「マンションをリノベーションしたいけど、費用が心配」という方も多いのではないでしょうか。この記事ではリノベーションのプロである弊社が、フルリノベ・部分リノベの相場や節約のコツを解説しています。
目次
「マンションをリノベーションしたいけど、いくらでできるの？」
「予算オーバーにならないか不安…」
マンションのリノベーションは決して安い買い物ではありません。「リノベーションで生活を一新したい！」と考えている方の中には、上記のような悩みや不安を抱えている方も非常に多いです。
結論からお伝えすると、マンションのフルリノベーションの費用相場は以下の通りです。
- フルリノベーション：500～1,500万円
- 部分リノベーション：200～600万円
- 坪単価：20～50万円（目安は約25万円／坪）
ただし、物件の広さや築年数、工事内容によって費用は大きく変動します。そのため、相場だけでなく「内訳」や「実例」までしっかり理解しておくことが大切です。
この記事では、マンションリノベーションの費用相場とその目安や内訳について、専門家の視点から詳しく解説していきます。予算別にできることや費用を抑えるコツについても、実際の施工事例を交えつつ紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
マンションリノベーションの費用の相場【結論】
一般的なマンションリノベーション費用の費用相場は500万円前後です。物件の状態や築年数・施工内容によっては、250〜750万円の範囲で変動します。
マンションリノベーションの費用は、工事内容や広さによって大きく異なるのが特徴です。おおよその相場を把握しておくことで予算計画が立てやすくなります。
ここでは、フルリノベーション・部分リノベーション・坪単価の3つの観点から、費用の目安を分かりやすく解説します。まずは全体像をつかみましょう。
フルリノベーションの費用相場
マンションをスケルトンに近い状態まで解体し、内装や設備を全面的に刷新する「フルリノベーション」では、一般的に500万円〜1,500万円程度が相場です。
ここでは、3LDKのマンションの相場について解説していきます。
【マンションフルリノベーションの費用相場】
| 施工内容 | 費用相場（3LDK） |
| 内装のフルリノベーション（スケルトン工事） | 600～1,500万円 |
| 内装フルリノベーション（内装全体・設備交換・間取り変更） | 300～700万円 |
| 内装全体・設備交換 | 200～450万円 |
| 内装全体 | 80～150万円 |
特に、水回りの位置変更や間取り変更を伴う場合は費用が高くなりやすく、1,000万円を超えるケースも珍しくありません。デザイン性や設備グレードにこだわるほど、さらに費用は上昇します。
部分リノベーションの費用相場
キッチンや浴室など一部のみを改修する部分リノベーションの場合、200万円〜600万円程度が目安となります。築浅物件や、特定の箇所だけを改善したい場合に適しており、費用を抑えながら住み心地を向上させたい方におすすめです。
マンションリノベーションの施工内容の費用相場は以下の通りです。
【マンション部分リフォームの費用相場】
| 施工内容 | 費用 |
| トイレ取替 | 20～50万円 |
| キッチン取替 | 50～150万円 |
| 浴室リフォーム | 50～150万円 |
| 洗面所リフォーム | 15～50万円 |
| 床の張替え(/6畳) | 10～18万円 |
| 壁紙の貼り替え(/6畳) | 3万円～ |
| 天井補修(/6畳) | 3万～7万円 |
| 照明器具の付け替え(/箇所) | 5,000円～ |
| ドアの付け替え(/箇所) | 6万円～ |
基本的に、部分リフォームにかかる金額については、戸建てのリノベーションと大差ない形です。金額が異なるというよりも、「マンション用の仕様」になるというイメージを持っておくと良いでしょう。
なお、設備費用は、戸建ての設備よりもマンションの方がやや割高になる傾向です。
