「スケルトンリフォームとリノベーションとの違いがわかりにくい」
「スケルトンリフォームをするメリットって？」

中古住宅のスケルトンリフォームを検討している人の中には、上記のような疑問を持っている人も多いかもしれません。

この記事を読めば、スケルトンリフォームの基礎知識やメリット・デメリットが把握でき「自分のやりたいことに適しているかどうか」を判断できるようになります。

さらに、費用の相場や業者選びのポイントについてもあわせて解説していきますので、実際に依頼する際の参考にしてみてください。

スケルトンリフォームとは、建物を「躯体」と呼ばれる骨格の状態まで撤去し解体するリフォーム方法です。床や壁・天井をすべて取り払っておこなわれることから「スケルトン（骨）」と呼ばれています。

スケルトンリフォームは、戸建てとマンションで施工範囲が異なるのが特徴です。

建物を骨組みまで解体するため、見えない・手を加えにくい部分の改修工事ができるのが最大のメリットです。骨組みを丈夫に補強できれば、築年数が経過した家でも永く住んでいけるでしょう。

また、内装や壁を撤去してしまう特性から、水回り設備や間取りの移動・変更の自由度が高いという特徴があり、利便性の高いリフォーム方法として注目されています。

まずはスケルトンリフォームと、リノベーションやフルリフォームとの具体的な違いについてみていきましょう。

リフォームはマイナスをゼロに戻すための工事で、主に築年数の経過した古い建物などに適用されます。

一方、リノベーションは間取りのバリアフリー化や2世帯住宅への変更など、新築当時よりもより良い性能を持たせることが目的です。

またスケルトンリフォームは、建物を骨組みだけ残して解体する施工方法のことを指します。

スケルトンにはしない範囲で規模の大きい改修工事をおこなう場合は「リノベーション」、躯体の状態まで解体するより大規模な改修をおこなう場合が「スケルトンリフォーム」だと覚えておくといいでしょう。

リフォームとリノベーションの違いについては、「リフォーム？リノベーション？違いを理解して最適な家づくりをしよう」も参考にしてください。

建物全体を丸ごとリフォームすることを「フルリフォーム」、丸ごとリノベーションすることを「フルリノベーション」と呼びますが、この2つの言葉はほぼ同義で使われます。

フルリノベーション（フルリフォーム）は、スケルトンリフォームよりも工事の範囲が広いため、施工する業者によって工事内容が変動するのが特徴です。間取りの変更はせず、壁紙の貼り換え・外壁塗装などをおこなう「表層替えリフォーム」なども含まれます。

しかし、前述の通りバリアフリー化などが目的のフルリノベーションでは、間取り変更が必要になります。結果として、スケルトンリフォームを作業工程の1つとして採用することが多いのです。

そのため、スケルトンリフォームはフルリノベーションの一種であると考えるといいでしょう。

スケルトンリフォームの最大の特徴は、骨組みを残してその他すべてを刷新できることです。

ここからは、スケルトンリフォームが適しているケースについて詳しくみていきましょう。

スケルトンリフォームがおすすめなのは、まず建物の老朽化が進んでいる場合です。骨組み以外を一新できるこの手法は、「建て直すほどではないが老朽化した部分だけ刷新したい」と考えている場合に適しています。

壁や床の老朽化が進んだ家は定期的な修繕が発生するため、結果としてコストがかかる傾向です。しかし、スケルトンリフォームでまとめて修繕することにより、結果的にコストを抑えられる可能性があります。

家族構成の変化に伴い生活スタイルが変わった際にも、スケルトンリフォームが適しています。

子供の誕生や成長、親の同居や子供の独立など、家族状況の変化によって当初の間取りが不便に感じられることもあるでしょう。スケルトンリフォームは間取りの自由度が高いため、現在の家族構成やライフスタイルに合った快適な住まいへと変えることができます。

家族の変化にフレキシブルに対応できるのが、スケルトンリフォームの大きなメリットの1つです。

現状の家の間取りに不満があり、日々暮らしづらいと感じる方にもスケルトンリフォームが適しているでしょう。とくに洗濯や料理など、日常的におこなう動作において非効率な動きを強いられる場合、生活動線の悪さがストレスの原因になりかねません。

スケルトンリフォームなら、家全体の間取りを一新することにより、これらの問題を根本から解決できます。家事動線をはじめとする生活動線を改善することで、毎日の暮らしが格段に快適になるため、生活に不便を感じている方にはとくにおすすめです。

