「家が古いし、新しく建て替えしたい！」

「家を建て替えたいけど、いくらくらいかかるんだろう...」

「建て替えた方が良いのか、リノベーションした方が良いのかどっちだろう」

「家の建て替えで絶対に損したくない！」

こんなことを考えていませんか？

家の建て替えは住宅を購入するのと同じくらい大きな決断です。

長く住んだ家を一新するのですから、しっかりと調べて慎重に進めることをおすすめします。

私たちユニテでは、年間200件以上の住宅の建て替えやリノベーションに携わっています。

そんな中で、「本当に理想の住宅を手に入れるために事前に知っておくべきこと」があると感じています。

そこで今回は、理想の住宅へと建て替えるためにあなたが知っておくべきことを、26年以上住宅に関わってきた私たちがまとめました！

建て替えとは、既に建築されている物件を解体・撤去して、新しい物件を建築することを指します。そのため、今住んでいる家を建て直すことだけでなく、古家付きの土地を購入して建て直すケースも「建て替え」です。

古い家を住みやすくする方法はいくつかありますが、なかでも建て替えには以下のメリットがあります。

【古い家を建て替えるメリット】

1. 今の家族に合った家に住み替えられる
2. 老後も安心して暮らせる
3. 老朽化した家の機能を高性能にできる

建て替えには、新築費用のほかにも解体費用がかかるため、それなりのコストが必要です。しかし、引っ越しせずに自身のライフスタイルに合った最新設備の家に住み替えができるのは、大きなメリットでもあります。

家を建てた当初と現在の家族構成が異なる場合は、間取りや動線などに住みにくさを感じている人が多いのではないでしょうか。これは、中古の古家付き物件を購入した際も同様です。

広さや間取りなどの家の構造が、家族のライフスタイルにマッチしない場合は、建て替えをおこなうことで解決できます。

特に、二世帯住宅に変更する場合や、子どもが大きくなり夫婦だけで平屋暮らしをしたい場合などは、増築・減築するとコストが割高になってしまう可能性が高いです。大規模な間取り変更が必要な場合は、リフォームよりも建て替えをおすすめします。

古い家を建て替えることにより、老後も安心して暮らせるようになるメリットがあります。

老朽化した家は古くなればなるほどガタが出てくるので、劣化内容に合わせた改修工事が必要になるでしょう。そのため、住み続ける場合はその都度リフォームしなければならず、最終的なコストがかさんでしまうケースも考えられます。

一度建て替えをしてしまえば、建て替えた時点から家の寿命がカウントされることになるため、改修工事の頻度や老朽化に不安を抱きながら暮らす必要もなくなるのです。

老朽化した家の性能を最新のものへと造り替えることも可能です。古い家と最新の家とでは、断熱性や気密性、耐震性などに大きな差が生じています。

断熱性や気密性の高い家に住めば、夏は涼しく、冬は暖かく過ごせるようになるでしょう。家の性能が高ければ冷暖房も効きやすくなるので、省エネにも繋がります。

さらに、大規模な地震や災害が増加傾向にある現代では、耐震性の補強も重視すべきでしょう。特に、1951年の6月以前に建てられた「旧耐震基準」の戸建ては、強い地震で倒壊する可能性が示唆されているため、注意が必要です。

また、シロアリ被害による腐敗などは、築年数が経過すればするほどリスクが高まります。これらのリスクは、建て替えをおこなうことで確実に回避できるのです。

今住んでいる家を建て替える場合や、古家付きの土地を購入して建て直す場合でも、基本的な建て替え手順は同じです。一軒家の建て替えは以下の流れでおこないます。

【建て替え工事の流れ】

1. 依頼する建築会社を探す
2. 敷地調査や測量・地盤調査
3. 見積もりを比較し請負契約を締結
4. 仕様などの詳細打ち合わせ
5. 住宅ローンを申し込む
6. 仮住まいを探して引っ越す
7. 解体会社を決めて解体工事をおこなう
8. 新築工事をおこなう
9. 引き渡しと登記手続き

