといえます。古い家は1室1室が狭いことが多いのですが、壁を数枚取り払って1部屋を広く作り替えることで、部屋の数や広さを変える「間取り変更」も人気です。

築年数が経過した家のリノベーションについては、以下の記事も参考にしてください。

「【実例付き】古民家を再利用！古民家リノベーションの費用相場と工事のポイント」

築年数の経った古い家をリノベーションする場合、費用が膨大になる可能性があります。

費用がかさむ理由にはさまざまなものがありますが、主に以下の要素の影響が大きい傾向です。

【膨大な建て替え費用がかかるケース】

• もともとの家の状態が悪い
• 設備や建材のグレードが高いものを使っている
• 大手業者やデザイナーが居るリフォーム会社に依頼している

やはり古い家は耐震構造そのものを見直す必要があり、家のほとんどすべてをリノベーションしなくてはいけません。そのうえで、グレードやデザインにこだわろうとすると、かなりコストがかさんでしまうことになります。

ここからは、築40年の戸建てリノベーションで重視すべき施工内容について詳しくみていきましょう。

【築40年の家に必要なリフォーム内容】

1. 耐震性を確保する
2. 断熱性や気密性を確保する
3. 水回りや配管にも配慮する
4. おすすめはスケルトンリフォーム

築年数が経過した戸建てでは、安全面を考慮した機能性を刷新するリフォーム・リノベーションが必要になります。それぞれ詳しくみていきましょう。

築40年の家は旧耐震基準で建てられている物件が多いため、耐震性の確保は最優先事項となるでしょう。長く住み続けるためには、経年劣化や自然災害の危険性も考慮しなければなりません。

具体的には、耐震ポールや開口フレームなどを設置して外部から補強する方法や、特殊パネル・補強材などを設置して内部からしっかり耐震性を向上させる方法です。劣化具合に合わせた施工をおこないましょう。

築40年の家は隙間が多く、夏は暑くて冬は寒いという住みにくさがあります。快適な温度を保とうとすると、冷暖房費がかさんでしまったり、結露によってカビ・ダニの発生を誘発してしまったりするのです。

リノベーションをおこなう際は忘れずに断熱材を敷き詰めて性能を向上させましょう。また、窓ガラスに複層ガラスや二重サッシを採用し、気密性を確保するのも効果的です。

水回り設備や配管は、経年により劣化して流れが悪くなったり、サビが発生することにより水漏れが発生したりします。設備を交換するだけでなく、配管のメンテナンスも重要になるでしょう。

また、間取り変更で水回りの設備を移動させる場合は、電気の配線工事・給排水設備工事が必要になってしまうため、費用がかさんでしまいます。予算と相談しながら計画しましょう。

築40年の家を改修する際は「スケルトンリフォーム」がおすすめです。スケルトンリフォームとは、内装・外装をすべて躯体の状態まで解体してからおこなう工事のことを指します。

スケルトンリフォームがおすすめな理由は、普段見えない建物の内部も施工できるためです。耐震補強工事や断熱対策なども可能になり、築年数が経過した家が抱えるさまざまな問題点も解決しやすくなります。

ただし、スケルトンリフォームは建物をほぼ解体してしまう大がかりな工事なので、それなりに費用がかかる点は留意しておきましょう。

築40年の家は耐久性に乏しいと言われますが、これには明確な理由があります。

築40年の家の問題点は以下の４つです。

• 現在の耐震基準を満たしていない
• 木造住宅の寿命を超えている
• 現在の災害を想定して建てられていない
• シロアリ被害が深刻な可能性がある

それぞれの問題点について、詳しく解説していきます。

現在建てられている家は1981年6月に施行された「新耐震基準」に沿って建てられています。最近は震度が大きい地震が頻発しているため、それに合わせて「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6～7度に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という基準にされています。

築40年の家はちょうど1981年に建てられた住宅で、改正された建築基準法に合わせて作られた家とそうでない家があるため、注意する必要があるのです。

築40年の家の多くは、木造住宅の「寿命」を過ぎている可能性があります。この寿命は、家の構造における耐用年数のことを指しており、構造ごとに異なるのが特徴です。

これは、国税庁が定める法定耐用年数から算出した値になります。法定耐用年数は資産の減価償却に使われるものであり、住み続けられるかどうかの指標ではありません。実際の建物の寿命はメンテナンス次第で変動します。

