団地をリノベーションしたいけど分からない、イメージがわかないという想いをお持ちではないでしょうか?私たち株式会社ユニテが30年間様々なお客様のリノベーションを行ってきた経験から、団地リノベーションの意味や注意点、ポイントについてまとめました
目次
株式会社ユニテ 設計部
設計部門の責任者として年間20棟以上の新築住宅設計を手掛ける。
【 保有資格 】
一級建築士 / 建築施工管理技士一級 / 宅地建物取引士 / 応急危険度判定士
団地?リノベーション?そもそものイメージが付かない
マイホーム建設はずっと先の話だと思っているけど…もっと早く手に入れられる方法はないかな?
団地リノベーションは良いことだらけ?注意点や選ぶポイントは?
この記事は、このような疑問にお答えします。
団地リノベーションとは、オシャレでオリジナリティ溢れる憧れの住まいを、費用を抑えて手に入れる方法の1つ。
古くなった団地を改装によって生まれ変わらせて、現代の暮らしに対応させることができます。
金銭面の問題からマイホームはずっと先々の話…と諦めていた方も、費用面の負担が軽くなる団地リノベーションをもう一度検討してみてはいかがでしょうか?
ただし、いくら安くなるとはいえ、リノベーションは大きな買い物。
後悔がないリノベーションとするために必要なポイントを、弊社の施工経験に基づいて紹介していきます。
団地リノベーションに興味をお持ちの方は、ぜひ最後までご覧ください。
選択肢の1つに団地リノベーションを加えることで、素敵な住まいでの生活をより早く実現することができるかもしれません。
この記事を読んで、家族のだんらん・友人とのひと時・夫婦の思い出など、大切な時に寄り添える住宅と出会える団地リノベーションにしていきましょう。
団地リノベーションとは?マンションリノベーションとの違いを解説
そもそも団地リノベーションとは、どんなものなのでしょうか。
混同しやすいマンションリノベーションと比較すると、次のような違いがあります。
種類 | 団地リノベーション | マンションリノベーション |
メリット | ・団地ならではの良さを活かした住環境が手に入る ・安い価格で物件が購入できる |
・比較的新しく、設備が整っている物件が手に入る |
デメリット |
・古い物件が多い |
・住宅ローンが高く負担が大きい |
2つのリノベーションの違いは、工事の内容というよりも、物件の性質や住環境による違いがメインです。まずはそれぞれの物件の特徴や、団地の良さについて詳しくみていきましょう。
団地ならではの良さとは?マンションとの違いを比較
まず、団地とマンションの物件の違いについて知っておきましょう。
実は法律上、団地とマンションに明確な定義はありません。
ただ、一般的な解釈としては次のような違いがあります。
団地 | マンション | |
形状 | 大きな敷地内に複数棟が建てられた共同住宅の建物 | 3階建て以上の規模で建てられた丈夫な1つの共同住宅 |
家賃・購入価格 | 安い | 高い |
建屋全体の敷地面積 | 広い | 狭い |
建物の構造 | 木造 壁式構造が多い |
鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
近所づきあい | 多い | 少ない |
その他 | 敷地内に、公共施設や公園などがある場合も | エレベーターや防犯設備が充実しているケースが多い |
団地とは、広々とした大きな敷地の中に複数の住宅が建てられている区画のこと。都道府県や市町村が運営している公営住宅、UR賃貸住宅、公社住宅などが団地の例です。
1つの建物の共同住宅であるマンションと比べると、「複数の棟が建てられている」という違いがあります。
また、団地は高度経済成長期(昭和30〜50年代)に建てられたものが多いため、一般的には築古物件のイメージが強いかもしれません。しかし、建物が適切に整備されていれば、リノベーションで快適な暮らしが手に入ります。
敷地内には住宅だけではなく、買い物施設や保育園などの生活関連機関が併設されている団地もあるので気になる方は探してみましょう。
一般的に、家賃は団地の方が安い傾向にあり、古いほど安価になります。
