「古いマンションのリノベーションをしたいけど、どんな感じになるのか気になる！」

「実際に古いマンションをリノベーションした事例を知って後悔なく工事をしたいな」

古いマンションをリノベーションしたものの、「予算をかけたのに理想と違った」「もっと事前に調べておけばよかった」と後悔するケースは少なくありません。

間取りや設備だけでなく、築年数による制約や管理規約など、計画段階で注意すべきポイントはたくさんあるため、事前に押さえておきましょう。

この記事では古いマンションのリノベーションについて詳しく解説します。

弊社ユニテでの施工事例も紹介しているため、工事後のイメージを膨らませたい人もぜひ参考にしてみてください。

まずは弊社ユニテの古いマンションをリノベーションした施工事例を紹介します。

Before/Afterの写真もあるためぜひ参考にしてみてください。​​​​​​​

富山市にお住まいのY様。今回、『1Fで過ごすことが多く、1Fを充実させたい』とご相談いただきました。

元々1Fは、和室(2部屋)・居間・台所・トイレ・洗面脱衣室・浴室からなる部屋の配置。

今回の工事では、和室2部屋を1つのLDKにまとめ、水回りにランドリールームを加えることで、1Fだけでの生活が可能で過ごしやすい間取りになりました。

【お風呂】 

お風呂は在来浴室からユニットバスにリノベーションしました。狭くて暗く、床がひんやりとした在来浴室から、広々としたユニットバスに変身。

床も暖かくなったため、底冷えからも解消されたバスルームになりました。

【キッチン】

キッチンは壁付けからアイランドキッチンへとリノベーションし、開放感のある空間に生まれ変わりました。

リビングから家族の様子を見守れるようになり、会話を楽しみながら料理ができる団らんの場に。

収納力もアップし、物がすっきり片付く見た目にも整ったキッチンになりました。

【トイレ】

トイレはシックな床とホワイトカラーのトイレで統一感のある空間となりました。

壁の色もホワイトになったことで、より清潔感のある空間へと変身しました。

【仏壇の間】

元々あった仏間を再利用し、より明るい空間へリノベーションされました。

ブルーのドアを設置することで、落ち着いた和の雰囲気に爽やかさが加わり、現代的な印象に。

従来の趣を残しつつ、日常になじむモダンな空間へと生まれ変わりました。

【階段】

階段はシックなグレーカラーへと変身。汚れも目立ちにくく、ホワイトな壁と相性ぴったりの落ち着いた空間に変わりました。

詳しくは「【富山市】既存ランマを生かした和モダンなマンションリノベ」で解説しているため参考にしてみてください。

中古で購入されたマンションのリノベーションを行いました。建具はすべて白で統一し、部屋を広くみせるようにしています。

家具も置かないようなシンプルな暮らしをされたいとの事でしたので、収納スペースを充実させました。

【キッチン】

キッチンはLIXILのASを採用。

家族の様子が見られるように対面キッチンに変身しました。

【リビング】

家具をあまり置きたくないという施主様のご要望で、収納棚を増やしました。LDKには大きな収納スペースを設けています。

家具を置かないように、各部屋に収納棚を設置しました。

【浴室】

お風呂は狭くて暗い空間から、広々として明るい空間へ。ユニットバスはハウステックのフェリテを採用しました。

出入りの際に安定した姿勢が保ちやすい、身体にやさしい浴槽になっています。

【トイレ】

暗くて狭いトイレは空間も確保し、掃除がラクなLIXILのアメージュZを採用しています。

アメージュZはフチなし便器なのでさっとひと吹きでお掃除がラクなので、日々のお手入れをラクにしたい人におすすめです。

詳しくは「【富山市】収納スペースが充実したシンプルな住まい」で解説しているため、参考にしてみてください。

古いマンションをリノベーションするメリットは以下の3つです。

