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古民家再生リフォームとは?メリットや活用方法まとめ

古民家再生したいけど分からない、失敗したくないという想いをお持ちではないでしょうか?この記事は、私たち株式会社ユニテが様々なお客様のリノベーションを行ってきた経験から、古民家再生リフォームのメリット・デメリットや活用方法をまとめてみました。

監修者
一級建築士/O.Fumihiro
一級建築士
O.Fumihiro

株式会社ユニテ 設計部

設計部門の責任者として年間20棟以上の新築住宅設計を手掛ける。

【 保有資格 】

一級建築士 / 建築施工管理技士一級 / 宅地建物取引士 / 応急危険度判定士

「自身が保有する古民家を理想の形にしたい」
「そもそも古民家を再生させる必要があるのか判断できない」

 

こんなことをお考えではないでしょうか?

 

古民家を快適に使うためには再生後の使い道や費用だけでなく、リフォームすることによるメリット・デメリットを考慮しなければなりません。

 

リフォームする前に知っておきたい基礎的な知識をあらかじめ把握することで、古民家を再生して住んだり事業をしたりすることなど、自身の現状に合っているのかどうか確認していきましょう。

 

そこでこの記事は、保有する古民家を再生すべきかどうかについて、基礎知識や費用・メリットとデメリットなどをご紹介します。
 

古民家を再生するってどういうこと?

古民家の再生とは、一般的に保有するあるいは購入する古民家を元の住めるような状態にリフォームすることを指します。

 

一方で、現代の建築基準にリノベーションする「古民家リノベーション」という方法も選択肢の1つです。

初めて古民家の再生を検討する際は、どのような工事の内容があるのかをきちんと把握することが大切になります。

 

「古民家を再生させる」方法としては、以下の3点が挙げられることが一般的です。

 

古民家の再生方法
・古民家の機能面だけを「再生」する
・古民家の内装を再生する
・古民家を完全に現代風にする

 

古民家を完全に現代の住居風に改築することも再成工事のひとつです。

古民家の雰囲気を一部に残したうえで、生活スペースを現代風にアレンジすることで、快適さを重視したオンリーワン住宅に生まれ変わります。

ユニテでも古民家を現代風に完全再生した住宅をご紹介している事例がありますので、気になる方は以下の記事も参考にしてみてください。

 

ビフォーアフターから学ぶ。見違える古民家リノベーションのポイント!

 

 

古民家の再生をどのように思い描いているのかを明確にすることにより、自身の理想とする古民家への再生が実現できます。

それぞれについて詳しく見てみましょう。

【古民家再生】リフォームの種類と注意点

ここからは、古民家再生リフォームの4つの種類と、それぞれの注意点について解説していきます。

 

【古民家再生の4つの種類】

  1. 一般的な古民家リフォーム
  2. 古民家を半解体するリフォーム
  3. 古民家のスケルトンリフォーム
  4. 古民家を移築して再生するリフォーム

 

古民家の状態や、どのような目的で使いたいかによって、最適なリフォーム方法が異なるため、しっかり把握しておきましょう。

 

一般的な古民家リフォーム

古民家の主なリフォーム方法は、劣化した設備を修復して住みやすくするのが目的です。建物の躯体(柱や梁)には手を加えず、古民家の良さを残す形でリフォームをおこないます。

 

古民家そのものの景観や構造は変えずに、室内の機能面だけを新しいものに再生するという工事です。水回り関係の配管や床・内装などのみをリフォームすることにより、現代の生活のニーズにあわせて使いやすいように再生します。

 

主なリフォーム内容は以下の通りです。

 

【一般的な古民家リフォームの施工例】

  • 老朽化した水回り設備の入れ替え
  • 床や外壁の補修 など

 

このリフォーム内容は、古民家以外の一軒家などにもおこなわれる一般的なものになります。上記のリフォームをおこなう際は、その家の特徴や個性を把握し、その良さを失わないよう配慮することが大切です。

 

古外壁を現代風にするのではなく、白壁や板張りを採用するなどして、良さが引き立つような工夫をしましょう。

 