耐火性や耐震性など、家の基本機能に不安を感じる場合にも、スケルトンリフォームは有効です。このリフォームでは、家の内部構造にまで踏み込んで手を加えるため、古い住宅でも新築並みの機能性を実現することができます。

たとえば断熱性の改善を望む場合は、壁に新しい断熱材を追加して保温性を高めることが可能です。また耐震性に不安がある場合は、基礎や躯体を補強することで、より安全な住環境が確保できます。

住まいの機能を根本から刷新したいと考えている人にとって、スケルトンリフォームは最適な選択肢の1つといえるでしょう。

スケルトンリフォームは大規模なリフォーム方法です。一度始めてしまうとやり直しできないので、よく考えてから着工しなければなりません。

まずはどのようなメリット・デメリットがあるのかをしっかり把握しておきましょう。

本当にスケルトンリフォームが必要かどうか、ほかのリフォーム方法でも十分足りるのかを見極めることが大切になります。

スケルトンリフォームのメリットは、大きく分けて以下の4つです。

スケルトンリフォームは、骨組み以外を撤去し作り変える方法なので、リフォームの自由度が高いのが特徴です。普段隠れている内部の補強も同時に行えるメリットもあります。

ここからは、上記4つのメリットについて詳しくみていきましょう。　

例えば、「子供が独立したので子供部屋を活用したい」場合や「使い勝手が悪い空間をなくして居間を広げたい」という要望も叶えられます。ライフステージの変化に伴って間取りの変更が必要になった時などに有効です。

部分的に耐震性を上げるだけなら、スケルトン状態にする必要はありません。ただし、躯体の状態をすべて目視することにより、表面からは見つけられなかったダメージも把握できる可能性があります。

また、耐震基準に満たない古い建物にスケルトンリフォームを施すことで、耐震性を基準内まで高めることも可能です。　

加えて、断熱対策ができるという利点もあります。一戸建てなら、外部のスケルトンリフォームで断熱材を追加し、住まいをより快適にできるのです。

建物全体の断熱性能が向上すれば、冷暖房効率もあがり省エネにも貢献できるでしょう。

部分的なリフォームでは、目に見えている部分が基本的な施工範囲となるため、目に見えない配管部分までは施工できません。

スケルトンリフォームなら、それらの修繕・交換もしやすいメリットがあります。さらに「全室無線LANを使えるようにしたい」というような要望が叶えやすいのも魅力的です。

つまり、新築と同程度のレベルまで性能・価値の引き上げができるだけでなく、費用を新築の3分の2程度に抑えられるということです。

ただし、建物の劣化が激しい場合や機能にこだわりすぎてしまった場合は、費用が割高になる傾向があるので注意しましょう。

延床面積を維持したままリフォームできる

スケルトンリフォームには、延床面積を維持したまま改装・刷新できるメリットもあります。築年数が古く、現行の建築基準法で建てられていない家の場合、建て替えに伴って「セットバック」が必要になる可能性があるためです。

現行の建築基準法では、敷地に接する道路幅が4m以上確保する「接道義務」が定められています。築年数が古い家はこの義務に反しているケースが多く、更地にして建て直しをする場合は4m幅を確保するために「セットバック」が必要です。

敷地を後退させる必要があるため、既存の延床面積よりも狭くなる可能性が高くなるでしょう。

しかし、内外部のスケルトンリフォームをおこなえば、既存の建物面積を維持したままリニューアルできます。専有面積を変動させずに、建て替えと同程度のクオリティに回復できるメリットがあるのです。

先述の通り、スケルトンリフォームは得られるものが多い改修工事です。

しかし、デメリットがまったくない訳ではありません。スケルトンリフォームには以下のようなデメリットが存在します。

前提条件として「スケルトンリフォームが適用できないケースがある」ことが挙げられます。

また、骨組みまで解体する大規模な工事が必要になるため、そのぶん費用・工期がかかってしまうのもデメリットです。

上記3つのデメリットがネックになる際は、施工を諦めてほかのリフォーム方法を採用するべきでしょう。詳しく解説していきますので、しっかり把握しておいてください。

スケルトンリフォームは骨組みを残しておこなうリフォーム方法なので、地盤をいじることができません。そのため、地盤自体に問題が発生している場合は、一度取り壊して地業工事する必要があるのです。

また、壁で建物を支える「壁式構造」のマンションは、スケルトンリフォームを施しても制限がかかり、適用する意味を成さない場合もあります。

壁を撤去することができないため、間取りに制限がかかったり、そもそもスケルトンリフォームが適用できない可能性が高いでしょう。

そして、マンションによっては、規約でリフォーム範囲を制限している可能性もあります。廊下に騒音が発生しないようフローリングを禁止していたり、躯体への穴あけ・壁打ちなどの加工を禁じていたりするかもしれません。