団地は広い敷地にゆったりと建てられている場合が多く、日当たりや自然環境の面でも良いことが多いです。
加えて、自治会など人同士のつながりが多いことも団地ならではの特徴でしょう。
団地は賃貸の他、一般的な中古マンションのように分譲として購入することができる物件もあります。
一方でマンションとは、3階以上の規模で建てられた1つの建物に、複数の住居がある共同住宅のことです。鉄筋コンクリートなどの丈夫な構造で建てられており、セキュリティや共用施設が充実している特徴があります。
マンションのリノベーションについては「【後悔しない】中古マンションのリノベーション実現のコツ!費用相場や物件選びのポイントを解説」をご覧ください。
リノベーションって何が出来るの?団地リノベーションの内容を解説
団地リノベーションでは、購入した物件もしくは現在住んでいるお家を、現代のライフスタイルに合わせた過ごしやすい住まいへと丸ごと作り変えます。
築年数が経っている団地の間取りや設備は、ひと昔前の生活様式に合わせているため、使い勝手の悪さやデザインの古臭さが目立つこともしばしば。
しかし、間取り・設備・内装などを一新することで、新築マンションさながらのデザイン・性能へと生まれ変わらせることができます。
また、水道や電気配線などの大がかりな入れ替えが必要になる設備も交換することで、リノベーション後も長く使うことが可能。
子育て中の家族など、この先も長く安心して住み続けたい場合にもおすすめです。
団地リノベーションにかかる費用と期間
まずはじめに、団地リノベーション全体について見ていきましょう。
工事規模と素材によりますが、全体の相場や工期の目安は以下のようになります。
相場 | 工期 | ||
団地フルリノベーション | 全体的な改装 | 600万~1,000万 | 3~5か月 |
部分的な改装 | 200万~700万 | 1~2か月 |
団地リノベーション全体の費用は、600万~1,000万円ほどが平均です。
既存の間取りを殆ど残しての部分的な設備交換・壁の撤去であれば、約200万~700万円の予算でリノベーションが可能な場合があります。
また工期としては、部分的なリノベーションなら1~2か月ほど。
フルリノベーションであれば3~5か月ほどが目安となります。
大まかな予算や施工期間を考える際の参考にしてみてください。
また、以下は施工箇所別の費用相場と目安工期です。
相場 | 工期 | ||
団地フルリノベーション | 全体的な改装 | 600万~1,000万 | 3~5か月 |
部分的な改装 | 200万~700万 | 1~2か月 | |
水回り | キッチン | 50~200万円 | 1~3週間 |
風呂 | 65~150万円 | ||
トイレ | 10~80万円 | ||
洗面台 | 10~60万円 | ||
リビング・部屋 | 間仕切り壁の設置 | 1か所あたり10~30万円 | 1~2か月 |
間仕切り壁の撤去 | 1か所あたり10~25万円 | ||
内装・洋室への変更など | 150~500万円 |
ここからは、リノベーションの種類別の費用と工期について、詳しく解説していきます。
団地フルリノベーション全体の費用と工期
団地のフルリノベーションにかかる費用目安は、一般的に600〜1,000万円ほどです。2LDK〜3LDKの広さの場合だと、坪単価は8〜18万円ほどになります。
一般的には1㎡あたり15万円以内で施工できるケースが多いですが、こだわってリノベーションする場合やスケルトンリフォームをおこなうケースでは、600万円以上かかってしまう傾向です。
また、工事の内容や専有面積、採用する設備や建材のグレードによっても変動するため、場合によっては1,000万円を超えるケースもあります。
水回り部分のリノベーション費用と工期
水回り設備を生まれ変わらせることで、古い団地物件も清潔感のある気持ちの良い環境になります。
それぞれの箇所を全面的に工事する場合の相場は、次のとおりです。
【水回りのリノベーション費用と工期】
費用相場 | 工期 | |
水回り全体リノベーション | 120〜300万円 | 1~3週間 |
