「1500万円で家は建て替えられるの？」

「1500万円の予算だとどんな家ができる？」

「1500万円の予算ではどれだけの要望が叶えられるの？」

こんなことをお考えではないでしょうか？

結論から言いますと、かなり制限は付きますが、1500万円の予算があれば家の建て替えはできます！ただ制限が厳しく、オーダーメイドの部分や質のよい建材などにはこだわれないというのがポイントです。

1500万円の決められた予算で家の建て替えを行うために、今回は重要な以下5つのポイントをご紹介します。

　●1500万円で家を建て替える際の条件

　●家の建て替え費用を抑えるコツ

　●家の建て替え費用の予算内訳と相場

　●建て替え費用の上手な計算方法

　●1500万円で家を建て替えるのは本当にお得なのか

この記事を読めば、1500万円の予算で理想の家を創る一歩が踏み出せますよ！

1500万円の予算で家を建て替えるには、まずどこにどれだけの費用がかかるのかを押さえておくことが大切です。

建て替えには、建物の建築費用以外にもさまざまな費用がかかります。予算1,500万円で家を建て替える場合、「建築費用として使える金額は1,000万円程度」だと考えておくとよいでしょう。

建物にかかる費用は坪単価で計算されることが多いですが、建物費用が1,000万円のケースでは、坪単価が30～50万円・20〜30坪程度の建物が目安となります。

工事費用の試算方法は以下の通りです。

また「ここにこれだけこだわると費用がかさむ」など、条件やこだわれるポイントを知っておくと良いでしょう。

建て替え時の一般的な建築費用は2,000〜2,500万円程度なので、1,500万円だとローコスト住宅に該当するでしょう。すべて希望通りにするのは難しくても、工夫をすれば十分実現可能です。

以下の表に、1500万円でできること、できないことをまとめました。

1500万円で家を建て替えるには、費用をかけたい部分を絞り、計画性をもって工事を行うのがおすすめ。

家はお金をかければ際限がないので、オーダーメイドや間取りにこだわりすぎると、予算が大幅にオーバーしてしまいます。たとえば、間取りを複雑なものにするだけでも、材料費と工期が伸びて費用がかさんでしまうため注意しましょう。

ここからは、予算1,500万円以内で家を建て替えるためのコツを6つ紹介していきます。

【予算1500万円で家を建て替えるコツ】

1. 四角い総2階の家にする
2. 水回り設備や収納を1箇所にまとめる
3. 部品や材料は安価なものを使用する
4. 間取りをシンプルにして費用を抑える
5. 坪数を30坪以下に抑える
6. ローコスト住宅に対応している業者を選ぶ

形やデザインをシンプルにすればするほど費用がかからない傾向です。デザインや利便性、好みの問題もありますが、上記のコツを取り入れればかなりコストカットできるでしょう。よく読んで、ぜひ検討してみてください。

費用を抑えたいなら、まず外装をシンプルな形とデザインにすることが大切です。家の形はなるべく凹凸や曲線が少ない箱型を心掛けましょう。また、2階建ての家は平屋よりも割安になる傾向があるため、「四角い総2階の家」が最適です。

四角い形の家は1階と2階の面積が同じになるので、壁や建材が少なく済みます。その分コストがかからないので、別の費用に予算が使えるのです。

特に、室内のスペースを区切る目的で設置する収納を採用すれば、建具を設置するコストや収納スペースを確保する必要がなくなります。

また、部品を特注すると材料費も大幅にアップします。オーダーメイドの部品はできるだけ避け、既製品をうまく組み合わせて利用することで、オーダーメイドでなくても理想に近い家が完成するはずです。

ただし「ここだけはこだわりたい」という箇所には予算を多めにかけると、より満足のいく家が出来上がります。例えば「トイレはバリアフリーにしたい」という要望があるなら、他の費用を抑えてトイレの工事に予算を回すと、より満足度の高い仕上がりになるでしょう。

完成した家がとっておきの家になるように、妥協する部分とそうでない部分をしっかり区別することが大切です。

間取りをシンプルにして、壁の数を少なくすると総工費もグッと抑えられます。これも先ほどの坪数の関係と一緒で、壁を作るのに必要な材料が少なく済むからです。

例えば客間が欲しいと思った場合、広めのリビングを作り、その間にスライド式の引き戸を作れば壁にかかる工費が抑えられ、その分費用が安くなります。

このように間取りに少し工夫を施すだけで、費用が大幅に抑えられる可能性があるのです。業者の方にアドバイスをもらって一緒に考えてみてください。

家の建築費用を抑えるためには、坪数を減らすのがおすすめです。先ほども述べたように、30坪以下に収めるようにするといいでしょう。

建築費用は坪数で決まることが多いため、床の総面積が広ければそれだけ費用は高く、狭ければ安くなるのです。

床の面積が変われば、壁や天井、屋根の工事面積も変わるからです。材料費と工期が少なくなるので、総工費も安くなります。

控えめの予算で家を建て替える例として多いのが、部屋数を削った小さめの一軒家を建てるケースなどです。必要以上に部屋を作らないことを意識して、材料費だけでなく空間の無駄を省くのもポイントになります。

