「住宅ローン控除って、新築じゃないと使えないんじゃないの？」と思っている方は多いのではないでしょうか。
実はリフォームでも条件を満たせば、最大140万円の減税が受けられる可能性があります。

本記事では、住宅ローン控除について以下のポイントを解説します。
 

• リフォームで住宅ローン控除を受けるための条件
• 住宅ローン控除の対象になるリフォーム工事
• 住宅ローン控除の申請方法と注意点

難しく見える制度も、一つずつ確認すれば必ず理解できます。
リフォームを検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

結論からいうと、リフォームでも住宅ローン控除は使えます。
住宅ローン控除制度の内容などを詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除とは、毎年の年末時点でのローン残高に0.7%をかけた金額を、その年の所得税から直接引ける制度です。

計算して出てきた税金そのものから、直接マイナスされる仕組みなので、家計への恩恵がダイレクトに届く制度といえます。
リフォームで使う場合の制度の概要は、以下の通りです。
 

例えば、年末のローン残高が2,000万円であれば、その年は14万円が所得税から差し引かれます。 返済が進むにつれて残高は毎年減っていくため、控除額も少しずつ小さくなっていくのが特徴です。

リフォームで住宅ローン控除を使うには、2つの前提が必要です。

• 税法上の「増改築等」として認められる工事である
• 10年以上の返済期間がある適格なローンを組む

この2つを満たした上で、後述する5つの要件をすべてクリアできれば、最長10年間・最大140万円の減税が受けられます。

しかし、所得・床面積・補助金の受給額によって条件を満たせないケースもあります。
住宅ローン控除を受けるための5つの条件を、一つずつ見ていきましょう。
 

住宅ローン控除については、こちらの記事も参考になります。

リノベーションで住宅ローン控除は受けられる！条件や注意点を解説

リフォームで住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件があります。

• 返済期間10年以上のローンを組む
• 工事費の自己負担が100万円を超える（補助金を除いた額）
• リフォーム後の床面積が40㎡以上 （例外あり）
• 対象となる工事の種類である
• 合計所得が2,000万円を超えない

住宅ローン控除を受けるなら、返済期間が10年以上のローンを利用しましょう。
親族から借りたお金（無利子や非常に低い利率のもの）などは原則として対象外です。

繰り上げ返済をして完済までの期間が10年を下回った場合、その年から控除が受けられなくなります。
ローンを組む段階から返済計画を慎重に立てておきましょう。

工事費の自己負担額が100万円を超える工事を行いましょう。国や自治体からの補助金を受け取っている場合、その金額を差し引いた後の実質負担額で判定されます。

例えば、工事費が180万円でも「子育てエコホーム支援事業」や「先進的窓リノベ事業」などで100万円の補助金を受け取ると、自己負担は80万円になります。この場合、100万円を下回るため住宅ローン控除は一切受けられません。

補助金の活用は家計にとって有利ですが、控除の対象から外れないよう、自己負担額を事前に計算しておきましょう。補助金とローン控除を両立させたい場合は、リフォーム会社に相談しながら予算を組むのがおすすめです。

リフォーム後の床面積が、40㎡以上になるようにしましょう。床面積は、不動産の登記簿に記載される「内法面積（うちのりめんせき）」で判定されます。

マンションの場合、パンフレットや広告に書かれている面積（壁芯面積）は、登記簿の内法面積より数㎡ほど広く表示されています。「パンフレットでは52㎡だったのに、登記簿では49㎡だった」というケースもあるため、必ず登記簿で確認しましょう。
 

住宅ローン控除は、すべてのリフォームに使えるわけではありません。「住宅の安全性・耐久性・省エネ性能の向上に関係する工事」に対象が絞られています。

工事の適格性を証明するために、建築士などが発行する「増改築等工事証明書」の取得が義務付けられています。対象になる工事かどうかは、契約前にリフォーム会社へ確認しましょう。

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることも条件です。合計所得金額とは、給与所得（年収から給与所得控除を引いた金額）に加え、事業所得や不動産所得などを合算した金額になります。

不動産の売却などでその年だけ合計所得金額が2,000万円を超えると、その年の控除はゼロになります。翌年以降は再び適用されますが、タイミングには気をつけましょう。

住宅ローン控除は「住宅の安全性・耐久性・省エネ性能の向上に関係する工事」を行うと受けられます。
住宅ローン控除の対象となる工事について、さらに詳しく見ていきましょう。

耐震・省エネ・バリアフリーの3つは、住宅ローン控除の対象として最も代表的な工事です。多くのリフォームがこの3種類のいずれかに当てはまります。

複数の性能向上工事をまとめて行うとよいでしょう。

耐震リフォームについて詳しく知りたい方は、こちらの記事が参考になります。

耐震とリフォームで安心・快適な住まいへ！費用や補助金のポイントを解説

少子高齢化や多世代で一緒に暮らすニーズの高まりを受け、追加・拡充されてきました。

バリアフリーリフォームについて詳しく知りたい方は、こちらの記事が参考になります。

バリアフリーリフォームの工事内容と費用相場を事例で解説｜補助金制度も紹介

住宅ローン控除の対象になるのは、建築基準法上の「大規模な修繕・模様替え」に当たる工事です。具体的には、壁・柱・床・梁・屋根・階段といった主要な構造部分のうち1種類以上を、その過半にわたって修繕・改修する工事がこれに当たります。