建て替えにかかる期間はケースバイケースですが、依頼から引き渡しまでは最短でも1年くらい必要です。たとえば、建築会社探しに時間をかければかけるほど完成までの道のりが長くなります。

それぞれ簡単に説明していきますので、まずは流れを掴んでおきましょう。

家を建て替える目的や理想の間取りなどが決まったら、まず家の建て替えを依頼する建築会社探しから始めます。インターネットや情報誌を参考に、気になる建築会社を見つけてみてください。近所に会場があれば、モデルハウスを見学してみるのもおすすめです。

候補となる建築会社が決まったら、プランや資金計画の相談をして、見積もりを出してもらいましょう。

依頼先が決まったら、建築会社に敷地調査や測量調査、地盤調査などを依頼します。この際、数万円程度のコストがかかりますが、法規制や土地の状況・条件にマッチした正確な見積もりをしてもらうために必要な工程です。

また、実際に家を建てる際、地盤の強度に合わせた基礎を見繕ってもらえる、風通しや採光などを考慮した快適なプランを提示してもらえるなどのメリットもあります。

複数社から見積もりを出してもらったら、それらを比較検討して依頼先を決定します。営業担当者との相性や保証制度、完成後のメンテナンスなど、さまざまな側面から比較することが大切です。

依頼先を決定したら、工事の「請負契約」を締結します。

契約締結後は、実際に家を建てるための詳細打ち合わせをおこないます。家の規模や間取りなど、工事のコストを大きく左右する部分に関しては、契約前に概算することが多いです。

契約締結後には、壁紙や床の色や材料、コンセントの位置やスイッチの位置などのより細かい部分についてすり合わせをおこないます。

詳細の打ち合わせが終わったら「建築確認申請書」を提出し、住宅ローンの相談・借り入れをおこないます。

まず、請負契約前に一度仮審査を申し込み、ローンの借り入れが可能な状態かどうかをチェックしておいてください。建築確認申請に合格したあとで本審査となります。

金融機関の窓口や住宅金融支援機構、ファイナンシャルプランナーなどが相談先として活用できるので、事前にしっかり確認しておくと安心です。

建て替える家に現在住んでいる場合は、工事が始まる前に仮住まいを手配して、引っ越しを済ませておく必要があります。時期によってはすぐに見付からないケースもあるので、早い段階で物件探しをしておくといいでしょう。

建築会社と解体会社を別々に依頼する場合は、解体工事を請け負ってくれる業者探しも必要です。建築会社探しと同様に、複数の業者を比較検討してから決めることをおすすめします。

また、着工前には近隣の住民に挨拶をおこなっておくといいでしょう。ほこりや振動・騒音などで迷惑をかけてしまう可能性があるため、一言断っておくのがマナーです。今後の近所づきあいにも影響が出るので、しっかりおこなっておきましょう。

解体工事完了後は「建物滅失登記」を申請し、新築工事をおこないます。新築工事中は、定期的に工事の進捗を確認することが大切です。そのため、仮住まいは立ち合いに来やすい距離の物件にすることをおすすめします。

物件の規模やプランの内容によって変動しますが、30～40坪程度の一般的な戸建ての場合は、おおよそ4〜6か月ほどの工期が必要です。

建物完成後、問題がなければ家の鍵を受け取って「引き渡し」となります。また、建物完成後には「建物表題登記」や「抵当権設定登記」が必要になりますので、忘れずにおこないましょう。

