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「中古住宅は本当にお得なの？」

「リノベーションで中古住宅が新築同然に生まれ変わるって本当？」

「リノベーション費用を含めると、新築より高くなるのでは？」

中古住宅のリノベーションを検討している人の中には、上記のような疑問や不安を抱えている人も多いのではないでしょうか？

中古住宅を購入してリノベーションする方法は、新築住宅よりも安いコストで施工できる傾向があります。しかし、物件や業者の選び方、リノベーションの注文方法などによっては、理想通りのリノベーションが叶わない可能性も。

この記事では、中古住宅をリノベーションした場合と、新築を購入した場合をそれぞれ比較するとともに、中古住宅のメリットを紹介していきます。またリノベーション方法や中古住宅の見つけ方、流れ、業者の選び方など、初めてリノベーションする方向けの情報をまとめてお伝えします！

過去に人が居住した経歴がある物件を「中古住宅」と呼びます。ひとことで中古住宅といっても、築年数が10〜20年の比較的新しいものから50〜60年の古いものまでさまざまです。

中古住宅を購入してリノベーションする場合、具体的に以下のようなメリットがあります。

【中古住宅リノベーションのメリット】

1. 新築費用よりも安く一戸建てが手に入る
2. リノベーションで好みの家にできる
3. 選択肢が豊富にあり希望のエリアに住める

新築を建てる場合との違いに着目しつつ説明していきますので、どちらがいいか迷っている方はぜひ参考にしてみてください。

中古住宅リノベーションの大きなメリットとしては、まず「新築の一戸建てよりも経済的」であることが挙げられます。以下は、平成28年度の国土交通省の調査における、各住宅の平均費用です。

【平成28年度の住宅購入平均費用】

国土交通省「平成28年度住宅市場動向調査報告書」

上記を参考にすると、中古一戸建て住宅の平均費用は、新築に比べて大幅に安いことがわかります。木造住宅の耐用年数は税法上22年とされており、年数が経過した中古住宅は、建物価値が低いことから安価で手に入れられるのです。

リノベーションにより、安価な中古住宅を「新築同然の快適な住まいに生まれ変わらせる」こともできます。中古住宅のリノベーションは、自分たちの好みやこだわりを反映させることが最大のメリットです。

中古住宅リノベーションには、建売住宅にはない施工や間取りの自由度があります。たとえば「広いお風呂にしたいので部屋数を減らしたい」といった特別な要望も実現可能です。

また、新築住宅と同等の予算をかけて、既存の中古住宅にリノベーションを施した場合は、より個性的で自分好みの内装や設備を選べるため、満足度が高くなります。

これにより、画一的な建売住宅よりも、よりパーソナライズされた住空間を創出することができるのです。

新築戸建ての場合、人気エリアでは競争が激しく、理想の物件を見つけるのが難しいケースも多いです。一方中古住宅の場合は、物件数が多く選択肢が豊富なため、立地や間取りなど、こだわりポイントを妥協せず選ぶことができます。

さらに、築年数が長いほど価格が下がり、立地の良い物件を手頃な価格で手に入れることが可能です。リフォームを前提にすれば、立地や広さを重視した購入が可能で、希望のエリアでの住宅探しが現実的になります。

ここからは、中古住宅のリノベーションに失敗しないための注意点について、詳しく解説していきます。

【中古住宅リノベーションの注意点】

1. 購入前に現地で直接中古住宅の状態をみる
2. 中古住宅購入時は築年数に注意する
3. 中古住宅購入時は住宅ローンに注意する
4. 物件以外の費用に注意する

中古住宅リノベーションでは、中古住宅を購入する時点から気をつけなければならないことが数多くあります。中古住宅リノベーションについての知識をしっかり身につけ、成功に導きましょう。

中古住宅リノベーションでの失敗を防ぐには、購入前に物件の現地を訪れて直接状態を確認することが重要です。

【中古住宅の内見に関する注意点】

1. 現地に行って中古住宅の状態をチェックする
2. 専門家と一緒に中古住宅の見学に行く

実際に現地へ行くことで、写真や説明だけでは分からない住宅の実際の状態や、周囲の環境を把握できます。さらに、専門家と一緒に物件を見学することで、潜在的な問題点やリノベーションの可能性をより正確に評価でき、より適切な判断ができるようになるでしょう。

現地に行って中古住宅の状態をチェックする

ネットを使って物件探しをされる方が多いと思いますが、ネットの情報だけで完結してしまうと失敗しがちです。

ネット上ではサイズ感や実際の雰囲気が異なって見えるため、購入後に後悔する可能性が高くなります。必ず現地に出向いて、見学する機会を作ることを心掛けてください。

また、実際に店舗で物件探しをすると、ネットよりも効率的に探せる可能性もあります。ネットに掲載されていない物件があったり、専門家の意見を参考にしながら物件探しができたりすることもあるでしょう。

余裕がある方はぜひ足を運んで、物件探しをしてみてください。

専門家と一緒に中古住宅の見学に行く

一度、リノベーション業者に相談してから、担当者と一緒に物件の見学に行くのもおすすめです。

リノベーション業者の担当者は、リノベーションに関してはプロフェッショナルなので、「この間取りならこのリノベーションができる」などの正確な判断ができます。

リノベーション業者に相談しつつ、一緒に内見する場合の流れについては、以下を参考にしてください。

ただし、業者によっては対応の可否が異なるため注意が必要です。成功させるために、相談を快く引き受けてくれる業者を探しましょう。

【中古住宅の築年数に関する注意点】

1. 住宅診断を検討する
2. 瑕疵担保期間を確認する

安全でコスト効率の良いリノベーションをおこないたいなら、おこなっておいて損はありません。

住宅診断を検討する

中古住宅リノベーションにおける失敗を防ぐためには、住宅診断の検討が欠かせません。構造部分の問題点は、外見だけではわからないことが多いです。その問題点がリノベーション中に発覚してしまった場合は、予想外のコストがかかることもあります。