最新のシステムキッチンへの入れ替えだけでは、設備の交換とみなされ対象外です。キッチンの位置を大幅に変更するために床や壁を壊し、構造部分に手を入れるような全面改修の場合は、大規模な修繕として対象になる場合があります。

この判定には専門的な知識が必要です。住宅ローン控除を活用したいことをリフォーム会社に早めに相談しましょう。

年間の住宅ローン控除額は、次の式で計算します。

例えば、残高が2,000万円なら14万円、1,500万円なら10.5万円、1,000万円なら7万円です。ただし、この計算額がそのまま全額戻ってくるわけではありません。還付される金額の上限は「その年に実際に納めた所得税額」です。

例えば、計算上の控除額が14万円あっても、納めた所得税が10万円であれば、戻ってくるのは10万円です。残りの4万円については、翌年の住民税から差し引かれます。

借入額ごとに、10年間でどの程度の控除が受けられるかをまとめました。想定条件は、金利1.5%・元利均等返済・返済期間15年です。

返済が進むにつれて残高が減るため、控除額も年々小さくなります。上の表はあくまで目安であり、実際の還付額は所得税・住民税の金額によって変わるので注意しましょう。

また、借入額が多いほど控除のメリットは大きくなりますが、支払う利息も増えます。自己資金とローンの比率は、控除額と利息のバランスを見ながら決めましょう。

年間の控除額が、その年に納めた所得税を上回る場合、差額は翌年度の住民税から引かれます。所得税だけでは控除しきれなかった分を、住民税で補う仕組みです。

住民税から引かれる額の上限は、次の2つのうち少ない方です。

この住民税からの控除は、確定申告を行うと自治体側で自動的に処理されるため、別途申請する必要はありません。

住宅ローン控除で見落とされがちなのが、「高額な工事なら何でも対象になる」という誤解です。構造や性能に関わらない工事は、金額が100万円を超えていても対象外なので注意しましょう。

リフォームの見積書が届いたら、「ローン控除の対象になる工事」と「対象外の工事」を分けて確認することが大切です。対象工事だけで100万円を超えているかどうかを、リフォーム会社に書面で確認しましょう。

住宅ローン控除とは別に、所得税の特定改修特別税額控除（リフォーム促進税制）という制度もあります。こちらはローンを組まなくても使える制度で、工事が完了した年の所得税から一定額を一括で控除できます。

ただし、同じ工事に対してこの2つの制度を同時に使うことはできません。どちらか一方を選ぶ必要があります。

どちらが有利かは、借入額・所得税額・工事費によって変わるため、迷ったときはリフォーム会社の担当者などに計算してもらいましょう。

住宅ローン控除の申請は、会社員の方でも1年目のみ確定申告が必要です。

会社員の方でも、住宅ローン控除を使う最初の年だけは自分で確定申告を行う必要があります。住宅ローン控除を使うためには、確定申告で税務署にその情報を登録する必要があるからです。

申告の時期は、リフォームが完了して入居した翌年の2月16日〜3月15日です。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」からスマートフォンのマイナンバーカードを使ってオンライン申告（e-Tax）を行えば、税務署に行く必要はありません。

1年目の申告を忘れると、その年分の還付が丸ごとなくなるだけでなく、2年目以降の手続きにも支障が出るので必ず確定申告を行いましょう。

1年目の確定申告が終わると、税務署から「住宅借入金等特別控除申告書」が控除期間分（通常10年分）まとめて送られてきます。

2年目以降、会社員の方はこの申告書と、金融機関から毎年送られてくる「住宅ローンの年末残高証明書」を会社に提出するだけで手続きが完結します。自分で確定申告する必要はありません。

自営業者・フリーランスの方・年収が2,000万円を超えるなど年末調整の対象外になる方は、2年目以降も毎年確定申告が必要です。

リフォームでも条件をみたせば、住宅ローン控除が使えます。

• 5つの要件を満たせば、リフォームでも最大140万円の減税が受けられる
• 補助金との兼ね合いや対象工事の確認は、計画の段階から行うことが大切
• 1年目の確定申告を確実に実行する

住宅ローン控除を確実に受けるために、次の3つのポイントを覚えておきましょう。
 

リフォームは一生に何度もある経験ではありません。税制の仕組みを正しく理解して最大限に活用したいなら、ユニテへお気軽にお問い合わせください。住宅ローン控除の対象になるかどうかの確認から、増改築等工事証明書の発行まで、ワンストップでサポートします。

まずは無料相談から、一緒に考えていきましょう。