「お金はないけど家の建て替えがしたい！」
「お金がなくても家の建て替えができる方法はないの？」
「建て替えに必要な最低限の費用ってどれくらい？」
 
このようにお考えの方はいませんか？

たとえば35坪で2階建ての家の場合、建て替えにかかる費用は2700万円程度です。

ただし、素材や設備のこだわりによっては、費用がさらにかかります。

また、建て替え費用にかかるお金は建築費用だけではありません。現在の家の解体費用や付帯工事費用に加えて、仮住まいや引越しにも費用がかかります。

建築以外の費用を見落としてしまうと、結果的に当初の予算を超えてしまうことも。
 
このような状況にならないために、本記事ではワンストップのリノベーション会社であるユニテが、建築のプロの視点から以下を解説していきます。

この記事を読めば、出来るだけ費用を抑えて理想のお家を叶えることができるはずです！

国土交通省のデータによれば、令和元年から令和5年度までの5年間における、建て替え費用の平均相場は4,028万円です。令和5年度の建て替え平均費用は5,000万円を超過しており、昨年・一昨年の平均相場よりも大幅に上昇していることがわかっています。

引用：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」

これは、2020年後半から建築費が高騰し続けていることが1つの理由です。国土交通省の「建築工事費デフレーター」によると、2024年7月時点の建築工事費は、2015年度の約130％台にまで推移しています。

しかし、自己資金の平均相場は横ばいの2,000万円前後であり、近年の超過分はすべてローンなどの借入金でまかなっているのが現状です。ただし、今後の建築工事費の推移状況によっても平均相場は変動するため、あくまでも目安としてお考え下さい。
 

【35坪2階建ての家にかかる費用の内訳】 

建て替え費用のうちの大部分を占めるのが家の建築費用です。ただし、建て替えには解体工事や付帯工事が必要になるだけでなく、引っ越し費用などの諸経費も発生します。
 

各工事の細かい内訳は以下の記事に詳しく記載しているので、こちらもぜひご覧ください！
建て替えにかかる費用とは？内訳と費用を抑えるコツをご紹介します！

「老朽化した家や実家を建て替えたいけど、お金がない…」というときには、以下の7つの選択肢があります。

家の老朽化がどの程度進行しているかや、予算がどのくらいかによって、最適な方法は異なります。

予算を抑えたいならリノベーションがおすすめですが、施工箇所が多くなるようならローコスト住宅での建て替えが適しているケースもあるでしょう。

さらに、資金繰りが難しい場合は、売却するあるいは更地にして利用するなどの方法も選択可能です。

それぞれ説明していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

「ローコスト住宅」とは、設備や設計の規格を画一し、一括購入することでコストダウンを図った住宅のことです。建材や間取り、設備にこだわることはできませんが、一般的な新築よりも安く建てられるメリットがあります。

2022年度に住宅金融支援機構がおこなった調査では、住宅面積の平均値は122.8㎡（37坪）であり、平均建築費は約3,715万円でした。この数値を参照すると、注文住宅における平均坪単価は約100万円です。

一方、ローコスト住宅にかかる坪単価は30〜50万円程度であるため、大幅なコスト削減が期待できるでしょう。

建て替えをおこなえば、現在のライフスタイルに合った家を建てることも可能です。

子ども部屋を縮小して別の間取りに変更したり、不満があった場所を快適にしたりすることもできます。

ただし、まとまった資金が必要になるため、しっかりとした資金計画を立てなければなりません。仮住まい費用や登記費用などの諸経費も必要になります。

分譲マンションの建て替えについては「【分譲マンション】建て替えは賛成・反対どちらを選ぶべき？負担費用や実施の流れ」をご覧ください。

リノベーションやリフォームは、老朽化した箇所のみを修繕・刷新するための工事です。

水回り設備の交換や外壁・屋根工事、リビングの内装工事などが該当します。

建て替えではなくリフォーム・リノベーションで済ませられる内容であれば、解体費用や建築費用のコスト削減が叶うでしょう。

ただし、築50年以上の物件など、家の内部構造における劣化・腐敗の可能性がある築古物件には、リノベーション・リフォームは不向きです。修繕が難しかったり、建て替え工事よりも高額な費用がかかったりする可能性があります。