しかし、部位ごとの耐久性を考慮すると、メンテナンスをせずに住み続けられるのはせいぜい30〜40年程度だといえるでしょう。

そのため、築40年以上が経過した戸建ては、リフォームやリノベーションで補修・補強工事をおこなうべきなのです。

シロアリは湿度が高い環境を好みます。築年数の経った家は湿気がこもりがちになるので、よりシロアリ被害が顕著になる傾向にあります。

外から見る分には被害の程度が分からないので、専門の業者や住宅業者に依頼してチェックしてもらいましょう。シロアリ被害がある住宅は、土台の補強も必須になるため、注意が必要です。

築40年の家をリノベーションするには、おおよそ2,000万円が相場です。2,000万円の予算があれば、最低限の機能性だけでなく、間取りや内装もこだわりを持って変更できるでしょう。

ここからは、リノベーション費用の目安相場を紹介していきます。以下は施工箇所別の目安相場です。

【リノベーション費用の目安相場】

リノベーション費用の詳細は、

実例で見る！リノベーションにかかる費用と抑えるコツ にてご紹介しています。

ぜひこちらも併せてご覧ください。

費用相場は戸建ての場合で、1坪あたり40万円以上が相場だとされています。

例えば100㎥（約30坪）だと1200万円、130㎥（約40坪）だと1600万円が相場です。

しかしリノベーションは断片的な修繕もできるため、気になる部分だけを回収することもできます。リノベーションの費用は人それぞれなので、自分に合ったリノベーションを計画を立てましょう。

また、ユニテでスケルトンリフォームをおこなう場合は、以下の費用相場が目安です。

予算1,000万円程度だと、内外含めたフルリノベーションは難しいでしょう。外壁や窓などは触らずに、内部改装のみが施工範囲の目安です。

外壁や屋根を含めたスケルトンリフォームの場合は、最低でも1,500万円程度の費用が必要になります。1つの指標としてお考え下さい。

ここからは、築40年の家を活用する具体的な方法についてみていきましょう。

選択肢は主に以下の３つです。

• フルリノベーション
• 部分リノベーション
• 建て替え

最もおすすめなのは、フルリノベーションをして住み慣れた家を刷新することですが、場合によってはコストがかさんだり、リノベーション自体が難しいケースもあります。

そのため、建物の状態をしっかりと把握した上で判断する必要があるでしょう。

築40年の家は、家の構造や耐久性そのものから見直すフルリノベーションがおすすめです。ここまで紹介した通り、基本的にリノベーションできる物件の築年数に限界はありません。築40年の家は耐久性に乏しいことが多いので、リノベーションで内装や機能性に加えて、耐久性も見直す方が安心して住めるからです。

【フルリノベーションをするメリットとデメリット】

ただしフルリノベーションは工事箇所が増えるため必要な費用が多く、加えて工事の期間も長くなります。フルリノベーションの際は一度家を引っ越して一気に工事をすることが多いので、その分の引っ越し料金も必要です。

ある程度の費用は必要になりますが、それでも建て替えよりは安く済むというケースももちろんあります。活用方法に悩んでいる場合は、どちらが安く施工できるかを視野に入れて検討してみてもいいでしょう。

費用を抑えながら築40年の家を生まれ変わらせるには、部分的なリノベーションがおすすめです。リノベーションする部位を必要最低限に抑えるので、フルリノベーションよりも費用が安くなります。

【部分リノベーションのメリットとデメリット】

部分リノベーションでも耐久性や断熱効果を高められる場合もあるので、できるだけ費用を抑えたい場合は検討してみてもいいでしょう。

ただし、中途半端な施工はデメリットが大きいためおすすめしません。予算の都合で必要な施工を省いてしまうと、思わぬ面で問題が発生しかねないので、よく検討すべきでしょう。

さらに、こだわりを反映できる部分が減るというデメリットもあります。部分リノベーションの場合は新築同様に近づけることが難しくなるので、その点にも留意が必要です。

耐久性に深刻な問題があり、リノベーションでは膨大な予算がかかる場合には一度解体して家を建て替えるのがおすすめです。

【建て替えをおこなうメリットとデメリット】

リノベーションに限界はないとはいえ、あまりにも老朽化が進んでいる場合は家のほとんどを修繕しなければなりません。その場合は家の建て替えよりも費用が高くなってしまう可能性があるのです。