建て替え時の一般的な建築費用は2,000〜2,500万円程度、坪単価は30〜80万円程度です。予算1,500万円の場合は、建築費用が1,000万円程度必要になるため、ローコスト寄りの住宅メーカーや工務店に依頼すると実現しやすくなるでしょう。

ローコスト住宅とは、建材や設備を大量に仕入れることでコストダウンを実現した、規格型の住宅のことです。さらに、施工や設計を合理化することにより、費用を抑えた工事を実現しています。

ただし、ローコスト住宅は自由度が低いため、希望通りの住宅が作れない可能性もあるでしょう。依頼時はよく検討してください。

予算内で家を建て替えるには、予算の内訳を知っておくと納得のいく工事ができます。家を建て替える際は建築費用だけでなく、解体費用や各種税金が必要になるので、家の建築に思ったよりも予算が割けない場合があるのです。

思ったよりも予算が少なかったという状況を防ぐためにも、ここでは建て替え費用の内訳と相場をご紹介します。

▽家の建て替え費用一覧（例）

上記の建て替え費用を大まかに分類したものが以下の4つです。

【建て替え費用の種類】

• 解体費用
• 建築費用
• 各種税金費用
• 引っ越し費用

それぞれ詳しく紹介していきますので、ぜひ概算に役立ててみてください。

解体費用は、既存の建物を解体する際にかかる費用です。解体費用には、主に以下のコストがかかります。

【建て替え時にかかる解体費用】

• 既存住宅の解体費
• 廃材処理費

解体費用の相場は、既存住宅の構造によって人件費や重機のレンタル費用が変動する傾向です。さらに、解体後の廃材を処理するためのお金も発生します。

既存住宅の解体費

構造ごとの解体費用目安は以下の通りです。

【構造別の解体費用目安】

構造ごとに費用が変動するのは、解体にかかる作業時間が変化するためです。頑丈なつくりであるほど解体には時間がかかります。また、重機などの工事車両が停車できるスペースがないほど狭いケースでは、工事が思うように進まず人件費がかかってしまうのです。

解体費を削減するのは難しいので、相見積もりをとって料金を比較するのがよいでしょう。

廃材処理費

予算の大部分を使う建築費用には、建物費用のほかにも以下の費用が発生します。

【建て替え時にかかる建築費用】

必ず発生する費用と場合によっては必要になる費用が存在するため、予算オーバーしないようにしっかり把握しておいてください。

測量費用

地盤調査・改良費用

地盤調査は法的に義務付けられている調査で、地盤が家の建築に適していることが示せないと保険に加入できないため、とても大切な工程です。

既存住宅を建築する際に地盤調査をおこなっていたとしても、住宅の重みに耐えられず傾いている可能性があるので欠かせません。必ず地盤調査を行う専門の業者に依頼してください。

もし地盤に問題があった場合は、それを改良するための費用1坪当たり4万円～の費用が発生します。建物の土台となる工事なので費用は削れません。あらかじめ予算を確保しておきましょう。

頭金や上棟式

頭金は、建築費用から住宅ローンの借入額を引いた部分の金額のことです。家の建て替え時には、少なくとも建築費用の1割程度を頭金として用意しておくことをおすすめします。

家を建てる際には「地鎮祭」や「上棟式」などの昔ながらのしきたりを採用する人も多いでしょう。これらの行事は、その土地の神様に工事を報告したり、無事完成することを祈願したりする目的でおこなわれます。

業者にすべて委託することもできますが、ややコストがかかるため自分で手配する人も多いようです。近年では割り切っておこなわないという人も増えているため、必要に応じて取り入れるといいでしょう。

行事の内容やかかる費用の相場については、以下を参考にしてください。

【建築前におこなう行事の費用相場】

設計料

建て替え時に発生するのは、工事の費用だけではありません。各種手続きに関連した費用についても、しっかり把握しておく必要があります。建て替え時に発生する諸経費については、以下を参考にしてください。

【各種税金費用】

不動産取得税と固定資産税

取得した不動産の価格 × 3.0%が、不動産取得税として課税されます。これは不動産（土地や家屋）を購入・贈与・建築して取得した場合にかかる税金です。

状況に応じて税率が軽減されている場合があり、今の3.0%の税率は、平成20年～令和6年3月31日まで適用されます。

また、土地や家屋には不動産取得税の他、固定資産税も課税されます。固定資産税は市町村ごとに決めている「課税標準額」をもとに、そこに税率1.4%をかけて算出する形です。

登記費用と登録免許税

また、登録免許税は登記の手続きをおこな行うために支払う税金で、登記費用とは別に発生するものです。

どれも「○○であることを公に示す」ための大事な申請で、登記を期間内に行わない場合は過料が定められています。書類と申請がややこしいので、土地家調査士や司法書士に依頼するのがよいでしょう。