修繕可能であっても、築年数が経過した家をリノベーションする場合は、住み続けるほど修繕箇所が増えていくため、最終的に出費が多くなってしまうケースもあるのです。

さらに、自由に間取り変更するためには、内容によっては建物を躯体まで解体する「スケルトン工事」をおこなわなければなりません。スケルトン工事はコストが高額になるため、建て直しとほぼ同じかそれ以上の費用がかかってしまいます。

建て替え時に住宅ローンを活用している人の割合は全体の47.8％にのぼります。そのうち、自己資金率の平均は55.4％で、半額程度はローンを活用してまかなっている人が多いようです。

引用：国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報告書」

また建て替え時は、新築住宅と同じ通常の住宅ローンのほかに「建て替えローン」も利用できます。建て替えローンは、借入金を新築時の住宅ローンの残債返済に充てられるため、新しく住宅ローンが組めるようになるのです。

残債分の金利が下がる場合もあるので、まずは検討・相談してみるといいでしょう。親子で一緒に家を建て直すなら「親子リレーローン」も選択できます。

ただし、建て替えローンを利用する際は、融資の開始時に注意しなければなりません。建物が完成した後に融資が実行されるため、手付金や中間金は自己資金からまかなう必要があります。自己資金での支払いが難しい場合は「つなぎ融資」の利用なども検討するといいでしょう。
 

建て替え費用を節約するには、国や自治体の給付金や減税措置などを利用するという方法もあります。

家の規模や性能によって利用できる内容は異なるため、事前に調べておくことが大切です。

現在利用できる国の補助制度については、国土交通省の「住宅リフォームの支援制度」をチェックしてみてください。

親族から建て替え費用を援助してもらうのも1つの手です。一緒に暮らす両親・祖父母とお金を出し合って新しく家を建て替えるのは、よくある解決法ではないでしょうか。

資金などの贈与時には税金が課されるのが一般的です。

しかし、直系尊属からの贈与で建て替えや増改築をする場合は、条件に該当すれば「住宅取得資金贈与の非課税制度」が受けられます。詳しい内容については、国税庁の「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」をご覧ください。

建て替え資金が賄えない場合は、家や土地を売却して手放す方法もあります。今の家や土地に特別な思い入れがないなら、売却して現金化することで、新居の資金の足しにするのもいいでしょう。

売却する方法は以下の2種類です。
 

そのまま売却したい場合は、リフォーム前提の古家付き土地として価格を抑えて売り出すのが良いでしょう。

解体して更地にする場合は、解体費用がかかりますが、新築を建てたい人や住居以外に利用したい人など、広いターゲット層にアピールできるメリットがあります。

現存の家や土地を別の用途で再利用し、別の場所に新居を構える方法もあります。賃貸として貸し出すことが可能な状態であれば、家賃収入を新居費用・ローン支払い費用の足しにできるでしょう。

また、老朽化した家を解体し、更地にして再利用するのも1つの対処法です。主な利用方法としては駐車場経営などが挙げられます。

ただし、これらの方法は利用者がいなければ収益が得られないのがデメリットです。そのため、再利用する場合は立地や需要をよく検討してから実行することが大切です。

建て替え費用を支払う際には、契約金・着手金・中間金・最終金と段階的に支払うことが多いです。

家の建て替えの流れと費用の支払いタイミングについては、以下を参考にしてください。

【建て替えの流れと費用の支払いタイミング】

その他費用については先述したので、ここからは工事の費用の支払いタイミングと、それぞれの費用の目安について詳しくみていきましょう。

参考：費用2000万でできる家の建て替え！ローコストで実現させる注文住宅

まずは建て替えの依頼先を決定します。複数社から見積もりを取る「相見積もり」を活用して、信頼できる依頼先を見極めましょう。最低でも2〜3社から見積もりをもらい、費用・施工内容・担当者の雰囲気などを比較し、決定するのがおすすめです。