【リフォームに向かない築40年の家の特徴】

• 基礎や柱がボロボロで修復に高額な費用がかかる
• 2×4工法で建築されている戸建て（間取り変更に制限がある）

「建て替え＝新築」なので、最新の機能を取り入れられるのが建て替え工事の最大のメリットです。ただし、同じ面積の家を建てる場合は、解体費用も上乗せされるため、3,000万円は必要になるでしょう。

さらに、建て替え時には税金や登記申請などの手間が増え、工事の期間もフルリノベーションよりさらに長くなるため注意が必要です。また、既存の家が現行の「建築基準法」の内容を満たしていない場合は、建て替え時に床面積が大幅に減少する「セットバック」や、再建築不可物件に該当してしまうケースもあります。

建て替えができない物件も存在するため、よく検討することが大切です。

築40年の家は建て替えだけでなくリノベーションでも再活用できることが分かりましたが、リノベーションを成功させるためには、以下6つのポイントがあります。

【築40年の家のリノベーションを成功させる6つの方法】

• 機能面にはしっかりお金をかける
• ホームインスペクションを実施する
• リノベーションは計画性をもって一気におこなう
• メンテナンス時期を把握する
• 業者選びは慎重におこなう
• 補助金やローンを活用する

成功につながるポイントをしっかり押さえて、後悔のないリノベーションを実現させましょう。

リノベーションする際に一番重視したいのが機能面です。機能面は断熱、耐震、水まわり、空調設備などを指します。この機能面を充実させると生活の質が向上し、結果として満足いくリノベーションになるのです。

リノベーションはどうしても内装工事を優先したくなりますが、まずは暮らしやすい機能を整えてから内装を検討すると後悔が少ないリノベーションになるでしょう。

家の劣化状態が気になる場合は、ホームインスペクションを実施するのがおすすめです。ホームインスペクションとは、専門家に家の劣化状態や欠陥状況について調査してもらい、どのような修繕が必要になるのかをアドバイスしてもらうことを指します。

今後売却なども視野に入れている場合は、ホームインスペクションを受けていることがプラス評価に繋がるため、メリットは大きいでしょう。ホームインスペクションには5〜8万円程度の費用がかかります。

リノベーション工事は一気に短期間で終えられるよう、しっかり計画を立てましょう。工事にかかる費用には材料費だけでなく人件費も含まれます。そのため工期が伸びれば伸びるほど、費用も膨らんでいくのです。

特に広い範囲をリノベーションする際は、一度引っ越してリノベーション工事に専念するのがおすすめ。あらかじめ仮住まいや引っ越しの手配をしておくと、よりスムーズに進みます。

適切なメンテナンス時期を把握することもポイントです。

【家のメンテナンス時期の目安】

築40年の家では、上記のほとんどにおいて交換や改修が必要になると思っておきましょう。特に、外壁や屋根などは建物の寿命に大きく影響するため、優先してメンテナンスする必要があります。

現在は数多くのリノベーション業者がありますが、業者選びは慎重に、最も時間をかけましょう。リノベーションの完成度は業者に大きく左右されるからです。

失敗例として多いのが「自分の意見や要望を聞き入れてくれなかった」という後悔ですが、一方で「専門家のアドバイスが欲しかった。こだわりを持って計画したのに住んでみると不便と感じる部分が多かった。」という事例もあります。

思い描く住宅イメージを聞き入れながら、より満足いくようにアドバイスを適宜入れてくれる業者を選びましょう。業者の質や相性は、リノベーション工事でもかなり重要な部分です。

リノベーションをする際は、補助金やローンを上手く利用するとよりお得にリフォームできます。 築40年の家をリノベーションする際には、1,000万円以上の費用がかかることも多いため、可能であれば活用するようにしましょう。

リフォームやリノベーションに使える減税制度にはさまざまなものがあります。築40年の家を改修する場合、控除の対象となる工事内容は以下の通りです。

【減税制度が適用されるリノベーションの例】

• 耐震工事（耐震補強に関する工事）
• バリアフリー（手すりの取り付けや段差の解消など）
• 省エネ（断熱対策・節水設備など）
• 三世代同居

詳しい内容については、国土交通省の「リフォーム減税制度に関するよくあるご質問」をチェックしてみてください。

また、築40年以上の家のリノベーションで利用できるローンには、以下の2種類があります。

【利用できるローンの種類】

• リフォームローン（無担保・金利1.5～2.8％）
• 住宅ローン（担保有・金利0.4～1.4％）

住宅ローンは、リフォームローンよりも手続きが複雑ではありますが、金利が低いため支払い総額が抑えられる傾向です。可能であれば住宅ローンを利用しましょう。

ここからは、株式会社ユニテが実際に築40年の家をリノベーションした実例をご紹介していきます。費用はどの家も2000万前後に抑え、機能性の向上に加えて間取り変更や内装の変更もおこなっているため、ぜひ参考にしてみてください。

