近年、団地のリノベーションは注目されている住まいの選択肢の1つです。しかし、興味はあるものの、以下のような不安を感じているという方も多いのではないでしょうか。

「団地リノベーションをしたら、どんな暮らしができるの？」
「古い団地でも本当に快適になるの？」
「費用は高くならない？」

団地リノベーションは、条件次第ではコストを抑えつつ理想の住まいを実現できる一方、建物特有の制約を知らずに進めると失敗につながるケースもあります。そのため、検討する前には、まず後悔しないためのポイントを押さえておくことが大切です。

この記事では、団地リノベーションの費用相場や注意点、向いている人の特徴について解説していきます。これから団地リノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも団地とは、広々とした大きな敷地の中に複数の住宅が建てられている区画のことを指します。代表的な例は以下の通りです。

どれも高度経済成長期（昭和30〜50年代）に建てられたものが多いため、「築古物件」というイメージを持つ方も多いでしょう。

しかし現在では、賃貸だけでなく分譲として購入できる団地も増えており、中古マンションのように取得したうえでリノベーションするという選択肢も広がっています。

とはいえ、魅力ばかりに目を向けて進めてしまうと、後悔につながるケースもあります。まずは、知っておくべきよくある勘違いや団地ならではの懸念点についてみていきましょう。

団地リノベーションで最も多い勘違いは、「団地＝安い」というイメージからきています。確かに、団地は一般的な中古マンションよりも物件価格が抑えられていることが多いです。

「マンションの購入は難しいけれど、団地なら手が届くかもしれない」と考える子育て世帯やご夫婦、1人暮らしの方にとっては、魅力的な選択肢でしょう。

しかし、「リノベーションしてもトータルが安く済むはず」と考えて進めると、想定外の出費が発生することもあります。特に、以下のような目に見えない部分の工事費がかさむと、結果として予算オーバーになるケースも少なくありません。

団地リノベーションが安いのはあくまでも「物件価格」であり、リノベーション工事費は別に考える必要があります。この点を最初に理解していないと、「思っていたより高くついた」という後悔につながりやすくなるのです。

団地に対してよく上げられる懸念点は以下の通りです。

実際、高度経済成長期に建てられた団地の多くは、現在の基準と比べると断熱性能や設備仕様が劣る場合があります。そのため、何も手を加えなければ快適とは言いにくい物件もあるのが事実です。

ただし、言い換えれば「どこに弱点があるのか分かりやすい」のも団地の特徴です。そのため、築年数や建物の状態をきちんと確認し、必要な工事を見極めれば、改善できる部分も多くあります。

それでも団地リノベーションを選ぶ人が増えているのは、弱点を理解したうえで「自分に合った選択」として決断しているからです。特に、以下の希望を持つ方にとって、団地リノベーションは現実的かつ魅力的な選択肢になります。

つまり、「何も知らずに始めると後悔しやすい」団地も、「できること・できないことを理解したうえで選ぶ」なら、十分に価値のある選択肢になります。

一般的な中古マンションや戸建て物件と比べて、団地をリノベーションをする場合には次のようなメリットがあります。

それぞれについて詳しくみていきましょう。

同じエリアで比較すると、中古マンションよりも団地のほうが数百万円単位で安いことは珍しくありません。特に、築年数の古い団地は価格が抑えられている傾向があります。

その分、購入費を抑えてリノベーションに予算を回せるため、設備や内装にこだわった住まいづくりが可能です。住宅ローンの負担も軽減しやすく、引っ越し後の生活にもゆとりが生まれます。

立地を妥協せず、自分のライフスタイルに合わせた空間を実現できる点は、大きなメリットだといえるでしょう。

団地は壁式構造を採用している建物が多く、柱や梁が室内に出にくいため、空間をすっきりと作り替えやすい特徴があります。広めのLDKやワークスペース、収納を重視した間取り空間など、ライフスタイルに合わせた設計を反映しやすいのは大きな魅力です。