たとえば、マンション管理規約で定められている「遮音等級」によっては、然るべき防音対策が必要になります。また、天井の高さも自由に変えられないため、導入できるお風呂のサイズも戸建てとは異なる点に留意しましょう。
坪単価の目安
マンションリノベーションの坪単価は20〜50万円程度で、平均的には、おおよそ25万円/坪とされています。
以下は坪単価を25万円としたときの、部屋の広さごとのリノベーション費用になりますので、ぜひ参考にしてみてください！
| 住む人数 | 単身 | 2人 | 3人 | 4人 |
| 面積 | 50㎡(15.1坪) | 75㎡(22.7坪) | 100㎡(30.3坪) | 125㎡(37.8坪) |
| 費用 | 378万円 | 568万円 | 758万円 | 945万円 |
面積が広いほど総額は高くなりますが、坪単価は工事内容によって変動します。設備交換が多い場合や、デザイン性を重視する場合は、坪単価が高くなる傾向があるため注意しましょう。
マンションリノベーション費用の内訳
マンションのリノベーション工事には、さまざまな工程が存在します。解体工事や電気設備工事・排水管工事など、リノベーション内容によって必要な工程も変動するため、そのぶん費用も変動する形です。
主な費用項目
リノベーション費用は、主に以下の4つの費用で構成されています。
| 項目 | 内容 | 費用の特徴 |
|---|---|---|
| 施工費 | 解体工事 大工工事 電気工事 など |
全体の中で最も割合が大きい |
| 設備費 | キッチン 浴室 トイレ など |
グレードによって大きく変動 |
| 内装費 | 床 壁紙 天井 などの仕上げ |
比較的調整しやすい |
| 設計・管理費 | プラン作成 現場監督 進行管理 など |
全体の10～15％程度が目安 |
施工費には職人の人件費や工事費が含まれ、全体の大きな割合を占めます。設備費はキッチンや浴室などの購入費用、内装費は床や壁の仕上げ費用です。さらに、設計や現場管理にかかる費用も必要になります。
設備ごとの費用目安
設備費は、リノベーション費用の中でも特に高額になりやすい部分です。キッチンや浴室は50〜150万円程度が相場で、選ぶグレードによって価格差が大きくなります。
また、トイレや洗面台も数十万円単位の費用がかかるため、水回りを一新する場合は、全体費用が大きく膨らむ点に注意しなければなりません。
内装の費用相場
床や壁紙の張り替えなどの内装工事は、比較的コストを調整しやすい部分です。6畳あたり10〜20万円程度が目安となり、素材やデザインによって価格が変わります。内装は見た目の印象を大きく左右するため、費用とデザインのバランスを考えて選ぶことが重要です。
マンションリノベーション費用が変わる5つのポイント
なお、リノベーション費用は以下の要素でも変動します。
- 施工面積（広さ）
- 間取り変更の有無
- 水回りの移動の有無
- 築年数
- 階数や立地
ここからは、マンションリノベーションの費用を左右する、5つの要素についてみていきましょう。
施工面積（広さ）
施工面積が広くなるほど、使用する材料の量や工事にかかる人件費が増えるため、リノベーション費用は比例して高くなります。同じ工事内容であっても、50㎡と80㎡では総額に数百万円単位の差が出ることもあるのです。
また、広さが増えるほど工期も長くなるため、その分の管理費用も上乗せされる傾向があります。まずは自分の物件の広さを基準に、おおよその費用感を把握することが重要です。
間取り変更の有無
間取り変更を伴うリノベーションは、既存の壁の解体や新設工事が必要になるため、費用が大きく上がる傾向があります。特に、構造に関わる壁（耐力壁）は撤去できない場合もあり、設計の自由度に制限が出る点にも注意が必要です。
また、間取り変更に伴って電気配線や設備の位置も調整する必要があり、追加費用が発生するケースもあります。費用を抑えたい場合は、既存の間取りを活かしつつ、部分的な変更に留めるのが効果的です。
水回りの移動の有無
キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備を移動する場合は、配管工事が必要となり、費用が大きく増加します。特に排水管は勾配（傾き）の確保が必要なため、移動距離が長くなるほど施工の難易度が上がり、コストも高くなる傾向です。