登記手続き完了後、住宅ローンが実行される形です。

結論から言いますと、建て替えは、1坪あたり 60万円程度 の費用でおこなうことができます！

どのような規模・内容の家を建て替えるかにもよりますが、上記の金額を1つの目安としてください。

家を新しく建て替えるためにかかる費用相場は以下の通りです。

ただし、建て替え費用に含まれるのは、家を建てる工事にかかる費用だけではありません。

建築に付随する工事や確認申請費用などにもお金がかかるため、家の本体価格のみを考えていると結果的に予算を超えてしまうことがあります。

以下は、建て替え費用の全国平均相場です。

出典：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告書」

また、坪数ごとの建て替え費用の相場を以下の表にまとめました。

これは、付帯工事や諸経費等を除いた「建て替え」にかかる費用相場です。

また、デザインや機能性をどこまでこだわるかによって費用は変化するため、あくまで「目安」として捉えることが大切になります。

実例を基に、家の建て替えにかかった費用を以下の記事で紹介していますので、ぜひご確認ください！

家の建て替え費用の概要が知りたい方は↓

建て替えにかかる費用とは？内訳と費用を抑えるコツをご紹介します！

1000万円で家を建て替える方法が知りたい方は↓

費用1000万円で家を建て替える！必要な費用と事例をご紹介

2000万円で家を建て替える方法が知りたい方は↓

費用2000万でできる家の建て替え！ローコストで実現させる注文住宅

ここからは、家の建て替えにかかる費用の相場と内訳について詳しくみていきましょう。建て替え工事にかかる一連の費用は以下の通りです。

【家の建て替えにかかる費用】

ほかにも、新しく家具を購入する場合や、家を建てる前に上棟式などをおこなう場合などは、その費用が発生します。また、近隣挨拶に持っていく菓子折り代など、細やかなコストも発生するため、予算組みは慎重におこないましょう。

建て替えにかかる工事費用には、本体工事や付帯工事のほかに解体工事のコストも発生します。

既存の家を解体する費用は家の構造によって変動しますが、一般的な木造建築であれば1坪あたり4万円前後です。ただし、この費用相場は本体の解体費用のみなので、ガレージや庭、ブロック塀などの取り壊し費用は別途かかります。

また、建て替え内容によっては、測量費用や地盤調査費用、設計費用が別途発生するケースもあるため注意しましょう。

支払いのタイミングに注意

工事費用は以下のように分割して支払うケースが多いため、支払いのタイミングに注意しましょう。

【建て替え工事の支払いタイミング】

• 契約時：1割
• 着工時：2割
• 工事中：4割
• 引き渡し時：3割

建て替えの場合、ローンが実行されるのは工事が完了した引き渡し後になります。そのため、工事費をローンでまかないたい場合には、「つなぎ融資」などを利用するかどうか検討する必要があるでしょう。

支払う際に自己資金がなくて慌てることのないよう、支払いタイミングと金額をしっかり把握しておくことが大切です。何を自己資金で支払い、何をローンで支払うかをしっかり考えておくことをおすすめします。

上記一覧表で挙げたように、建て替え工事にはさまざまな諸費用が発生します。たとえば、登録免許税には以下の金額が必要です。

【登録免許税の内訳相場】

これらの登記は司法書士などの専門家に依頼することもできますが、その場合は登記費用のほかに別途依頼料がかかるため注意しましょう。

建て替えをする際は、以下の3つの注意点を抑えておく必要があります。

【建て替え時の注意点】

• 再建築不可物件
• 既存不適格建築物
• ライフラインの手続き

特に、再建築不可物件や既存不適格建築物の場合は、建て替え自体が難しくなる可能性もありますので、計画前にしっかり確認しておきましょう。特に、築年数が経過した古い家の場合は、上記の物件に該当する可能性があります。

戸建て住宅の建て替えを考えている方がまず知らなくてはいけないのが、「再建築不可物件」についてです。

上記区域内では建築基準法により「接道義務」が設けられています。接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと定められているものです。

接道義務が設けられた区域内では、消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにするため、消防車や救急車といった緊急車両が進入できるようにする必要があります。

「既存不適格建築物」は、物件が建った時は問題なかったものの、のちに建築基準法や都市計画法などの改正により適合しなくなってしまった建物のことを指します。

たとえば、道路を拡張するためにセットバックが必要になった、建ぺい率や容積率の規制に適合しなくなったなどが主な理由です。

そのまま建っている分には問題ないのですが、新たに建て直す場合は最新の法規制に従った内容の物件を建てる必要があります。そのため、既存と同じ規模で建築できない可能性や、そもそも建て直し自体が難しくなってしまうケースもあるでしょう。

隣家がセットバックしている、あるいは近隣で建て直した家が小さくなっているなどの場合は、自治体の都市計画課などに相談してみることをおすすめします。

解体工事の前には、必ずライフラインの停止手続きをおこないましょう。電気やガスなどの停止手続きを怠ると、大事故に繋がる可能性があります。

また、仮住まい先の開設・停止手続き、新築での開設手続きなど、複数回のライフライン手続きが必要になるため、忘れずにおこなってください。手続きが送れるとスケジュールに影響する場合もあるため十分注意しましょう。

相場は分かったが、あまりにも高くて建て替えはできないかも...