キッチン | 50~200万円 | |
風呂 | 65~150万円 | |
トイレ | 10~80万円 | |
洗面台 | 10~60万円 |
水回りをすべて交換し、内装も多少整える程度のリノベーションであれば、300万円程度の費用で施工できる可能性があります。
また、必要な部分だけを行うリノベーションの場合は、比較的リーズナブルに施工することが可能です。 ただし、設備・水道管などを一新すれば、住宅は長く使いやすくなるでしょう。築年数が経過している物件の場合は、ライフラインも老朽化している可能性が高いため、予算と相談しつつ施工範囲を検討することをおすすめします。
今後のライフプランから、住みたい期間と修繕費を考え、施工範囲を検討するのも賢い選択の1つです。
リビング・各部屋のリノベーション費用と工期
団地リノベーションにおいて、間取り変更や内装工事をおこなう場合の費用相場と工期を紹介します。
団地リノベーションの間取り変更では、和室から洋室への変更、壁を撤去して広めのリビングを作るなどの工事が人気です。
【リビング・各部屋のリノベーション費用と工期】
費用相場 | 工期 | |
間仕切り壁の設置 | 1か所あたり10~30万円 | 1~2か月 |
間仕切り壁の撤去 | 1か所あたり10~25万円 | |
内装・洋室への変更など | 150~500万円 |
今後長く使う住宅の場合は、子供の成長や、年を取った時の使い勝手なども考慮する必要があります。
家族の変化に対応しやすく、部屋数を設計することもポイントの1つです。
設備性能に関するリノベーション費用と工期
団地リノベーションでは、築年数が経過しているケースが多いため、防音性や断熱性に関する対策についても検討する必要があるでしょう。
【設備性能に関するリノベーション費用と工期】
費用相場 | 工期 | |
内容の設備 | 1箇所あたり8〜15万円 (小窓の場合は4〜6万円) |
1〜2日 |
断熱材の施工(天井・床下) | 1㎡あたり4000〜8000円 | 1〜6日 |
防音材(壁の内側) | 12〜15万円 | 2週間〜1ヶ月 |
防音効果のある床材に張り替え | 6畳の場合6〜20万円 | 3〜6日 |
内窓(インナーサッシ)の設置については、防音・断熱どちらにも効果がある施工になります。管理会社からの許可も下りやすいのでおすすめです。
団地リノベーションの3つのメリット
一般的な中古マンションや戸建て物件と比べて、団地を購入してリノベーションをする場合には次のようなメリットがあります。
- 費用を抑えて思い通りの物件を手に入れられる
- 建物の構造が丈夫で長く住むことに適している
- 住環境が整っているため暮らしやすい
それぞれについて解説します。
費用を抑えて思い通りの物件を手に入れられる
築年数が経った団地は、家賃・購入費ともに、新築マンションなどに比べて安価になります。
そのため、抑えられた分の費用をリノベーションに集中させて、理想に近い仕上がりにすることが可能です。
既存の賃貸住宅や新築販売物件などでは、間取りや内装は決まった状態での引き渡しです。
しかし、リノベーションをする場合は自分の好きなもの・必要なものをライフスタイルに合わせて取捨選択することができます。
たとえば、趣味のスペースやこだわりのキッチンなど。理想の暮らしを思い描いて住まいをデザインすると、夢が広がりますね。
団地リノベーションを活用すれば、費用を抑えつつも自由なライフスタイル設計を行うことも実現できるのです。
建物の構造が丈夫で長く住むことに適している
多くの団地の構造は、*壁式構造という造りです。
一般的な古い建築物は、耐震性に不安を覚える方も少なくないでしょう。
しかし、多くの団地を手掛けた公団は、民間企業と比べて設計・施工管理・検査体制が厳しいため、丈夫な作りがされています。
リノベーション後も長く住むことを考える上で、建物寿命が長い事は重要なポイント。
丈夫な団地の構造は、長く住むための住まいに適した作りとなっているといえます。
住環境が整っているため暮らしやすい
団地の立地は、企画段階で周辺の住環境までが考慮されるため、アクセスがしやすく生活に必要な施設が整っていることが多いです。