また、マンションの場合は、管理規約によって移動範囲が制限されているケースもあるため注意しましょう。コストを抑えるためには、できるだけ既存の配管位置に近い配置で計画することが重要です。
築年数
築年数が古いマンションでは、配管や電気設備、下地の劣化が進んでいることが多く、リノベーションと同時に交換が必要になるケースが多いです。そのため、当初の見積もりよりも費用が増加する可能性があります。
また、旧耐震基準の建物では耐震補強が必要になることもあり、その分コストがかさむこともあります。築年数が古い物件ほど、事前調査をしっかりおこない、余裕を持った予算設定をすることが重要です。
階数や立地
マンションの階数や立地条件によっても、リノベーション費用は変動するため注意してください。高層階の場合は、資材の搬入や作業効率の低下により、追加費用が発生することがあります。また、エレベーターの使用制限や養生作業の手間もコストに影響します。
さらに、都市部では人件費や資材費が高くなるため、同じ工事内容でも地方より費用が高くなる傾向です。地域ごとの相場も考慮して予算を組むことが大切になるでしょう。
予算別のマンションリノベーションでできること
ここからは、予算別のマンションリノベーションについてみていきましょう。
- 200万円〜400万円
- 500万円～600万円
- 700万円～1,000万円
- 1,000万円以上
上記4つの価格帯に分けて施工可能範囲を紹介していきますので、予算組みの参考にしてみてください。
予算200万円～400万円
予算200万円〜400万円の費用でできるマンションリノベーションは、「部分リフォーム」が中心となります。特定のスペースにおいてのみ、設備や間取り変更ができる施工範囲です。
- リビングを拡大してクロスを張り替える
- キッチンの向き変更とクローゼットの設置
- キッチンや浴室の交換
- 内装の一部改修 など
そのため、築浅マンションをリノベーションする場合や、部分的にどうしても変更したい箇所があるケースに適しています。ただし、限られた予算の中で施工するため、物件の状態や希望する間取り内容によってはできない場合もある点には留意しましょう。
必要な箇所に絞って工事をおこなうことで、費用を抑えながら住環境を改善できます。しっかり施工業者に相談して、概算費用を確認しておくことが大切です。
予算500万円～600万円
予算500万円〜600万円の費用でできるマンションリノベーションでは、一部の間取り変更や水回り設備交換もできるようになります。コストと満足度のバランスが良く、多くの人に選ばれる価格帯です。
- 水回り＋内装を一新するバランス型リノベーション
- LDK中心に間取り変更＋部分リノベーション
- 水回りに集中投資するハイグレードリノベーション
- キッチン設備変更＋リビングの仕切り撤去＋リビングの棚と扉変更など
工事内容を工夫することで、見た目も機能も大きく改善できます。また、予算配分に工夫をすれば、グレードの高い設備も導入できるため、設備にこだわりたい人は500万円以上の予算を用意しておくのがおすすめです。
予算700万円～1,000万円
予算700万円〜1,000万円では、フルリノベーションに近いマンションリノベーションが可能です。水回り設備をすべて一新したり、内装全体のクロス張り替えなどができます。
- 水回り設備を標準グレードですべて一新する
- 仕切りを無くして広いLDKを作る
- ウォークインクローゼットを新設する
- 内装全体のクロス（壁・床）を一新する
ただし、構造部分には手を加えないケースが多く、自由度には一定の制限があります。建具の一部や床や壁の下地はそのまま利用することが前提となるため、場合によっては制約が出てしまうでしょう。
予算1,000万円以上
予算1,000万円以上であれば、内装を躯体だけの状態まで解体するスケルトン工事のマンションリノベーションが可能です。配管や電気設備も含めて全面的な改修ができます間取り変更の自由度も高く、自分好みの住まいを実現しやすい価格帯です。