（壁式構造　参照：一般社団法人日本建築学会）

前述の通り、団地は壁式構造という点から、室内が凹凸のない空間です。そのため、建具などの配置がしやすいというメリットもあります。

建具をできるだけ壁に沿わせて、空間を広く取りたいと考えている方は、団地の構造そのものが自身の住まいづくりに合っている可能性があるでしょう。

また、多くの団地は鉄筋コンクリート造で、設計や施工管理も厳しい基準でおこなわれてきています。構造がしっかりしているからこそ、リノベーション後も安心して長く住み続けられる住まいだといえるでしょう。

団地の立地は、企画段階で周辺の住環境までが考慮されているため、買い物施設や公共施設などが利用しやすい立地にあり、生活しやすいのも魅力の1つです。

中には、敷地内に以下の施設が整備された団地もあります。
 

また、大規模団地では修繕計画や耐震診断が適切におこなわれている傾向があり、管理体制が整っている点も安心材料です。自治会などのコミュニティも形成されやすく、子育て世帯や高齢者にとっては心強い住環境と言えるでしょう。 

団地はリノベーションだけでなく、住まい環境も含めた以下のようなデメリットがあります。

上記のデメリットを考慮した上で、団地を賃貸または購入してリノベーションするかどうかを検討しましょう。

団地は築年数が古い建物が多く、断熱性や気密性は現代の新築住宅と比べると劣る場合があります。リノベーションで断熱材を追加することは可能ですが、構造上の制約から新築同等の性能まで高めるのは難しいケースかもしれません。

そのため、冬の底冷えや夏の暑さを感じやすい可能性がある点は理解しておく必要があります。快適性をどこまで求めるかを事前に整理することが大切です。

団地の多くは築30年以上と古く、構造や配管の制約を受けやすい点には注意が必要です。

特に古い団地では、下階の天井裏に排水管が通っていることがあり、キッチンや洗面所などの水回りを大きく移動できない場合があります。また、床を大きく下げる工事が難しいケースもあるため、注意が必要です。

そのため、理想の間取りがそのまま実現できるとは限りません。事前に建物の構造や管理規約を確認し、できること・できないことを把握しておくことが重要です。

団地では、管理規約によって工事内容に制限が設けられることがあります。窓や玄関ドア、外廊下やベランダなどの共用部分は基本的に変更できず、室内であっても建物を支える壁は撤去できません。水回りの移動や天井高の変更にも制約がかかる場合があります。

さらに、工事可能な時間帯や作業内容が細かく定められていることもあるでしょう。これらを事前に確認せず進めると、計画の見直しやトラブルにつながるため、注意が必要です。

団地リノベーションは自由度が高い一方で、将来の売却や賃貸を考慮した場合は不利になる可能性もあります。個性的すぎる間取りやデザインは、購入希望者や借り手のニーズと合わず、「借りにくい・貸しにくい」状況を招くことがあるためです。

また、築年数の古さが影響し、資産価値が伸びにくいケースもあります。将来的な活用も視野に入れる場合は、汎用性のあるプランを意識しておくことが大切になるでしょう。

ここからは、リノベーションの費用と工期についてみていきましょう。

また、予算別のできる施工内容や、予算オーバーを防ぐ方法についても解説しますので、ぜひ予算組みの参考にしてください。

団地フルリノベーションの場合の費用相場と工期は以下の通りです。

フルリノベーションをする場合は、おおよそ1,000万円からを目安にすると安心です。また、工期は半年程度見越しておけるといいでしょう。

工事の内容や専有面積、採用する設備や建材のグレードによっても変動するため、事前に見積を取るなどして価格を比較しておくことをおすすめします。

団地の部分リノベーションをおこなう場合、施工場所別の費用相場は以下の通りです。

水回り設備を新しくすることで、古い団地物件でも清潔感ある気持ちのいい環境になります。今後のライフプランから、住みたい期間と修繕費を考え、施工範囲を検討するのも賢い選択の1つです。

一方で築年数が経過している物件の場合は、水道管などのライフラインも老朽化している可能性が高いため、予算と相談しつつ施工範囲を検討することをおすすめします。

また、団地リノベーションにおける間取り変更や内装工事では、和室から洋室への変更や壁を撤去して広めのリビングを作るなどが人気です。今後長く住む予定の場合は、子どもの成長だけでなく、自身が年を取った時の使い勝手なども考慮する必要があります。