機能面において古民家を再生する場合、寒さ対策や使い勝手を考慮したキッチンやトイレ・浴室などといった水回りの工事を優先的に行うことがおすすめです。

古民家を半解体するリフォーム

2つ目は、古民家の内部構造を解体・再生させるというリフォームです。

 

古民家を半解体するリフォームでは、家の一部分を解体することにより、傷んでいる部分を取り除き、新たに造り変える施工をおこないます。

 

【古民家を半解体するリフォームの施工例】

  • 柱と梁の組み手に生じたズレを直す(屋根・壁・床の部分解体)
  • 床の沈みを調整(床材の撤去)
  • 2階建てを平屋に減築する

 

建物の半解体が必要な状態の古民家では、建物の傷みや劣化が進んでいる状態です。今後も長く住み続けられるように、最新の設備や素材を使ったリフォームが求められます。

 

前述の機能面だけのリフォームとは異なり、古民家本来の梁や柱を残しながら、壁や床・屋根を外して取り替える大規模な工事になるケースが多いでしょう。

 

柱と梁を構成する組み手のズレなどを直して古民家の傾きを修正することや、床の沈みを直す工事も内装の再生に当てはまりますので、覚えておくと便利です。

 

また、土台の傷みが発覚した場合は、建物を解体して土台全体をコンクリート基礎へと変更する必要があるでしょう。

古民家の全解体リフォーム

古民家の全解体リフォームは、その名の通り建物を一度バラバラにして、補強しつつ再構築する方法のことです。

 

柱や梁など、建物の躯体となる部分を洗って新しいものに交換したり、補強したりします。新しい建材で躯体を補強することにより、強度が保たれ寿命も長くなるのです。

 

ただし、古民家を全解体するリフォームをおこなう場合は、再構築後の組み合わせの耐震基準にも留意する必要があります。年季の入った素材である場合が多いため、しっかりと確認した上で施工してもらうことが大切です。

移築再生リフォーム

古民家再生リフォームには、気に入った古民家を都市部などの他の場所へと移す「移築再生リフォーム」という方法もあります。移築再生リフォームの種類は主に以下の3つです。

 

【古民家の移築再生リフォームの種類】

  • 完全移築リフォーム(古民家の部材のほぼ全てを再活用)
  • 部分移築リフォーム(プランに応じて部分的に移築)
  • 構造体移築リフォーム(趣のある柱や梁だけを移築)

 

移築再生リフォームでは、都道府県を跨いで移築することもできるので、田舎にある古民家を都心に移動させて、その場で再生させることも可能です。

 

ただし、既存の古民家を一度解体し、バラバラになった建材を新しい場所まで運ぶ手間がかかります。そのため、通常のリフォームよりも人手や資金などのコストがかかる傾向です。

 

また、全ての古民家が移築に適しているわけではありません。「大金をはたいて大移動させるのにふさわしい価値や魅力があるかどうか」が重要になります。

 

たとえば、柱や梁の風合いが唯一無二であり、一点ものとしての価値があるなら、お金をかけて移築してもいいでしょう。移築にはかなり高度な技術が必要なので、可能であれば専門性の高い施工業者に依頼することをおすすめします。

古民家を再生させた後の活用方法

古民家は、以下の用途で活用されるケースがあります。

 

古民家の活用方法
1.住むため
2.事業をするため
3.住まい+事業で新しいことを模索する
4.地域コミュニティ活性化のための拠点
5.別荘として利用する

 

古民家再生リフォームの目的は、ただ住み続けるだけではありません。

余暇の充実や事業・地域の活性化など、「住宅以外の用途にも活用出来ないか」と模索している古民家の所有者も一定数います。

 

使用目的によって必要なリフォームの方法が異なるため、まず使い道を定めることが大切です。古民家の使用目的を考慮したうえで、最適な工事をおこないましょう。

 

以下は古民家再生後の主な使用目的の例です。

 

主な使用目的

・住宅
・別荘
・カフェ
・宿泊施設
・シェアハウス
・ショップ
・住宅+α(宿泊施設やカフェなど)

 