スケルトンリノベーションでは、比較的自由に施工できるだけでなく、マンションの防音性向上やライフライン交換などの性能部分にも手を加えることができます。
- 給水・排水管の交換
- 電気配線の交換
- 水回り設備の大幅な移動
- 間取りの大幅な変更
【実例紹介】ユニテのマンションリノベーションをもとにした費用相場
前章では一般的な相場についてお伝えしましたが、本章ではユニテが担当した実際の事例をもとに、マンションのフルリノベーションと部分リフォームの費用をご紹介していきます。
- 260万円
- 500万円
- 680万円
- 740万円
- 玄関
- 脱衣所・浴室
- 浴室
費用260万円｜内装メインのフルリノベーション
| ・傷ついてボロボロになっていたクロスを綺麗にし、全体的に内装を整えた ・リビングの床や天井などは既存のまま活用し費用を抑えている |
□リビング Before①
After①
リビング Before②
After②
□和室 Before
After
□浴室 Before
After
費用495万円｜LDK中心のマンションフルリノベーション
| ・和室二間と繋げて広々としたLDKに ・閉鎖的な空間だった台所を対面式キッチンに変更し一体感を演出 ・洋間にはあまり手を加えずよく使う箇所を優先的にリノベーション |
施工前
施工後
リビング Before①
After①
リビング Before②
After②
キッチン Before
After
浴室 Before
After
費用680万円｜間取り変更なしのマンションフルリノベ
| ・間取り変更なしのリノベーション ・浴室扉を開き戸から折り戸にしてスペースを広く使えるように ・白や明るい色を基調としたすっきりとしたお部屋に |
施工前
施工後
リビング Before①
After①
リビング Before②
After②
キッチン Before
After
和室 Before①
After①
和室 Before②
After②
洗面脱衣室 Before
After
浴室 Before
After
玄関 Before
After
費用740万円｜マンションの和室→洋室フルリノベーション
| ・レトロな印象だったお部屋を清潔感溢れる空間に ・リビングに壁面収納をつくり収納力アップ |
施工前
施工後
リビング Before
After
寝室 Before
After
キッチン Before
After
トイレ Before
After
玄関｜マンションの部分リフォーム
玄関・ドア・窓などは、元々の躯体にくっついている部分なので、マンションの「共用部分」としてみなされます。玄関の扉や窓枠などは施工できない部分として扱われるのです。そのため、リフォームをおこなうとしたら床や壁などの内装のみの工事になります。
マンションの玄関リフォームの予算感は10〜15万円程度です。靴箱などの収納家具を追加する場合は、さらに5〜6万円程度の費用がかかります。
以下は実際の玄関リフォームの写真です。
Before
After
脱衣所・浴室｜マンションの部分リフォーム
浴室のリフォームと脱衣所の内装リフォームをおこなう場合は、おおよそ120〜130万円程度の費用が必要です。洗面台を取り替えるケースでは、さらに12〜13万円ほどかかります。
以下の実例では、費用180万円で洗面脱衣室と浴室をリフォームしました。
Before①
After①
Before②
After②
浴室｜マンションの部分リフォーム
浴室のマンションリノベーションでは、戸建同様に100万円以上の費用がかかります。導入する設備ごとに費用が変動するため、予算をもとに業者に相談してみましょう。
以下は浴室に特にこだわったリフォームで、280万円程度の費用がかかっています。
Before
After
マンションリノベーションの費用を安くする6つのコツ
ここからは、マンションリノベーションの費用を予算内に収めるコツを6つご紹介します。
- 優先順位を決める
- 間取り変更を最小限にする
- 設備や素材のグレードを見直す
- 相見積もりをお願いする
- ワンストップサービスを利用する
- 減税制度や住宅ローンを利用する