会社を決定したら、設計に関する打ち合わせをしていきます。担当者とプランや希望を相談し、必要な設備や建材を決定していきましょう。

見積もり内容の詳細やプランの計画・確認が終わったら「工事請負契約」の締結をおこなう形です。

その際は総工事費用の約10％程度である「契約金」を支払います。

総工事費用が2700万円の場合は270万円程度の自己資金が必要です。

ただし、話し合いにより10％以下でも成立するケースもあります。

住宅会社によって取り決めがあり、契約金として支払う最低ラインも異なるため必ず確認しておきましょう。

また、このタイミングで印紙税も発生するため、忘れずに用意しておいてください。

契約締結と並行して、住宅ローンの相談も進めていきます。金融機関の相談窓口やファイナンシャルプランナー、住宅金融支援機構などに相談し、申し込み先や内容を決定していきましょう。

また、建て替え工事開始までには、仮住まいへの引っ越しも必要になります。実家などに戻る場合は引っ越し費用のみが必要ですが、賃貸物件に引っ越す場合は仮住まい先を探して契約しなければなりません。

すぐに見つからないケースもあるため、早い段階で仮住まい探しを始めることをおすすめします。

また、こまめに工事中の様子をチェックしたい場合は、現場近くで探すのがいいでしょう。

新築時とは異なり、建て替え工事には解体工事が必要です。

そのため、解体工事を依頼する業者の選定もおこなわなければなりません。

建築会社と同様に相見積もりを取り、比較検討してください。

ただし、建築会社によっては解体工事と新築工事をセットでおこなっているところも存在します。

まとめて依頼することにより、効率よく作業が進んだり、コストカットできたりするメリットがあるため、あわせて検討してみてください。

引っ越しが完了したら、解体工事が始まります。

工事が終わり次第地盤調査をおこない、内容次第では「地盤改良工事」の費用が必要です。

解体工事には3〜10日、地盤改良工事には1〜2日ほどの工期がかかります。

また、解体後は「建物滅失登記」が必要になるため、忘れずにおこないましょう。

地盤調査や改良工事が終わり次第、新築工事に移行します。新築工事には4〜6ヵ月の工期が必要です。

着工時には総工事費用の30％程度である「着手金」を支払います。

また、基礎工事が完了した段階でさらに「中間金」を支払う形です。

中間金は、着手金と同様、総工事費用の30％が目安となっており、ここまでで総工事費用の70％を支払うことになります。

工事が完成したら引き渡しをおこないます。

引き渡し時には残りの30％程度の費用である「再集金」の支払いが必要です。

また、引き渡し後は登記手続きをおこなうため、手続き関連の費用がかかります。

家を建て替えるためには、主に以下の2つの費用が必要です。

家を建て替えるのに必要な2つの費用

これらの2つの金額を合わせた金額が「家を建て替えるために必要な費用」です。ここからは、上記の費用を以下の4つに分けて解説していきます。

それぞれ目安金額についてもあわせて解説しますので、予算組みの参考にしてみてください。

一軒家の解体費用の相場は構造によって変動します。構造ごとの1坪あたりの解体費用は以下の通りです。

【建物の構造ごとの解体費用相場】

家の中に家具などが残っている場合は、別途撤去・処分費用がかかってしまいます。ガレージ・ブロック塀や庭木の撤去が必要な場合も、別料金が発生してしまうため注意しましょう。費用をなるべく抑えたいなら、可能な限り自分で対応することをおすすめします。

また、地盤調査をおこなった際に、敷地の問題点が見つかった場合は、地盤を補強し直す「地盤改良工事」が必要です。工事内容によっても異なりますが、簡単な工事であれば30〜50万円程度、大掛かりな工事であれば100〜180万円かかることもあります。