買い物施設や公共機関、学校や病院などがアクセスしやすいのは、暮らしやすさの面で大切なポイントとなります。
中には、敷地内に買い物施設や公共機関、公園、緑地などが整備された団地も。
広い敷地内で、住民の目の届く範囲で子どもを遊ばせることができます。
また、団地内には自治会などのコミュニティが形成されているため、「子どもやお年寄りの安心につながる」というのもメリットです。
人同士の助け合いがしやすい点は、団地ならではの良さといえるでしょう。
【失敗を防ぐ】団地リノベーションのデメリットと注意点
団地のリノベーションはメリットがある一方で、注意が必要なこともあります。ここからは、団地のデメリットやリノベーション時の注意点についてみていきましょう。
団地のデメリットは以下の通りです。
【団地のデメリット】
- 近隣住民との距離感が近い
- 築古だとエレベーターがない場合がある
- 理想通りの間取りにできない場合がある
上記のデメリットを考慮した上で物件選びや施工をおこなわなければ、リノベーション後に後悔することになるかもしれません。そうならないためにも、以下の注意点に留意しておきましょう。
- 間取りの変更ができる物件か
- エレベーターなどの設備はあるか
- 共用部分の状態はどうか
- 周辺環境は現在でも便利か
- 電気・ガスの容量は十分か
- 防音・騒音対策はどうか
それぞれについて解説します。
間取りの変更ができる物件か
物件によっては、思い通りの間取り変更ができない場合があるため、注意が必要です。
多くの団地で使われている壁式構造ですが、これは壁自体が建物を支える構造のため、どうしても壊してはいけない壁というものが存在します。
間取り変更に制約が出る可能性があるため、リノベーション業者や管理者に相談し、対応可能な範囲のリノベーションをおこないましょう。
また、マンションと同様に、団地であっても共用部分のリノベーションは出来ません。
たとえば、バルコニーなどは共用部分にあたりますので、計画する際は注意してください。
エレベーターなどの設備はあるか
高層階の物件を選ぶ際は、エレベーターの有無もしっかり確認しましょう。
古い団地にはエレベーターがない物件が多くあり、団地もその例外ではありません。
家賃・販売価格が安いからといって、値段だけで決めるのは早計でしょう。
これから長期に渡って住む場所として不都合はないか、ライフプランとの兼ね合いをしっかり考えることが大切です。
子どもが生まれたら、足腰が弱くなったら…と高層階への階段利用に不安を覚える場合は、慎重に検討しましょう。
共用部分の状態はどうか
先述した通り、団地の共用部分はリノベーションできない箇所になります。そのため、以下の共用部分の状態については、購入前にしっかり確認しておきましょう。
【団地の共用部分の例】
- エントランス
- 廊下
- エレベーター
- ベランダ
- 玄関ドア
特に玄関ドアやベランダについては、専有部分との境目なので混同しがちです。規約によってはベランダに面した窓ガラスの交換もNGな場合があるため、十分注意してください。
周辺環境は現在でも便利か
団地の周辺環境は、現在も生活に便利かを確認しましょう。
というのも、団地の計画当初と現在とでは、周辺環境の様子が変わっている場合があります。
たとえば、近くの商店が閉店してしまっていたり、学校や病院が統廃合してしまっていたり…、思っていたよりも街がさびれて不便になっている可能性も考えられるでしょう。
物件の周囲状況は、自分の目でしっかりとリサーチしてから判断することが大切です。
電気・ガスの容量は十分か
オール電化や追い炊き機能の追加など、便利な生活に憧れる方は、物件の電気・ガスの容量もチェックが必要です。
団地の中は、電気・ガスの容量が小さく、集合住宅で決められた容量の上限では大きな給湯器やガス暖房を導入できないケースがあります。
古い団地では、キッチンの湯沸かし器や浴室のバランス釜など、少し不便な設備が設置されている場合がしばしば見られるため、注意が必要です。
追い炊き機能やIHヒーターの導入を考えている場合は、事前にしっかり確認しておきましょう。