寒さに悩んでいたというこちらのお宅では、全面的に断熱工事を施しました。

2階建ての住宅ですが費用面を考慮し、生活に必要なスペースを1階部分に集約させました。階段がないので高齢者に優しいのがポイントです。

元々あったお宅が伝統的な日本家屋だったため、玄関の間取りはそのままに、リビングには和紙畳を使用して和モダンな家を実現しています。リビングの窓を広くとってあるので、自然光が差し込み、開放感あふれるのが特徴。

そのほか高齢者に優しいヒートショック対策済みの浴室に、収納に困らない収納専用部屋も魅力です。

詳しくは、施工事例｜趣ある和モダンな住まい にてご紹介していますのでぜひご覧ください！

こちらの家でも、一番の悩みは過酷な寒さ。やはり古い家は断熱性に乏しく多くの方が悩みを抱えています。その寒さの悩みを解決するため、壁面の断熱材、複層ガラスの窓を取り入れました。そのおかげでエアコンの効きもよくなっています。

ほかのお宅よりも外構工事にこだわりがあり、玄関を減築・移動して車3台が停められる駐車スペースを確保しました。

また庭にはウッドデッキとフェンスを設けて、ウッドデッキでゆっくりくつろげるようになっています。庭には雑草対策としてブロックを敷いているのでお手入れも簡単です。

詳しくは、施工事例｜住み慣れた家を居心地の良い空間に にてご紹介していますのでぜひご覧ください！

リノベーション前はお二人の寝室と浴室が2階にありましたが、それらを1階に移動させて生活スペースを1階に集約させました。

生活の動線が変わり、1階のリビングで過ごすことが多いお母さまも居心地の良さを感じているようです。そんなリビングは和室続きの境を撤去し、広々としたLDKに。窓から差し込む光や、仏間の襖がアクセントになっています。

キッチンや浴室、寝室などは主に白と青を基調としており、清潔感が漂っている爽やかな印象なのが施工のポイントです。間取りや内装のデザインだけでなく、何色を基調とするかでも家の雰囲気がガラッと変わります。

詳しくは、施工事例｜”好き”と暮らす 清潔感溢れる住まい にてご紹介していますのでぜひご覧ください！

元々5部屋あった和室の間取りを変更し、広いLDKへと変身させています。また残した和室は半畳畳を使用して和洋を感じさせるテイストに。リビングとは引き戸で分けられるので、個室としても、リビングの一部としても活用できるのがポイントです。

テーマの「20年先でも安心して」という部分ですが、外壁には耐久性が高く、耐用年数30年のガルバリウム銅板を重ね張りしています。見た目はもちろん使い勝手の良さや、家の耐久性も重視した事例でした。

詳しくは、施工事例｜20年先でも安心して暮らせる家 にてご紹介していますのでぜひご覧ください！

もし富山県で住宅のリノベーションをお考えの方がいたら、ぜひ30年のリノベーション実績を持つユニテにお任せください！ユニテは施工実績が多く、一番古いものでは築100年の古民家をリノベーションした事例もございます。

もちろん築40年のリノベーション実績も数多くあり、今回ご紹介した実例もユニテが手掛けたお宅の一部です。

ユニテでは「お客さまの言葉にじっくり耳を傾けること」を重視し、ご相談から実際の工事、アフターフォローまで、専門家がじっくり対応しております。暮らしを楽しむリノベーションはぜひ、ユニテにお任せください！

築40年の家でもリノベーションで新築同然まで生まれ変わらせることができます。

むしろ建て替えよりも費用を抑えられたり、予算内でより多くのこだわりを反映できたりと、築40年であれば建て替えよりリノベーションの方がおすすめの事例がほとんどです。

今回ご紹介したリノベーションの実例やポイントをもとに、ご自宅のリノベーションを検討してみてくださいね。どんなに古い家でも再生し、より住みやすくできるのがリノベーションの魅力です。