団地は築年数が古いケースが多いため、防音性や断熱性、防犯性などのリノベーションも検討する必要があるでしょう。設備や性能を重視した場合の費用相場と工期の目安は以下の通りです。

【設備性能に関するリノベーション費用と工期】

内窓（インナーサッシ）の設置については防音と断熱、どちらにも効果がある施工が基本です。管理会社からのリノベーション許可も下りやすいので、気になる方は施工会社に問い合わせてみましょう。

団地リノベーションは、予算によって実現できる内容が大きく変わります。ここからは、以下の3つの予算別にできる施工内容の範囲についてみていきましょう。

500万円前後であれば水回りの交換や内装更新などの部分リノベが中心です。800万になると設備の一新に加え、間取りの調整も視野に入ります。さらに1,000万円程度であれば、フルリノベーションに加えて断熱性の向上まで検討可能です。

希望と優先順位を整理し、現実的な予算配分を考えることが成功のポイントになるでしょう。

団地リノベーションで予算が膨らみやすいのは、以下の施工内容が重なったときなどです。

そのため、最初に「絶対に譲れない部分」を明確にしておくことが大切になるでしょう。たとえば、広いLDKを最優先にするのか、キッチン設備にこだわるのかを決めておけば、その他の部分で調整がしやすくなります。

優先順位をはっきりさせることが、予算オーバーを防ぐ鍵になるのです。

実際に団地リノベーションを行うと、物件はどのように仕上がるのでしょうか。具体的にイメージしやすくするために、当社ユニテが施工した団地リノベーションの事例を2つご紹介します。

リノベーションした団地の部屋に住むことを考えているのであれば、内覧は欠かせません。間取りや設備、インフラをメインに、チェックするポイントは以下の７つです。

それぞれについて解説します。

前述の通り、多くの団地で使われているのは、「壁式構造」ですが、壁自体が建物を支える構造のため、どうしても壊してはいけない壁というものが存在します。

間取り変更を検討している場合は、どうしても制約が出る可能性があるため、施工業者や管理者に相談したうえで対応可能な範囲のリノベーションを計画しましょう。
 

高層階の物件を選ぶ際は、エレベーターの有無も確認しましょう。デメリットの章でも解説した通り、古い団地にはエレベーターがない物件が多くあります。これから長期に渡って住む場所として不都合はないか、ライフプランとの兼ね合いを考えることが大切です。

特に「子どもが生まれたら」「足腰が弱くなったら……」と高層階への階段利用に不安を覚える方は、エレベーターの有無をよく確認しましょう。

先述した通り、団地の共用部分は個人でのリノベーションができません。そのため以下の共用部分の状態については、事前に改修年度など確認しておきましょう。

特に玄関ドアやベランダについては専有部分との境目なので、リノベーションしていいかどうか混同しがちです。規約によっては、ベランダに面した窓ガラスの交換もNGな場合があるため、十分注意しましょう。

団地の計画当初と現在とでは周辺環境の様子が変わっていることもあるため、周辺環境は入居時も生活に便利か確認しましょう。

たとえば近くの商店が閉店してしまっていたり、学校や病院が統廃合してしまっていたりなどで「思っていたよりもさびれて不便になっていた」という事態も考えられます。物件の周囲状況は、内覧時と併せて自身の目で確認してから判断するようにしましょう。

オール電化や追い炊き機能の追加など便利な生活に憧れる方は、物件の電気・ガスの容量もチェックが必要です。

団地の部屋は電気・ガスの容量が小さいだけでなく、集合住宅で決められた容量の上限では大きな給湯器やガス暖房を導入できないケースがあります。特に古い団地では、キッチンの湯沸かし器や浴室のバランス釜など、少し不便な設備が設置されている場合が見られるため注意が必要です。

追い炊き機能やIHヒーターの導入を考えている場合は、希望の設備が導入できるか施工会社と連絡を取り合いながら事前に確認しておきましょう。

子どもが走り回る音やはしゃぐ声など、騒音問題が発生する可能性もゼロではありません。
そのため居住予定の団地が、すでに防音・騒音対策をしているかどうかも欠かさずチェックしましょう。