事業再構築補助金の対象となる活用方法

古民家を活用した事業の中には、「事業再構築補助金」の対象になる内容も存在します。近年社会問題になっている「空き家問題」の深刻化を緩和するため、古民家再生や古民家の活用をテーマにした事業は補助金の対象になりやすい傾向です。

 

事業再構築補助金の対象となった事例については、以下を参考にしてください。

 

【事業再構築補助金の対象となった過去の古民家再生事例】

  • ワーケーション
  • グランピング
  • 民泊
  • レストラン(飲食業)

 

事業再構築補助金の対象に該当すれば、建築費を支援してもらえるメリットがあります。ただし、上記の使用目的に該当する場合でも、要件を満たさなければ適用されないため、注意が必要です。

 

詳しい内容については「事業再構築補助金」の公式サイトをご覧ください。

古民家を再生する費用はどのくらいかかるもの?

古民家を再生するにあたり、費用がどのくらいかかるものか気になる方もいるでしょう。

 

古民家の再生リフォームの主な目的は、経年的な問題の解消です。耐震・断熱改修工事や水回り設備の移動や間取り変更など、比較的規模の大きいリフォームがおこなわれます。

 

そのため、古民家再生リフォームにかかる費用相場は1,500万円ほどです。一部のみの改修の場合は300万円程度で済むケースもありますが、原則は古い家屋であることが多いため、まとまった費用の用意が必要になるでしょう。

 

しかし、古民家再生にかかる費用は状態や工事内容などによって異なるため、相場を明確に算出することは困難だと言えます。

 

以下は、一般的な古民家再生をした際にかかる、業者ごとの目安費用です。

 

一般的な業者に依頼する場合 1,500~2,000万円ほど
自分で行う場合 300万円~700万円ほど
ユニテにご依頼いただく場合 1,200万円~4,000万円ほど

 

古民家再生を依頼する際は、費用の安さだけでなく、信頼関係を築ける業者かどうかを見極めることも大切です。

再生工事を失敗しないためにも、工事のポイントをきちんと押さえつつ、業者選びは慎重にしたいですね。

 

ビフォーアフターから学ぶ。見違える古民家リノベーションのポイント!

古民家再生のメリット・デメリット

古民家の再生が本当に必要かどうかは、リフォームにあたってのメリットやデメリットをきちんと把握したうえで検討する必要があります。

 

以下に、古民家再生におけるメリットとデメリットをまとめました。

 

メリット
  • 古民家の趣を残しつつ現代風にアレンジ可能
  • アレルギーやアトピーなどを気にせず使える
  • オンリーワンの建物を保有できる
  • 固定資産税を節税できる場合がある
デメリット
  • 再生不可能な古民家を選んでしまいやすい
  • 業者選びを間違えると理想の再生にならない
  • 家を新築するよりも再生費用のほうが高額になる場合がある
  • 断熱性や耐震性、防火性などの不安
  • プランを入念に練らないと失敗しやすく、後悔もしやすい

 

再生して保有する場合、古民家ならではのデメリットも多く見られます。

 

以下の記事では、古民家の再生(リフォーム)のデメリットを把握しないとどうなるかについて失敗事例をもとに詳しくご紹介しています。

 

失敗や後悔なく古民家を再生するためにも、古民家の再生を検討している方は下記の記事がおすすめです。

 

古民家リフォームの失敗26選!成功に近づくための解決策もご紹介します

 

ここからは、紹介した4つのメリットについて詳しくみていきましょう。

古民家の趣を残しつつ現代風にアレンジ可能

古民家再生リフォームの1番のメリットは、古き良き味わいを残しつつ、住みやすさの追求や洋風デザインとの融合などができることです。

 

古民家ならではの解放感や風情ある魅力を維持したまま、現代風の住まいにアレンジできることは、大きな魅力だといえます。

アレルギーやアトピーを気にせず使える

さまざまな化学物質が含まれている現代の新建材には、シックハウス症候群や化学物質過敏症を引き起こす恐れがあるといわれています。

 

古民家は天然由来の建材で構成されているため、肌の弱い人でもアレルギーやアトピーなどの心配はありません。

オンリーワンの建物を保有できる

古民家に使われる木材は、樹齢100年以上のケヤキやヒノキなどが多く、優れた強度を持っています。樹齢100年のヒノキであれば、200〜300年は一定の強度を保つといわれているほどです。