​​​​​​​

それぞれ詳しく解説します。

新築マンションを購入するよりも、古いマンションをリノベーションした方がコストを抑えられるケースは少なくありません。

物件は「新築」というだけで価格が高くなりやすく、中古マンションを購入してリノベーションした場合の方が20〜30％ほど安くなる傾向があります。

また、新築物件の価格は購入後15年間で大きく下落し、その後は景気に応じて緩やかに上下します。

一方、築20年以上のマンションを購入すれば、購入後に市場価格が急落するリスクを抑えることができ、長期的にも安心できるでしょう。

古いマンションを購入してリノベーションを行うことで、新築以外の選択肢が広がります。

家選びの幅が広がり、立地条件の良い物件を選べることも大きなメリットです。

特に都心部では、多くの人が希望する新築のマンションや戸建てが見つからず、当初の条件から妥協せざるを得ないケースも少なくありません。

リノベーションを前提にすれば、新築に比べて立地やエリアの選択肢が広がり、マイホーム計画も進めやすくなります。

弊社ユニテがリノベーションを行っている富山県でも、新築物件と中古物件の数には25件の差があり、中古物件の方が豊富です。

【古住宅と新築住宅の物件数(マンションに限る)】

中古マンションを購入しリノベーションをすれば、住宅の数が数倍になるため希望に近い家づくりを実現しやすいと言えるでしょう。

リノベーションでは、理想の暮らしに合わせて間取りや内装を自由に変更できます。

弊社ユニテでも、これまでに次のようなお客様のご要望をリノベーションで実現してきました。

壁を取り払って広いリビングを作ったり、キッチンやお風呂を最新設備にしたり、自分だけの空間を形にできます。

特に近年は「中古物件を購入して自分好みにリノベーションする」スタイルが人気で、新築にはない自分らしさを表現できる住まいを求める方から選ばれています。

古いマンションのリノベーションは以下のようなデメリットもあるため、押さえておきましょう。

​​​​​​​

それぞれ詳しく解説していきます。

古いマンションは経年劣化が進んでおり、給排水管や電気配線、防水処理など、目に見えない部分の修繕が必要になることがあります。

これらはリノベーション費用に含まれないケースも多く、後から追加費用が発生することも少なくありません。

特に、以下の箇所は追加修繕が必要になることが多いため、事前の確認が大切です。

リノベーションを前提に物件を購入する場合は、上記のポイントを押さえておくことで、思わぬ追加費用を避けられます。

古いマンションでは、断熱性や耐震性が低い物件もあるため注意しましょう。

断熱性が不十分だと室内の温度調節が難しく、冷暖房の効きが悪くなり結果としてランニングコストが高くなってしまいます。

そのため、古いマンションでは断熱リフォームを検討しましょう。

断熱工事では、壁や床・天井に断熱材を追加することで室内の温度を一定に保てます。

また、断熱材以外にも、窓を二重窓にしたり、サッシを交換したりする方法でも断熱性を高められます。

複数のリフォームを組み合わせ、快適に過ごせる住環境を整えましょう。

断熱工事については「断熱工事の費用や種類は？効果や補助金についても徹底解説」で解説しているため、参考にしてみてください。

中古マンションをリノベーションして住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。

まず、耐震基準の適合が必須。令和4年（2022年）以降は「新耐震基準」に適合していることが求められます。

築年数が古いマンションであっても、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書などで耐震性を証明できれば、住宅ローン控除の対象となるため確認しておきましょう。