建築費用は、新しく建て直すために必要な「建物主体工事費用」のことを指します。1坪あたりの相場は建築業者の種類によって異なるため、以下は目安としてお考えください。

【建築業者ごとの1坪あたりの建築費用目安】

建築費用は、「延べ面積×坪単価」で概算が可能です。一般的に、一戸だけの建築に必要な総費用のうち、約7割が本体工事費、約2割が付帯工事費、残りの1割が諸費用だといわれています。

家の建て替えには、先述した工事費用のほかにも手続き費用などの諸経費もかかります。建て替えにかかる諸経費については、以下をご覧ください。

【家の建て替えにかかる諸経費と費用の目安】

軽減措置は2027年（令和9年）3月31日まで適用されるため、本則税率よりも低い税率が課税されます。

上記の費用以外にも、思いがけない費用が発生する可能性があるため、予算は余裕を持って準備しておけると安心です。

建て替えの際に見落としてしまうお金として以下の２つが考えられます。

家の建築とは直接関わらないお金も忘れないようにしましょう！

マンスリーマンションがおすすめな理由は、以下の4つがあります。

比較的に賃料が高めですが、水道・光熱費が含まれていたりすることで結果的に安く抑えられます。
実際にビジネスホテル、マンスリーマンション、一般賃貸を比べてみました。

滞在期間によっては、お得になる物件が変わるので、ご自身が滞在する期間に合わせて選ぶことが大切ですね。

繁忙期（3・4月）や土日祝日は料金が高くなるため、できるだけ避けた方がよいでしょう。
また、トラックを貸し切って輸送するのが一般的ですが、専用ボックスに積み込めるだけ積み込み、そのボックス１本としての料金（2万～4万）を支払うという引っ越しサービスもあります。
家財が少ない場合にはこのようなサービスもおすすめです。
 
すぐに使わないものをトランクルームに預けておくことで引越し費用を抑えるという工夫もあるので、上手く組み合わせて出来るだけ費用を抑えられるようにしましょう！

工事内容に工夫をすれば、建築費用を抑えることも可能です。建て替えで最もお金がかかるのは新築費用なので、あれこれこだわってしまうと費用がかさんでしまいます。できるだけシンプルな形や間取りの家にすることが大切です。

建て替え費用を抑えるポイントは、大きく分けて5つあります。
 

どのように費用を抑えられるのか参考にしてみてください！

外壁工事は素材によって金額が大幅に変わるため、コスト削減ができる費用です。

代表的な外壁材について以下の表にまとめました。

種類	外観	単価 (1m²あたり)	耐用年数	メンテナンス頻度	メリット	デメリット
窯業系 サイディング		3,500円 ～5,000円	25年	7～8年	コスト・機能性・デザイン性のバランス	・継ぎ目のコーキング材の経年劣化
金属系 サイディング		4,000円 ～6,000円	30年	10～15年	・メンテナンス周期が長い ・防水性	・もらいさびに注意
木質系 サイディング		6,000円 ～8,000円	10年	7～10年	・断熱性	・メンテナンスコストが高い ・水に弱い
モルタル		1,500円 ～4,000円	30年	5～10年	・防火性	・ひび割れしやすい ・汚れやすい
タイル		7,000円 ～9,000円	40年	10～15年	・耐久性	・浮きや剥がれが起きる
ALC		7,000円 ～15,000円	60年	10～15年	・軽量 ・断熱性	・水を吸収しやすい

さまざまな外壁材がありますが、費用を抑えたい場合は金属系サイディングの1つであるガルバリウム鋼板をおすすめします。おすすめする理由は、比較的材料費が安く、耐久性にも優れているからです。

初期費用が安くても頻繁に修理が必要になったり、メンテナンス費用が高かったりすると結果的に高額な費用がかかってしまうことがあります。ガルバリウム鋼板はメンテナンスが必要になる周期が長く、お手入れもカンタンにできるためおすすめです。工事費用だけでなく、維持費やメンテナンス費用についても考慮しておくことが大切ですね。