 

さらに、木材は樹齢を増すほどに香りや色・ツヤが良くなるといわれているため、古民家の柱や梁を残すことにより、オンリーワンの魅力ある風合いが演出できるメリットもあります。

固定資産税を節約できる場合がある

「固定資産税」は、家や土地などの資産に対して課税されるものです。この課税額は「固定資産評価額」をもとに計算されるものになります。

 

木造住宅の固定資産税は築年数に応じた減額が適用されるため、新築から20〜25年ほどで下限値である0.2%まで下がるのです。古民家は築25年以上経過しているため、建て替えをおこなうよりも税金面でのメリットがあります。

古民家再生リフォームは自分でできる?

「古民家再生は自分でできるんじゃないか?」
「自分で再生工事をしたほうが安く済む」

 

と思っている方もいるでしょう。

 

古民家再生はDIYとして自分でリフォームできなくはありません。業者に依頼することが無いので、人件費もかからず費用が安く済みます。

 

ですが、以下のような専門性が必要な工事については、専門資格を保有した経験豊富な業者に依頼したほうが確実です。

 

専門性が必要な工事
①耐震工事
②防火対策
③シロアリ駆除
④断熱工事
⑤電気
⑥配管など

 

上記で示した内容は、古民家を安心して使い続けるために欠かせない工事というだけでなく、施工経験が無いと取り組むことは困難だと言えます。

 

古民家のセルフ再生について検討している場合は、以下の記事もあわせてご覧ください。

 

古民家をセルフリノベーション!箇所・費用・手順などの基本をご紹介

古民家再生リフォームで利用できる補助金は?

古民家再生リフォームでは、自治体からの助成金や補助金が利用できるケースもあります。主な補助金制度は以下の4つです。

 

【古民家再生リフォームで活用できる4つの補助金制度】

補助金の種類 内容と適用要件
バリアフリーリフォームの補助金 ・要支援、要介護の住居者がいる
・段差をなくす、手すりをつけるなどの一定の工事内容である
・最大20万円までの費用に対して9割の補助金が支給
耐震リフォームの補助金 ・昭和56年以前の木造住宅である
・耐震診断、耐震補強のための工事である
・支給予算の上限に達すると適用していても支給されないケースがある
省エネリフォームの補助金 ・太陽光発電、LED照明、省エネ給湯器、断熱性能向上のための工事など
・建物の経費の1/3以内で一戸あたり最大120万円支給
地方自治体の補助金 ・国ではなく自治体がおこなっている補助金制度
・市内、町内の施工業者を利用した際に費用を一部負担する
・自治体によって内容、金額が異なる

 

これら補助金制度は年度により定められているものなので、内容や適用要件・金額などは変更される可能性があります。 また、予算額に達した場合は、要件に該当していても締め切られてしまうケースもあるため、最新情報を確認しつつ早めに申請するよう心がけましょう。

富山県で古民家を再生するならユニテにお任せ!

もし、富山県内にある古民家を再生したいと考えている場合は、ぜひユニテにお任せください!

ユニテでは古民家の再生に関する工事について豊富な実績がありますので、お客様のご要望に寄り添ったご提案が可能です。

古民家再生に関するご相談がある場合は、どのような些細なこともお気軽にご相談ください。

 

また、コラムやホームページ内では実際に古民家再生した事例を写真付きでご紹介しています。

再生方法やイメージに迷っている方は具体的な再生方法の参考に、ぜひお使いください。

まとめ

古民家再生の3つの方法とメリット・デメリットについてご紹介しました。

 

  • 古民家の機能面だけを「再生」する
  • 古民家の内装を再生する
  • 古民家を完全に現代風にする

 

再生後の用途は住宅だけにとどまらず、古民家を活用した事業や別荘など幅広く活用可能です。

 

費用は業者や方法などによってバラつきはありますが、料金だけにとらわれず自身の求める古民家の再生を実現できる方法を確認しましょう。


この記事を参考に、自身の保有する古民家は再生が必要なのか判断材料にしてみてください!