また、床面積要件として一般的には『登記簿上の床面積が50㎡以上（条件によっては40㎡以上）』が必要です。

自ら居住することも条件のひとつで、控除を受ける本人がその住宅に実際に住む必要があります。

古いマンションでも耐震基準を満たし、その他の要件をクリアすれば住宅ローン控除は利用できるため、物件が基準を満たしているかどうか確認しておきましょう。

参考：【国税庁】マンションのリフォーム

　　　【国税庁】中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

1981年以前に建てられた古いマンションは、旧耐震基準で建てられている可能性があります。

そのため、古いマンションの場合は耐震診断を受けておきましょう。

耐震診断では、建物が旧耐震基準で設計されているか、現行の新耐震基準に沿った安全性があるかを確認します。

診断の結果、耐震性が不足している場合は耐震補強のリノベーションが必要です。補強工事を行う際には、補助金制度の利用も検討するとよいでしょう。

また、リノベーション前にホームインスペクションを行い、建物の現状を把握しておくことも大切です。

必要な補強を計画的に実施できるため、リノベーション後の安全性が高まり長期的に安心して暮らせます。

耐震基準は「耐震基準を満たしていない建物は？注意点や対策を紹介」で解説しているため、参考にしてみてください。

マンションの共用部はリノベーションできないことがあります。

マンションのリノベーションができる場所とできない場所は以下になるため、確認しておきましょう。

エレベーターや駐車場・窓・ベランダ・バルコニーなどの共用部分は、原則として個人でリフォームできません。

一方、壁や天井のクロス張り替えやお風呂のリフォームなど、住居部分にあたる「専有部分」は自由に工事できる場合が多いです。

マンションごとに管理規約が異なるため、事前に確認しておきましょう。

中古住宅は物件選びが重要ですが、素人目には分かりにくい「構造の劣化」や「修繕履歴の有無」など、見極めが難しいポイントもたくさんあります。

古いマンションのリノベーションは、間取りの変更や内装デザインの自由度が高く、理想の住まいを実現できる点が魅力です。

一方で、物件選びでは管理状態や耐震基準、配管の劣化など、見落としがちなポイントも多く、専門知識と慎重な調査が欠かせません。

また、理想通りの住まいを叶えるには「希望条件の整理」「予算の見直し」「物件探しの時間の確保」など、時間と労力が必要です。

さらに、物件が見つかってからも、リノベーションの設計や施工に数か月単位の期間を要するため、入居までに時間がかかる点にも注意しましょう。

中古マンションリノベーションのコツは「【後悔しない】中古マンションのリノベーション実現のコツ！費用相場や物件選びのポイントを解説」で解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

また、リノベーションマンションのデメリットについては「リノベーションマンションのデメリット6つ！買うなら築30年前後がおすすめ」で解説しているため参考にしてみてください。

古いマンションをリノベーションして後悔しないためのポイントは以下の6つです。

それぞれ詳しく解説します。

中古マンションの物件選びのポイントは以下になります。

改修が必須の部分が少なく再利用できる箇所が多いと、リノベーション費用も大幅に削減できます。

中古物件単体の価格ではなく、リノベーション費用がいくらになるかも合わせて検討しておきましょう。

中古住宅の物件選びについては「中古住宅リノベーション完全ガイド！物件選びに後悔しないためのコツと注意点」で解説しているため、参考にしてみてください。

古いマンションは断熱材が不十分な場合が多く、室内の温度調節がうまくできずに住みにくいことがあります。

過ごしにくいだけでなく冷暖房効率も悪くなり、電気やガス代などのランニングコストが高くなりやすいため対策しておきましょう。

対策としては断熱リフォームがおすすめ。

壁や天井、床などに適切な断熱材を追加することで外気の影響を受けることなく、室内を温度を快適に保つことができます。

また、室内の温度変化を少なくすることは結露防止にもなります。

結露は住宅の劣化を招く原因となるため、断熱性を高めて住宅の耐久性を向上させておきましょう。

古いマンションには耐震性が低い物件も多いため、耐震工事の検討が必要です。

特に1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準で設計されており、大きな地震への備えが不十分な場合があります。

まずは、自宅がどの程度の耐震性を持っているかを確認するため、「耐震診断」を受けておきましょう。

耐震診断では、現在定められている新耐震基準に沿った安全性があるかを、専門業者が点検します。

診断の結果によっては、耐震補強のリノベーションを行うことで地震への備えを強化できます。

耐震工事や補強工事には補助金制度が用意されている場合もあるため、活用を検討するとよいでしょう。

耐震基準については「​​耐震基準を満たしていない建物は？注意点や対策を紹介」で解説しているため、参考にしてみてください。

古いマンションをリノベーションして間取りを変更する際は、次のポイントに注意しましょう。

物件購入後やリノベーション後に後悔しないためにも、事前に業者と十分に打ち合わせておきましょう。

マンションリノベーションの間取りについては「マンションリノベーションで人気の間取り変更をご紹介！住みやすさのポイントと注意点」で解説しているため、参考にしてみてください。