屋根工事の費用を抑えるためには、屋根の形状についても考える必要があります。なぜなら、屋根の形状によって工事のしやすさや施工費用が大きく変化するからです。
 

特に工事費用が安いとされているのは、以下の２つの形状です。

ここではこの２つの屋根形状についてご紹介します。

工事費が安い屋根の形状

• 切妻屋根
• 片流れ屋根

建具工事は、建具の数を減らすことで費用を抑えることができます。理由は、建具工事にかかる費用は建具の数とグレードに比例するからです。費用を抑えるには、具体的に以下のようなポイントがあります。
 

また、それぞれの建具の取り付けにかかる費用の相場を表にまとめました。

少しずつ費用を抑えていくことで予算内に抑えることができます！

住宅設備工事でも費用を抑えることができます。トイレやキッチンなどの住宅設備は、グレードによって幅広い金額設定がされているからです。価格の安い設備を選んでいけば、その分費用を抑えられるでしょう。
 
具体的な費用を以下の表にまとめたので参考にしてみてください！
 

設備にこだわるとその分費用がかかってしまいますが、本当にこだわりたいところを考え、設備のグレードを見直すことで費用を抑えることができます。

建て替えをおこなう際は、解体工事と新築工事をまとめて1つの業者に依頼するのがおすすめです。ワンストップ型でおこなう業者なら、何かトラブルが発生したとしても素早く対処してもらえます。

さらに、解体費用も含めた金額で住宅ローンが利用できるのもメリットです。別々に依頼した場合は、連携が上手く取れなかったり、依頼先を探す手間がかかったりしていまいます。建て替え工事を依頼する際は、解体工事も対応してもらえるか相談してみるといいでしょう。

ここからは、弊社ユニテが30年間リノベーション業に携わってきた実績から、実際のお客さまにお聞きしたリアルな声を紹介していきます。

「お金がないときに建て替えをして後悔していること」として、多く挙げられているのは主に以下の3つです。

・リフォームなどの小規模な修繕で十分だった
・仮住まい・引っ越し費用を視野に入れていなかった
・業者選びに失敗した

それぞれ詳しくみていきましょう。

別々に依頼した場合は、連携が上手く取れなかったり、依頼先を探す手間がかかったりしていまいます。

建て替え工事を依頼する際は、解体工事も対応してもらえるか相談してみるといいでしょう。

「建て替えを選択したけど、元の家の状態が良かったため、実際はリフォームで十分だった」というケースは、意外と多いです。

建て替えは家を新築同様に新しくできるため、耐久性を最新の状態にできたり、間取りを現在の家族構成やライフスタイルに合わせられたりするメリットがあります。しかし、老朽化が原因でない場合など、実際は元の家を刷新するリフォーム・リノベーションでも十分住みよくなるケースもあるのです。

建て替えに限らず、業者選びに失敗したことで後悔している方は少なくありません。「高い費用を支払ったのに、コストに見合う仕上がりにならなかった」「予算を伝えていたのに希望通りにならなかった」など、不満を抱えている方は多いものです。

施工業者選びに失敗しないためには、複数の業者から相見積もりを取り、金額・内容・担当者との相性などを多角的に比較して見極めることが大切になります。

詳しい内容については、以下の記事も参考にしてください。
「【最悪だ...】リノベーションで起こった失敗談13選とその対処法」

できるだけ費用を抑えて家を綺麗にしたい場合は、リノベーションもおすすめです！リノベーションとは、改修を通して機能を刷新し、住宅に新しい価値を生み出すことです。ライフスタイルや暮らし方に合わせて改修を行うので住み心地がよくなります。

 
実際に、家の建て替えを検討していた方がリノベーションに変更したところ予算よりも安く完成させることができたという例もあります。

リノベーションは、特に以下のような方におすすめです。
 

建て替えたい方も、リノベーションをしたい方も、どちらか迷っている方も、ぜひユニテにご相談ください！建て替えるべきか、リノベーションをするべきか分からない、という方でも当社の経験豊富なプロがお客様の状況を判断し最適なご提案をさせていただきます。