それぞれについて詳しくご説明していきます。
優先順位を決める
すべてを理想通りにしようとすると、予算を大きく超えてしまう可能性があります。そのため、リノベーションの中でも特に重要な部分を決め、優先順位をつけることが大切です。必要な箇所に集中して予算を使うことで、満足度を保ちながらコストを抑えられます。
✅優先順位の決め方の例
|
おすすめは2番目の「現在生活していて最も不便な部分をリフォームする」という優先順位の決め方です。生活に支障が出ていた部分の使い勝手が良くなると、満足度は一気に上がります。
間取り変更を最小限にする
マンションリノベーションの費用を抑えるには、「間取りを変えずに活かす」という選択肢も1つの方法です。間取り変更の工事では、既存の壁を取り払って新たに壁を作る必要がありますが、大きな間取り変更であればあるほど費用はかさんでしまいます。
間取り変更を極力無くし、壁やドアの位置を少し変えるだけにする、一部を撤去して広く見せるなどの工夫をすれば、コストカットしつつ暮らしやすさも向上できるでしょう。
以下は間取り変更をした場合の費用と、間取り変更をせず工夫を施した場合の費用相場を比較したものです。
事例①
・和室二間とリビングをつなげ4LDKから2LDKへの間取り変更を行った
・費用：495万円
事例②
・間取り変更を行わず、内装を整えたり設備の交換を行った
・費用：250万円
内装のこだわりなどに違いはありますが、間取りを変更していない事例は変更した事例と比べて費用が半分程度になっていることが分かりますね。
このように、間取りを変えないことは費用を抑えることにつながります。現在の間取りを活かして、さらに快適な暮らしをする方法を考えてみましょう！
設備や素材のグレードを見直す
次に、リフォーム費用を抑えるには設備や素材のグレードの見直しをしてみましょう。
グレードの低いものを選んでいけば費用も安くなるため、その分コストカットできます。
住宅設備に関して特にこだわりがない場合は、必要最低限の機能を備えた設備のみでも十分でしょう。メーカーにこだわらない・オプションをつけないなどの工夫をすることをおすすめします。
しかし、「使い勝手の良いシステムキッチンを導入したい」「ホテルのようなバスルームにしたい」などのこだわりがある方は、優先順位が高いものだけに予算をかける方法がおすすめです。
相見積もりを取る
費用を抑えるためには、複数の業者に見積もりをお願いしましょう。なぜなら、業者によって工事の提案内容が違い価格に差が生じることがあるからです。
複数の業者に見積もりを依頼することで、価格や提案内容を比較できます。同じ工事でも業者によって費用が大きく異なるため、必ず相見積もりを取りましょう。行いたい工事内容と予算のバランスを考えて、最も理想を叶えてくれる業者に依頼するのがいいですね。
ワンストップサービスを利用する
物件探しから設計・施工まで一括で依頼できるサービスを利用すると、手間やコストを削減できます。中古マンションのリノベーションを検討している場合は、以下の工程をすべて一貫して対応してくれる施工業者を探すのがおすすめです。
- マンション探し
- ローンの検討
- リノベーションの設計・施工
ワンストップで依頼することにより、予算の管理がしやすくなるメリットがあります。情報の伝達ミスも減り、スムーズに進行できるでしょう。
補助金・減税制度
最後に、リノベーション費用を抑える方法として、減税制度や住宅ローンの利用について紹介します。リフォーム減税や住宅ローン控除などの制度を活用することで、実質的な負担を軽減できます。条件を確認し、利用できる制度は積極的に活用しましょう。
リフォーム減税制度
利用可能なリフォーム減税制度は以下の通りです。
それぞれの減税の詳しい要件については、
住宅リフォーム推進協議会の住宅リフォーム減税についてをご覧ください。
また、住宅ローンを利用すれば、低い金利で長期に渡って資金繰りをすることができます。特に、マンション購入費用とリノベーション費用の両方が必要な場合に有効です。
マンションリノベーションでのローンの組み方のコツ