古いマンションのリノベーションでは業者選びも重要なので、以下のポイントを確認しておきましょう。

リノベーションは高度な技術を必要とするため、実績豊富な業者を選びましょう。

特に、自分の希望に近い施工事例があるかどうかを確認しておくと、後悔のないリノベーションに近づけます。

また、工事後もメンテナンスが必要になるため、長期的なアフターサポートがある業者を選んでおくと、安心して暮らすことができます。

マンションリノベーションが決まったら近隣の方へ挨拶に行きましょう。

隣接しているマンションリフォームでは工事の騒音や振動などが発生するため、配慮を行なっておくと入居後のトラブル予防になります。

どの範囲に挨拶に行くかは業者に聞いておくと無難でしょう。

業者が挨拶に行く場合もあるため、確認しておくと安心です。

購入したマンションをフルリノベーションする場合は、おおよそ以下の費用が必要になります。

【マンションフルリノベーションの費用相場】

マンションフルリノベーションの坪単価は、おおよそ25万円／坪です。

マンションリノベーションの施工内容の費用相場は以下の通りです。予算に限りがある方はぜひ部分リフォームも検討してみましょう。

【マンション部分リフォームの費用相場】

参考：弊社ユニテ【坪単価25万円】マンションリノベーションの費用相場！予算内に抑える秘訣と施工事例

中古マンションリノベーションの予算が知りたい人は「200万円でマンションをリフォーム！できる施工と費用を実例で紹介」で紹介しているため、参考にしてみてください。

古いマンションをリノベーションするときのよくある質問に回答していきます。

​​​​​​​

それぞれ解説していきます。

資産価値が上がるマンションリノベーションには、次のようなポイントがあります。

住みやすい間取りの例としては、スムーズな家事動線・広いリビング・対面キッチンなどがあります。

自分の好みだけでなく、将来的な売却を視野に入れて間取りを計画することで、資産価値を維持しやすくなるでしょう。

古いマンションは、以下のような理由から虫が出やすい傾向があります。

虫の発生を抑えるためには、次の対策が効果的です。

こうした対策を行うことで、古いマンションでも虫の出現を抑え快適な住環境を保ちやすくなります。

結論から言えば、「築40年以上」のマンションは慎重に検討すべきラインとされています。

特に1981年（昭和56年）以前に建てられた「旧耐震基準」のマンションは、購入を避けるか、十分な調査と検討が必要。

耐震性の懸念だけでなく、資産価値の低下・住宅ローンの利用制限・修繕や維持費の増加など、リスクが高いケースが多く見られます。

さらに築50年以上になると売却が難しくなり、建て替えが現実的な選択肢となる場合もあるため業者とよく相談しておきましょう。

マンションの建て替え年数については「マンション建て替えの平均年数は？マンションの耐用年数と寿命を知ろう」で解説しているため、参考にしてみてください。

古いマンションのリノベーションは、新築よりもコストを抑えられ、物件選びの幅が広がり、間取りや内装を自由に変えられるなど多くのメリットがあります。

一方で、修繕費や断熱・耐震性の問題・住宅ローン控除の条件・共用部分の制約など、注意すべきポイントも少なくありません。

後悔しないためには、物件の管理状態や構造、配管・設備の劣化状況などを事前に確認し、信頼できる業者と綿密に打ち合わせを行うことが大切です。

また、将来的な売却や資産価値の維持も視野に入れ、住みやすさと市場ニーズの両方を満たす計画を立てましょう。

しっかりとした事前準備と計画的なリノベーションによって、古いマンションでも快適で安心な住まいを実現できます。

弊社ユニテでは古いマンションリノベーションの実績が豊富なので、気軽にご相談ください。