マンションのスケルトンリフォームを検討している場合は、管理規約・契約書をしっかり確認しておくことをおすすめします。

さらに、スケルトンリフォームは、間取りなどの自由度が高い特徴があります。次々にやりたいことを盛り込んでしまうと、どこまでも金額がつりあがってしまうという落とし穴があるのです。

人によっては、見積もりを貰った時にびっくりするような値段になっている可能性も否めません。自由度が高いからといって、あれもこれも欲張りすぎるのは厳禁です。

また、工期も長めのリフォーム内容なので「知人は3か月程度だったから、きっとそのくらいだろう」などと憶測で判断すると危険です。予定が狂ってしまい、後悔することになるかもしれません。

依頼時には、必ず業者に工期目安を確認した上で、仮住まいの準備やそのほかの計画を立てるようにしてください。

建物を躯体の状態に解体し、新たな間取りを設計できるスケルトンリフォームですが、やり方によってできることやかかる費用は異なります。

スケルトンリフォームの種類は大きく分けて下記の3パターンです。

ここからは、それぞれの工法の違いについて詳しく説明していきます。

躯体を残す必要があるため一部抜けない柱も存在しますが、間取りなどを大幅に刷新できることから、近年人気を集めている方法です。

かつ、マンションの場合は占有部内で工事をおこなう制約があるため、内部のスケルトンリフォームが採用される傾向があります。

外部のスケルトンリフォームは下記の場合に採用します。

特に「室内の間取り変更の予定はないが、経年劣化による外装の痛みが激しい」という際に適しているリフォーム方法です。

「外断熱を採用し住み心地をアップさせたい」という時にも向いています。

建物を完全に躯体だけの状態にするため、老朽化した建物でも基礎を補強して新築時と同程度、あるいはそれ以上の性能へ回復させることが可能です。

ただし、内外部のスケルトンリフォームは、躯体を傷つけないよう解体作業が原則手作業となります。時間もコストもかかるため注意が必要です。

ここからは、スケルトンリフォームの事例ごとの費用相場をみていきましょう。スケルトンリフォームは、マンションと一戸建てで工事のやり方が異なるという特徴があります。

以下はマンション・一戸建てのスケルトンリフォームにおける、工事方法・費用目安を比較したものです。

マンションのスケルトンリフォームは、コンクリートの地肌が見える状態まで解体・撤去し、一から間取りの再構築をおこなう内部のスケルトンリフォームが基本です。

一方、一戸建ては、内外部のスケルトンリフォームが主流となります。建物の基盤である基礎・梁・柱だけを残し、屋根や外壁を含めた建物全体を解体・撤去する形です。そのため、一戸建てのスケルトンリフォームが比較的高額になる傾向があります。

しかし、リフォーム業者によっては坪単価で費用の算出する場合もあるようです。

約30年間リフォーム・リノベーション業に携わってきた「ユニテ」でも、スケルトンリフォームの事例が豊富にございますので、ぜひご検討ください。

ここからは、それぞれの費用相場と1坪あたりの単価について紹介していきます。

マンションのスケルトンリフォームにおける費用の相場は以下の通りです。

【マンションのスケルトンリフォーム費用】

坪単価は10万～50万円程度が目安になります。施工規模にもよりますが、予算は500万〜800万円程度で組んでおくといいでしょう。

ただし、マンションのスケルトンリフォームは、施工する規模によって坪単価が大きく変動する傾向があります。延床面積別の費用相場については、以下を参考にしてください。

【マンションの広さ別スケルトンリフォーム費用】

設備などにグレードの高いものを採用する場合には、相場の上限額を超えるケースも存在しますので、注意が必要です。

また、ユニテの提案するマンションのスケルトンリフォームは、間取り変更がメインとなります。規模や内容にもよりますが、おおよそ1,000万円程度で施工可能です。

一戸建てでスケルトンリフォームを行う場合の費用相場は以下を参考にしてください。

【一戸建てのスケルトンリフォーム費用】

一戸建ては施工範囲・面積が大きくなりやすいため、マンションと比較するとやや高額です。とくに建物の老朽化が激しい場合にはより高額になる傾向があります。

また、坪単価は10万～50万円程度が目安になりますが、内容によっては80万円近くかかるケースもあるようです。

ユニテでは、戸建てのスケルトンリフォームをメインに施工をおこなっております。戸建ての場合は2,000万円前後が施工費用の目安ですが、施工内容や規模によっては超過する可能性が高いです。