そんな方は、家の建て替え費用をできるだけ抑える方法もご紹介します！

【建て替え費用を抑えるポイント】

1. 相見積もりで建築会社を比較検討する
2. 解体工事と建築工事を同じ業者に依頼する
3. シンプルな外観・間取りの家にする
4. 仮住まい費用を抑える
5. 給付金や補助金を利用する

知らずに損をした、ということにならないためにも工事内容や制度についても知っておくことが必要です。

費用を抑えるためのプロが教えるコツは以下の記事にまとめていますので、ぜひご確認ください！

家の建て替えに必要なお金は〇〇万円！コスト削減のポイントを徹底解説！

依頼先の建築会社を見極める際には、複数の建築会社から見積もりを取る「相見積もり」をおこないましょう。建て替えたい家の条件やプランを相談して、しっかり見積もりを比較検討することが大切です。

ただし、金額だけを重視するとクオリティに不満が出る可能性もあるため、希望を叶えてくれるかどうかもあわせてチェックしましょう。

建て替え費用を抑えるなら、解体工事と建築工事をまとめて対応してくれる業者を探すことをおすすめします。ワンストップで対応してくれる業者なら、万が一トラブルが発生した場合も柔軟に対応してもらえる可能性が高いでしょう。

さらに、住宅ローンに解体工事費用を組み込むこともできるため、メリットが大きいといえます。可能であれば、建築会社を探す際に意識してみてください。

建て替え費用でもっともコストがかかるのは新築の建設費です。そのため、建築費用を削減するためには、できるだけシンプルな間取りや外観の家にすることも重要になります。

採用する設備や材料なども取捨選択をおこない、こだわりたい部分以外はコスト削減に努めるとなおよいでしょう。また、二世帯住宅にする場合は、完全分離型だとコストがかさんでしまうため、部分共有型を検討することをおすすめします。

建築費用だけでなく、仮住まい費用を抑えるのも効果的です。なるべく安い物件を抑える、引っ越しシーズンを避けて契約・引っ越しするなどの工夫をすることをおすすめします。

また、荷物が多い場合は2回分の引っ越し代がかさんでしまうため、トランクルームなどを間借りして一時的に保管しておくことも検討するといいでしょう。

建て替えをおこなう際は、国や自治体の給付金や補助金が利用できる場合があります。ただし、適用要件などが細かく設定されているため、計画段階からチェックしておくことが大切です。

自分で調べるのが難しい場合は、建設会社などのプロを頼ってみるのもいいでしょう。詳しい内容については国土交通省の「住宅リフォームの支援制度」をご覧ください。

家の建て替えには、費用がかかりますし、そもそも再建築不可物件で建て替えができないというケースもあると思います。

そんな時におすすめなのが、リノベーションです。

建て替えよりもリノベーションのほうが良い場合もあります。

・現在の家の思い出を残したい場合

・費用を抑えることを優先したい場合

以上2点についてご紹介します。

建て替えすべきか、リノベーションすべきか分からない、という方でも当社の経験豊富なプロがお客様の状況を判断し最適なご提案をさせていただきます。

建て替えをしたい方、リノベーションをしたい方、どちらにすればよいか迷っている方も、ぜひユニテにご相談ください！

家の建て替えで100％損しないために知っておくべき事について解説していきました。

最後におさらいです。

まずは「再建築不可物件」について調べましょう。

建て替え費用をなるべく抑えるポイント2つ

・工事内容を精査して費用を抑える！

・住宅助成制度を利用して費用を抑える！

家の建て替えが難しい場合は、リノベーションがおすすめです！

できるだけ費用を抑えて家を綺麗にしたいという方はリノベーションという選択も考えてみてください！​​​​​​