印紙税

印紙税は契約書を結んだ際に発生する税金で、1,000万円～5,000万円の場合は2万円と定められています。

これは国税庁が定めた税額であり、工事は「請負契約」に分類されるため、「請負に関する契約書」として計算されます。

また、解体工事から建築工事が完成するまでは、仮住まいとして賃貸契約を結ばなければなりません。工事が着工するかなり前から仮住まい探しを始め、直近になって慌てないようにしましょう。

ここまで予算内訳や、費用を抑える方法などをご紹介しましたが、「自分の家はどれくらいかかるかもっと具体的に知りたい」という方も多いはず。自分の家にあった予算相場がわかれば、よりプランが立てやすくなります。

そこで、ここでは

　・解体費用

　・建築費用

　・諸経費

の計算方法をご紹介します。

計算方法を目安に、具体的な費用を計算してみてください。

ここで言う坪単価は、構造や時期によって異なります。

例えば木造建築で、1階部分が50坪、2階部分が40坪の家なら

　坪単価6万円×90坪＝540万円

が解体工事の費用となります。

また、坪単価は明確な基準がないため、ハウスメーカーや業者によっては計算方法や含まれる工事内容が異なる場合があります。相談時に坪単価を確認しておきましょう。

建築費用も解体費用と同じで、坪単価×延床面積で計算します。

低価格帯で工事される「ローコスト住宅」の坪単価はおおよそ30～50万円程度なので、この坪単価を目安に業者を探すと、上手く費用が抑えられます。

実は諸経費は業者ごとに料金も、その内容も異なり、明確な値が出せません。また業者によっては「一般管理費」として諸経費の一部を計上している場合があります。

諸経費がかかる理由は、工事を円滑に行うためのほか、その業者を運営していくための費用も含まれています。つまり、工事の近隣対策や記帳代、保険料、事務用品のほか、事務所家賃や運営費の一部も諸経費として計上されているのです。

ここまで1500万円の予算で家の建て替えを考えてきましたが、リノベーションでも建て替えと同じように生まれ変わらせることができます。また、部分的に考えることができるので、費用のコントロールがしやすい、解体や登記の手間が省けるなど、リノベーションならではのメリットがあります。

ここでは、

　・建て替えとリノベーションの違い

　・リノベーションでできること・できないこと

　・リノベーションのデメリット

の３つについてご紹介します。

ぜひ建て替えとリノベーションを比較するための参考にしてみてください。

基礎部分から工事しなおすのが「建て替え」で、基礎は残したままそれ以外の部分の改修を行うのが「リノベーション」です。

建て替えとリノベーションの大きな違いは以下にまとめました。

リノベーションとリフォームも混同することが多いので、ここではリフォームも比較しています。つまり、リノベーションは既存住宅を活かした修復工事を行うとともに、新しい機能を付け足すことができるのです。

リノベーションは建物の耐久性が低下するような工事でなく、建築基準法に外れる工事でなければ基本的にどのような工事もできます。

リノベーションでできる工事の例は以下の通りです。

・外壁工事や内壁工事

・屋根材の強化や塗装

・断熱工事

・耐震補強

・間取り変更

・水回り設備の変更・増減

・窓の増減

・増築・減築

・ドア交換

・コンセントや照明器具の増減

・吹き抜け

リノベーションでできる内容は、「建築基準法」にって安全な建築物の基準が明確に定められています。建築基準法や地域の規約が守られているかどうか確認する作業を「建築確認」と言いますが、家を新築するときだけでなく、大規模な改修工事を行う際もこの建築確認が必要です。

つまり、リノベーションでできること・できないことの判断基準は、建築基準法に沿った安全な建物であるかどうかで判断されます。以下のようなリノベーション工事は難しいと判断されるでしょう。

・必要な梁や柱を取り壊す

・外壁に大きな穴を開ける

・壁を大幅に撤去する

・法律規則を超える増築

・2階建てを3階建てにする

リノベーションのデメリットはひとつだけ。

建て替えと比べるとどうしても自由度が低くなってしまう点です。

リノベーションは既存住宅の構造や耐久性が反映されるので、構造上無理がある工事はできません。例えば先ほどの例にも合った「2階建てを3階建てにする工事」は、もともと2階建て用の土台で造られているので、3階建てにするには耐久性が足りなくなってしまうのです。

ある程度の間取り変更や内装工事、水回りの変更はできますが、構造を大きく変える工事はできないのがリノベーションのデメリットです。

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1500万円でも家の建て替えは実現可能です。家の建て替えには新築費用だけでなく、解体費、廃材処理費、登記費用、各種税金なども必要になります。家の建て替えプランを考えるときは、建築費だけにとらわれず、ほかの予算もしっかり計上しましょう。

予算をオーバーしないよう、見通しをもってプランを組むのがおすすめです。