たとえば、2階建て住宅における内外部のスケルトンリフォームをおこなう場合は、ほとんどのケースで2,000万円を超過しています。1つの目安としてお役立てください。

ここからは、スケルトンリフォームの具体的な依頼・施工の流れについて解説していきます。

スケルトンリフォームの流れは以下の通りです。

スケルトンリフォームは、ほかのリフォームよりも規模が大きく難しい工事です。

そのため、契約から引き渡しまでは半年程度かかります。工事内容によっても変動しますが、期間には余裕を持って依頼するようにしてください。

まずは、希望するリフォーム内容についての「初回ヒアリング」が行われます。予算や工事内容の要望について、可能な限り詳細に担当者と共有することが重要です。

先述の通り、事前にしっかりリフォームの目的が整理されていれば、スムーズに伝達できるでしょう。

見積もり前には、部屋の採寸や写真撮影などの「現地調査」も行われます。住まいの調査をすることにより、リフォームでするべき改善点が見えやすくなるためです。

さらに、該当物件がマンションの場合は、管理会社とも打ち合わせが必要になります。主に施工業者の担当者が、管理規約・ルールの確認や、竣工図面・搬入経路の確認などを打ち合わせる形です。

着工前の打ち合わせでは、工事手順の説明・スケジュールの確認がおこなわれます。スケジュールが確定したら、着工前に近隣への挨拶を済ませておきましょう。

工事開始の直後が一番騒音を実感しやすいため、しっかり説明しておくことでトラブルを防げる可能性が高くなるのです。

一方で、施工業者側はこの間に資材・設備などを細部調整し、最終決定した内容をもとに設計図を作成します。

設計図は、平面のものだけではなく、展開図と呼ばれる壁面の図面や詳細の仕上げ表を盛り込んでいる内容の濃いものです。工事をトラブルなくスムーズに進めるために必要な資料になります。

すべての工事が完了したら、現場で出来栄えを確認します。問題なければ最終清算をおこない、晴れて引き渡し完了です。

スケルトンリフォームは自由度が高いぶん、費用が高騰しやすいリフォーム方法です。可能な限りコストカットしたいのであれば、以下のポイントをチェックしておく必要があります。

上記のコツを押さえれば、費用のかかりすぎを未然に防げるでしょう。3つのコツを詳しく解説していきますので、ぜひ検討してみてください。

解体する範囲が広がるほどリフォームし直す工事範囲も広がるため、費用はかさんでしまうでしょう。

そのため、スケルトンリフォームの必要がない部分に関しては、ほかの方法を選択することをおすすめします。

例えば、「どこまで間取り変更が必要なのか」を見直すことで、費用がかかりすぎるのを防止できるでしょう。

採用したい間取りの重要度や優先順位が本当に高いのか、検討しなおしてみることが大切です。

しかし「リフォームでやりたいことがたくさんある」というケースでは、スケルトンリフォームだと費用が高くなりすぎてしまう可能性もあります。

新築に建て替えるのとではどちらが安く施工できるのか、一度考えてみてもいいかもしれません。

スケルトンリフォームならではの性能向上メリットは、耐震・断熱性能などの見えない部分がメインになります。

上記の内部性能は、仕上がり後に見ることはできませんが、建物全体の性能をあげるものです。また、頻繁に工事できない部分でもあるため、こだわるなら内部性能を優先するのがいいでしょう。

条件に該当する場合は、スケルトンリフォームで減税制度が利用できます。スケルトンリフォームで利用できる制度は以下の通りです。

【スケルトンリフォームで利用できる減税制度】

上記はどちらも国土交通省が実施している減税制度です。リフォームの補助制度には、主に国が実施する制度と、地方公共団体が実施する制度の2つがあります。

上記以外にも、リフォーム補助金制度や融資制度など、さまざまな制度が受けられる場合があるため、よく下調べをした上で実施するのがおすすめです。

詳しい内容については「住宅リフォーム推進協議会」をご覧ください。

さらに、一般的なリフォーム業者の場合も、デザイナー・営業マンがメインであれば経費がかかるため、費用は割高になるでしょう。安く施工することよりも、デザイン性にこだわりたい場合には適しています。

地元の工務店なら、営業・販売促進・広告費にお金をかけていない業者が多く、費用が安く抑えられるメリットがあります。現場に関わる人が営業も兼ねているケースが多く、技術者が社長を務めているケースもあるようです。