自身が騒音が苦手という場合や、団地で防音対策が取られていないという場合は、既存窓の内側に二重窓を設置するなどのリフォームを優先しましょう。

一方で、自身の家庭に幼い子どもがいる場合は、リノベーション時に壁や床材に防音性能を持たせたり、音が響きにくい吸音素材を使ったりするなどの配慮が必要です。
 

団地を選ぶ際は、耐震診断の結果や、過去にどんな大規模修繕が行われたかの履歴をチェックしましょう。

特に築40年を超える団地は、新しい耐震基準に合っているか確認が必要です。リフォームした団地の部屋に長く住むためにも管理事務所や自治会に問い合わせし、安全性の確認を行いましょう。

ここからは、団地リノベーションに関するよくある疑問や悩みを解消していきます。

リノベーションの違いを比較する前に、まず団地とマンションの物件の違いについて把握しましょう。

法律上、団地とマンションに明確な定義はありません。ただし、一般的な解釈としては次のような違いがあります。

1つの建物の共同住宅であるマンションと比べると、団地は「複数の棟が建てられている」という点が大きな違いです。

では建物の違いを踏まえて、次にリノベーションに関する違いに焦点を当ててみましょう。

【団地とマンションのリノベーションにおける違い】

団地とマンションにおけるリノベーションの違いは、工事の内容よりも物件の性質や住環境による違いがメインであることがわかります。

なおマンションのリノベーションについては「【後悔しない】中古マンションのリノベーション実現のコツ！費用相場や物件選びのポイントを解説」をご覧ください。

多くの団地が賃貸であるため、本当にリノベーションしてもいいのかどうかわからないという方もいるでしょう。最近では、若い世代の団地住まいを促進することを目的とする、原状回復義務を免除した上でのリフォームを許可しているという団地が登場しています。

また「UR賃貸住宅」では、すでにリフォームされた団地の賃貸物件を取り扱っているようです。もし立地面や環境面等で気になる団地の物件があったら、まずリノベーションできるかどうかを確認するために、該当する団地の管理規約に目を通しましょう。

またリノベーションできる物件か、団地を管轄する自治体に問い合わせることも、手段のひとつです。

団地リノベーションでよくある失敗例は以下の通りです。

事前確認と優先順位を誤ると、快適性や使い勝手、施工品質や管理規約の面で後悔につながりやすくなります。十分注意しましょう。

団地リノベーションに向いている人・向いていない人の特徴は以下の通りです。

団地リノベーションは「価格と立地を活かして工夫できる人」には向きますが、「新築同等の性能や自由度を求める人」には不向きです。自分がどちらに該当するかよく検討してから計画することで、後悔する可能性を最小限にできます。

団地リノベーションの実績が豊富にあり、管理規約や構造の制約を理解している会社を選ぶことが大切です。また、施工事例だけでなく、現地調査をていねいにおこない、「できる・できない」を明確に説明してくれるかも判断基準になります。

複数社で見積もりを比較し、実績はもちろん、提案力や対応力もあわせて見極めましょう。

団地リノベーションに適した物件を見つけるためには、物件選びの段階から施工の視点からもアドバイスを受けられる環境が必要です。せっかく気に入った物件があってもリノベーション施工の面で問題があると、希望通りの仕上がりにならない可能性があります。

おすすめは、施工と不動産仲介とをワンストップで行っている施工業者や、グループ企業で互いに連携を取れる施工業者を選択することです。

当社ユニテでは、富山県内にある団地物件の仲介からリノベーション施工までの相談を連携した対応をしております。団地をリノベーションして快適に住みたいと考えている方は、是非お気軽にご相談ください。

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この記事では、団地リノベーションの概要やメリット・デメリット、注意点などについて網羅的に解説しました。マンションや一軒家ではなく団地をリノベーションして活用することで、費用面だけでなく、整った住環境を得られるなどのメリットがあります。

今まで費用の関係などでマイホームの夢を先送りにしていた方も、ぜひ一度、団地リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。選択肢の1つに団地のリノベーションを加えることで、素敵な住まいでの生活をより早く実現することができるかもしれません。

この記事を参考に、団地をリノベーションして住むかどうかの判断材料にしてみてください。