ここでは、なぜこの方々がリノベーションのほうがおすすめなのかを解説していきます。

リノベーションでは、今の家の思い出も残しながら家を綺麗にすることができます。

建て替えは骨組みも解体して一から家を建て直しますが、リノベーションは現存のものを活用しながら行うことも多いです。

「いざ全部解体してしまうと考えたら寂しい」「古くなってしまったけど愛着もある」といったことを感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか？

このような方は、今の家の雰囲気を残しながら補強を行ったり内装を綺麗にするリノベーションがおすすめです。
 

直したい箇所や綺麗にしたい箇所が既に具体的にある方はリノベーションがおすすめです。

「お風呂を広く快適にしたい」という強い希望があればバスルームの改装に力を入れ、家全体の内装のみを綺麗に整えるといったこともできます。

今まで不便に思っていた部分を解消することができれば今の家への満足度も上がるはずなので、具体的に直したい部分が決まっている方はリノベーションのほうがおすすめです。
 

リノベーションは、一気にすべてを工事せずに気になるところから少しずつ工事を進めていくことができるため、1回に支払う費用も少なく済みます。

ただ、一気に工事を行うほうがトータルの金額が安いことが多いので、予算と工事内容をあわせてよく相談することが大切です。
 

最後に、弊社ユニテが「お金がないときの家の建て替え」に関するよくある質問を紹介していきます。

建て替えすべきか迷ったときは他にどんな選択肢がある？
家の建て替え費用1,000万円でどこまでできる？
50代になってからでも家の建て替えはするべき？

リノベーション業に30年以上携わってきた、プロフェッショナルの観点から解説しますので、ぜひ参考にしてください。

建て替えすべきか迷ったときの選択肢は以下の通りです。

1.建て替え
2.リフォーム・リノベーション
3.売却
4.別の用途で再利用

家の老朽化がどの程度進行しているかや、予算がどのくらいかによって、最適な方法は異なります。予算を抑えたいならリノベーションがおすすめですが、施工箇所が多くなるようなら建て替えが適しているケースもあるでしょう。

さらに、資金繰りが難しい場合は、売却するあるいは更地にして利用するなどの方法も選択可能です。ここでは、よく比較される「建て替え」と「リノベーション」におけるメリット・デメリットを紹介していきます。

【建て替えのメリット・デメリット】

 リノベーションをおこなうメリットとデメリットについては、以下をご覧ください。
 
【リノベーションのメリット・デメリット】

予算1,000万円でできる家の建て替えについては、以下の記事を参考にしてください。

「費用1000万円で家を建て替える！必要な費用と事例をご紹介」

50代は家の建て替えのタイミングと重なりやすい年代です。20〜30代で家を建てた場合、木造住宅の平均寿命である築30年に差し掛かるのが50代前後になります。

そのため、建て替えまたはリフォーム・リノベーションのどちらかをおこない、安全かつ快適に住める家にすることが推奨されるでしょう。50代以降の建て替え・リフォームでは、老後の生活を見据えた計画を立てることが大切です。

生活導線をコンパクトにしたり、使っていない部屋をどうするか考えたりと、ライフスタイルに合わせて本当に必要な箇所だけ施工することをおすすめします。

建て替えるべきか、リノベーションをするべきか分からない、という方でも当社の経験豊富なプロがお客様の状況を判断し最適なご提案をさせていただきます。

建て替えたい方も、リノベーションをしたい方も、どちらか迷っている方も、ぜひユニテにご相談ください！

家の建て替えに必要なお金とコスト削減のポイントについて解説しました。

建て替えにかかる費用は2700万円ほどで、さらに仮住まいや引越しに費用がかかります。
できるだけ費用を抑えて家を綺麗にしたいという方はリノベーションという選択肢も考えてみてください！