防音・騒音対策はどうか
団地は子育てに適している環境のため、子育て世代が多く暮らしている傾向があります。そのため、子どもが走り回る音やはしゃぐ声など、騒音問題が発生する可能性もゼロではありません。
そういった騒音が苦手な場合は、既存窓の内側に二重窓を設置するなどして、しかるべき対策を取りましょう。一方で、自分の家庭に幼い子どもが居る場合は、壁や床材に防音性能を持たせたり、音が響きにくい吸音素材を使ったりするなどの配慮が必要です。
団地リノベーションの費用を抑えるコツ
団地リノベーションの費用を見た時に、高いと感じた方もいるのではないでしょうか。
ここでは団地リノベーションの施工費用を抑えるコツをお伝えします。
- 希望の優先順位をつける
- 既存の設備を有効活用する
- 団地リノベーションの施工実績がある業者を選ぶ
- ローンや補助金・減税制度を活用する
費用面でリノベーションを諦めてしまう前に、ぜひ検討してみてください。
希望の優先順位をつける
リノベーションでは、予算の割り振りを考えることが大切です。
どこもかしこも全力でリノベーションしていたのでは、お金がいくらあっても足りません。
なので、自分がこだわりたいところはどこなのか、具体的に書き出して優先順位をつけましょう。
優先順位が高いものから、希望を叶えるように考えてみてください。
そして優先順位が低い箇所については、リノベーション費用の節約を検討しましょう。
工夫をして夢を叶えられた住宅は、きっと自分や家族にとって、より特別なこだわりのある住宅になるはずです。
また、あらかじめ施工会社に予算や要望を明確に伝えておくことも大切になります。費用のかかる大がかりなプランを除いて、予算内で希望に近いプランを提案してもらいやすくなるためです。
手の届く素敵な住まいを、施工業者や不動産仲介などのプロと一緒に考えてみましょう。
既存の設備を有効活用する
現状でも使える設備をそのまま活かすことで、コストカットすることも可能です。たとえば、設備の交換はせず、気になる部分にフォーカスするだけでもかなり印象は変わります。
壁紙や取っ手、収納部分などの素材や色を変更するだけでも、おしゃれなテイストに変化させられるのです。有効活用できる部分、新しくしたい部分を使い分けることが、リノベーション費用を抑えるコツになるでしょう。
団地リノベーションの施工実績がある業者を選ぶ
団地リノベーションは業者選びもポイントです。
業者によって得意分野や見積もり料金は異なりますので、自分にとって最も良いプランを提案してくれる業者を選ぶことでコストパフォーマンスを高めてくれます。
おすすめは、団地リノベーションの施工実績がある業者を選ぶこと。
リノベーション施工前の団地の状態は様々。
この物件にはどのくらいのリノベーションをするのが適当なのか、判断が難しい場面もあります。
それに対して、多様なケースを経験している会社ほど、過去の施工事例と比較して施工プランを作ることが可能です。
団地リノベーションは大きな買い物となるため、施工内容と費用は納得した上で進めたいですよね。
スムーズで無駄のない施工を目指すなら、団地リノベーションの施工に慣れた業者を選ぶことが1つの近道でしょう。
ローンや補助金・減免制度を活用する
団地リノベーションの内容によっては、金銭負担を減らしてくれるローンや補助金・減免制度が利用可能なケースがあります。
施工業者が資金相談や手続き代行を行ってくれる場合は、ぜひ確認してみましょう。
現在の住宅ローンが残っている方は、ローンの借り換えによって金利が有利になることもありますので、併せて相談するのがおすすめです。
補助金や減税制度
国や自治体独自の補助金・減免制度の対象になりやすい工事としては、次のようなものがあげられます。
【主な減税制度の種類】
主な減税制度 | 対象と補助内容 | 対象となる施工内容 |
住宅ローン減税 | 所得税が対象(10年間) 年末のローン残高の1%を控除する (10年以上の住宅ローンがある場合に適用) |
バリアフリー 省エネ 耐震 増改築 |
ローン型減税 | 所得税が対象(5年間) 指定の控除対象限度額の2%+αを控除 (5年以上のリフォームローンがある場合に適用) |