もちろん「スケルトンリフォームの実績があるか」や「豊富な実績を持つ優良業者かどうか」をチェックしてから依頼を決めるのがいいでしょう。

リフォーム業者の選び方のポイントは以下の通りです。

スケルトンリフォームは、リフォームの規模が大きいだけでなく、技術の必要な難しいリフォーム方法です。

躯体だけを残し、傷つけないように解体しなければならないため、建物を一から作るよりも難易度が高いとされています。業者選びは慎重におこないましょう。

ただし、最安値を提示した業者を安易に選択するのは危険です。ずば抜けて安いとつい惹かれてしまうかもしれませんが、その場合は警戒するべきでしょう。

複数の業者に見積もりをおこなった場合は、多少の金額差は出ますが相場範囲内の金額になるのが一般的です。

相場からかけ離れた安い金額提示をする業者は、職人に無理を強いていたり、粗悪品での施工をおこなったりしている可能性が高いので、依頼すべきではありません。

担当者がこちらの要望を尊重したプランを提示してくれるかどうかは、仕上がりの満足度に大きく影響するため妥協は禁物です。　

また、スケルトンリフォームは通常よりも長い期間を要するリフォーム方法なので、担当者の人柄や態度も重要になります。少しでも信頼できない部分がある・対応に疑問を感じる場合は、依頼するべきではないでしょう。

最後に、スケルトンリフォームに寄せられるよくある質問に、リノベーションに約30年間携わってきたユニテがお答えいたします。

• 予算1,000万円でできるスケルトンリフォームは？
• スケルトンリフォームをすると固定資産税が上がるって本当？
• スケルトンリフォームをした人が後悔していることは？

上記の疑問をお持ちの方は、ぜひ参考にしてみてください。

予算1,000万円でできるスケルトンリフォームは以下の通りです。

【予算1,000万円でできるスケルトンリフォームの例】

• 21坪前後のマンションにおける内部のスケルトンリフォーム

スケルトンリフォームは、建物の面積や劣化箇所が多ければ多いほどコストがかかります。施工面積が少ないマンションであれば現実的ですが、戸建て住宅では難しいケースが多いでしょう。

また、内部だけでなく外部も新築同様にしたい場合も、1,000万円の予算では難しい傾向です。

予算1,000万円の戸建てリフォームに関しては「予算1000万円でどこまでできる？一戸建てリノベーションを賢く進めよう【事例あり】」を参考にしてください。

固定資産税は、不動産の評価額によって変動するものです。スケルトンリフォームをおこなうことにより、耐久性・機能性が向上することから、必然的に建物の不動産評価額も上がります。

そのため、スケルトンリフォームをすることで固定資産税は上がるといえるでしょう。

固定資産税が変動するかどうかに関しては、リフォーム時に「建築確認申告書」の提出が必要かどうかで判断できます。

スケルトンリフォームでよくある後悔は以下の通りです。

【スケルトンリフォームでよくある後悔の例】

• 理想通りの間取り変更ができなかった
• 躯体の劣化がひどくスケルトンリフォームができなかった
• 工期が長く仮住まい費用がかかった
• 予算を大きく上回る施工が必要になってしまった

スケルトンリフォームは、間取りの自由度が高い施工ではありますが、必ずしも理想通りのものが実現できるというわけではありません。規約によって間取り変更ができなかったり、建物の構造的に撤去できない壁や柱があったりするためです。

また、いざ施工を開始してみたら、想像以上に基礎の劣化がひどく、スケルトンリフォームが採用できなかったというケースも存在します。この場合は、スケルトンリフォームでは修繕できないため、建て替えへのプラン変更が余儀なくされるでしょう。

さらに、予算組みに関する失敗や後悔も多く寄せられています。失敗を少なくするには、計画の段階で施工業者と納得できるまでしっかり話し合うことが大切です。必要であれば自分からヒアリングするように心掛けてください。

富山県周辺でスケルトンリフォームを検討しているという場合は、ぜひ一級建築士が在籍する「ユニテ」にお気軽にご相談ください。

ユニテでは、スケルトンリフォームに関する施工経験も豊富ですので、プロの判断を仰ぎながら自身の要望に適う案を検討してみましょう。

スケルトンリフォームは、建物を骨組みまで解体して再構築するリフォーム方法です。躯体の補修など、普段見えない部分もメンテナンスできるので、特に築年数の経過した家のリフォームに適しています。

ただし、新築を建てるよりも難しい工事内容になるため、腕のいい業者に依頼することが大切です。業者選びのポイントをしっかり押さえて、失敗しないスケルトンリフォームを実現させましょう。