マンションリノベーションでは、住宅ローンまたはリフォームローンを利用するのが一般的です。まとまった費用が必要な場合は、低金利で借入できる住宅ローンが適しています。
一方、数百万円程度の工事であれば、審査が早く手続きも簡単なリフォームローンを選ぶのも一つの方法です。
なお、住宅ローンを利用する場合は事前にリノベーションの見積もりが必要になります。そのため、施工会社を早めに決めておくことが重要です。無理のない返済計画を立てるためにも、複数の金融機関や施工会社に相談しながら進めましょう。
【重要】マンションリノベーションで失敗しやすい3つのポイント
ここからは、マンションリノベーションで見落としたり失敗したりしやすい3つのポイントについて紹介していきます。
- 追加費用が発生する
- 管理規約の制限がある
- 自由度が低い場合がある
追加費用が発生する
リノベーションでは、解体工事を進めたあとに予期せぬ問題が発覚することがあります。たとえば、配管の老朽化や下地の腐食、断熱材の不足など、見えない部分の不具合が見つかるケースです。
これらは事前の見積もりに含まれていないことが多く、結果として数十万円〜100万円以上の追加費用が発生することもあります。そのため、あらかじめ総予算の10〜20％程度は予備費として確保しておくと安心です。
管理規約の制限がある
マンションでは管理規約によって工事内容に制限が設けられており、戸建てのように自由にリノベーションできない場合があります。特に、水回りの移動や床材の変更、防音性能に関するルールは厳しく、希望通りの施工ができないケースも少なくありません。
また、工事時間や搬入方法にも制限があるため、事前確認が不可欠です。トラブルを防ぐためにも、管理規約は必ず事前にチェックしておきましょう。
自由度が低い場合がある
マンションは建物の構造や共有部分の制約があるため、戸建て住宅と比べて設計の自由度が低い傾向があります。たとえば、耐力壁は撤去できないため間取り変更に制限が出たり、配管の位置によって水回りの移動が難しかったりするのです。
また、天井高や窓の位置も変更できないため、理想のデザインを実現できないケースもあります。事前に「できること・できないこと」を施工会社に確認しておくことが重要です。
マンションリノベーションの施工会社の選び方
マンションリノベーションを成功させるためには、施工会社選びが非常に重要です。先ほど紹介した「複数の業者に見積もりをお願いする」方法も大切ですが、それ以外にも、マンションリノベーションの施工会社を選ぶポイントは5つあります。
- マンションのリノベーション経験が豊富かどうか
- 予算内で出来る・出来ないを伝えてくれるか
- 自分の想いやセンスを理解してくれるか
- アフターフォローがしっかりしているか
- 地元密着型の施工会社がおすすめ
まず、マンション施工の実績が豊富かどうかを確認しましょう。また、見積もり内容が明確で、できること・できないことを正直に説明してくれる会社を選ぶことが大切です。さらに、アフターサービスの有無もチェックしておくと安心できます。
そして可能であれば、地元密着型の会社を選ぶことです。地元密着型の会社には、以下のようなメリットがあります。
✅地域密着型の施工会社を選ぶメリット
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マンションのリノベーションをお考えの方はぜひユニテへ！
富山県でマンションのリノベーションをお考えの方はぜひユニテにご相談ください。ユニテでは、大小さまざまなリフォーム・リノベーション工事を担当しており、プロの視点であなたのお家にあったご提案をいたします。
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まとめ
マンションリノベーションの費用は、相場や内訳を理解することで大きな失敗を防ぐことができます。特に重要なのは、事前にしっかりと情報収集を行い、自分に合ったプランを見極めることです。
さらに、実例を参考にしながら予算のイメージを具体化し、優先順位を明確にすることで無駄な出費を抑えられます。複数の業者を比較し、納得のいく形でリノベーションを進めましょう。