バリアフリー 省エネ 増改築 |
投資型減税 | 所得税が対象(1年のみ) 標準的な施工費用相当額の10%を控除 |
バリアフリー 省エネ |
固定資産税の軽減 | 固定資産税が対象(1年度または2〜3年度/条件によって変動) 1/3〜2/3を軽減 |
バリアフリー 省エネ 耐震 |
贈与税の非課税措置 | 贈与税が対象 親もしくは祖父母から贈与された場合、条件に該当すれば課税されない |
バリアフリー 省エネ 耐震 増改築 |
自治体によっては、上記以外の施工内容であっても、要件に該当すれば補助金を支給してくれるところがあります。
詳しい内容については、各自治体の窓口への問合せや、WEBサイトを確認してみてください。
住宅ローンとリフォームローン
リノベーションの工事には、住宅ローンやリフォームローンが利用できます。金利や借り入れ可能額などの特徴については、以下をご覧ください。
【住宅ローンとリフォームローン】
住宅ローン | リフォームローン | |
借り入れ上限額 | 5千万〜1億円 | 500〜1,000万円 |
担保 | 原則担保あり | 原則担保なし |
最長借り入れ期間 | 35年 | 10〜15年 |
金利相場 | 0.38%〜1% | 1〜4% |
団信保険料 | 原則加入必須 | 加入/非加入 (商品ごとに異なる) |
最短審査期間 | 2週間前後 | 1〜2日から1週間程度 |
団地を購入してリノベーションする場合は、施工費用だけでなく購入費用や諸経費も必要になります。また、新築物件とは異なり、購入から引き渡しまでの期間が短いため、借り入れ先を検討する時間も少ない傾向です。
事前に金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーなどに相談して情報収集しておくことをおすすめします。施工業者によっては資金計画の相談や手続き代行などをおこなっているところもあるので、あわせて検討してみるといいでしょう。
【ユニテのご提案】団地リノベーションのおすすめ事例!
実際に団地リノベーションを行うと、物件はどのように仕上がるのでしょうか。
具体的にイメージしやすくするために、弊社の施工事例を2つ紹介していきます。
団地リノベーション:事例①
マンション改装のため躯体等の制限があったが、可能な範囲で空間づくりを提案
内窓をご提案し、結露対策を行った
団地リノベーション:事例②
キッチンには使いやすいアイランドタイプに
狭くて暗かった間取りを明るい配色とインナーサッシを取り付け
リノベーションに適した団地探しならユニテにお任せ!
団地リノベーションに適した物件を見つけるためには、物件選びの段階から施工の視点からもアドバイスを受けられる環境が必要です。
せっかく気に入った物件があっても、リノベーション施工の面で問題があると、希望通りの仕上がりにはいかなくなってしまう可能性があります。
そのため施工と不動産仲介とを、ワンストップで行っている業者や、グループ企業で互いに連携を取れる業者を選ぶことがおすすめです。
弊社では、団地物件の仲介からリノベーション施工までの相談を連携し、お客様の夢に寄り添ったご提案を行っています。
是非お気軽にご相談ください。
まとめ
この記事では、団地リノベーションの概要やポイントについてご紹介しました。
- リノベーションの違い、団地とマンション
- 団地を購入してからのリノベーションする3つのメリット
- 団地リノベーションの注意が必要な4点
- リノベーション費用を抑えるコツ
理想の住まいを実現するために、団地リノベーションは有効な選択肢の1つです。
マンションや一軒家ではなく団地をリノベーション活用することで、費用面だけでなく、整った住環境を得られるなどのメリットがあります。
オシャレな内装・リラックスできるリビング・広々としたキッチン…など、自分好みに住まいをデザインできる自由度の高さは、リノベーションならではの利点です。
今までマイホームの夢を先送りにしていた方も、ぜひ一度検討してみてはいかがでしょうか。
団地でリノベーションが必要なのか判断材料にしてみてください!