そのため、リスク回避のために、ホームインスペクターや一級建築士などの専門家に住宅診断を依頼するのが賢明です。専門家による診断は診断費用がかかりますが、リノベーションの計画段階で潜在的な問題を発見してもらえるメリットがあります。

瑕疵担保期間を確認する

中古住宅を購入する際には、瑕疵担保期間の確認も重要です。「瑕疵担保」の期間内であれば、購入後に見つかる欠陥に対して、売主から修理や保証が受けられます。

ただし、中古住宅における担保期間は状況によって異なるため注意が必要です。法人が売主の場合は2年間の保証がありますが、個人売買では数カ月と短く、保証がない場合もあります。

また、リノベーション住宅推進協議会が認定した「リノベーション適合住宅・R5住宅」では、構造部分に5年、それ以外の部分に2年の保証がありますが、登録件数は多くないのが現状です。

このため、中古住宅を購入する際には、契約書の確認や保証内容の理解が欠かせません。確認を怠らないよう心掛けてください。

中古住宅リノベーションを考える際、住宅ローンにはとくに注意が必要です。中古住宅の購入はローンの検討時間が短くなりがちで、希望する条件で借り入れることが難しい場合があります。

【中古住宅の住宅ローンに関する注意点】

1. 中古住宅はローンの検討時間が短い
2. 希望条件で借りられないケースがある
3. ローンが組めないケースもある

また、物件の状態や価値によっては、ローンが組めないケースも存在します。そのため、購入を検討する際は、事前にローンの可能性や条件を確認し、財務計画を慎重に立てることが重要です。

中古住宅はローンの検討時間が短い

中古住宅リノベーションでは、ローンの検討時間が短いことに留意しなければなりません。新築物件購入の場合は、引き渡しまで数か月から1年以上の猶予があります。そのため、住宅ローンについてじっくり検討しつつ、専門家へ相談することも可能です。

しかし中古物件では、売主の都合により、契約から引き渡しまでの期間が1か月程度と短くなることが多い傾向があります。購入決定後にローンの検討を始めると、時間が不足する可能性があるのです。

そのため、事前に金融機関のローンプランを比較し、どのローンを利用するかを決めておくことが大切になるでしょう。また、仲介不動産会社による提携金融機関の紹介も、選択肢の一つとして検討してみることをおすすめします。

希望条件で借りられないケースがある

新築物件と比較すると、中古住宅の購入では、借入額や借入期間が制限されることがあります。住宅ローンの融資では、担保となる物件の価値評価が重要です。とくに築年数が経過すると、建物の資産価値は減少します。

たとえば、戸建て住宅では築20年で建物価値がゼロと評価されることがあり、住宅ローンでは土地価値のみの融資となることもあるのです。

さらに、金融機関によっては、築30年以内など物件の築年数による制限が設けられているケースもあります。希望するローンの条件を事前に確認し、計画的に進めることが大切です。

ローンが組めないケースもある

とくに、以下の条件がある土地に位置する中古物件の場合は、通常の住宅ローンの融資を受けるのが困難になります。

【住宅ローンの融資が難しい物件の例】

• 再建築不可物件
• 要セットバック物件

これらの条件がついている物件は、販売価格が割安になる傾向があるため、コスト面では魅力的です。ただし、リノベーションの資金計画を立てる際には、慎重な検討が求められるでしょう。

最近では、物件購入のためのローン以外にも、リノベーションやリフォームのためのローンも用意されています。申請するローンの種類をよく知り、様々なローンを組み合わせれば希望額分の融資が受けられるでしょう。

中古住宅のリノベーションでは、物件価格以外にもさまざまな諸費用がかかることを理解しておきましょう。以下は物件価格のほかに発生する費用の一例です。

【物件以外に発生する費用の例】

• 物件の仲介手数料
• ローン取扱手数料
• 契約時の印紙代
• 不動産登記にかかる費用など

戸建ての場合、これらの費用は平均して物件価格の約6%〜10%ほど発生します。これらの追加費用も考慮して、住宅ローンの借り入れ計画を立てることが重要です。

ここからは、自分好みにリノベーションできる最適な中古住宅を見つけるためのコツについて解説していきます。

中古住宅の購入権当時、リノベーションのために見ておきたいポイントは以下の通りです。

【中古住宅リノベーションに最適な戸建てを見つけるコツ】

1. 築年数をチェックする
2. 躯体をチェックする
3. 間取りをチェックする
4. 再利用可能な部分があるかチェックする
5. 立地をチェックする

改修が必須の部分が少なく、再利用できる箇所が多いと、リノベーション費用も大幅に削減できます。中古物件単体の価格ではなく、リノベーション費用がいくらになるかも合わせて検討しましょう。

中古住宅リノベーションにおいて築年数のチェックは重要です。1981年以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」で建築されており、耐震補強に余計なコストがかかる可能性があります。

注意すべき中古物件の築年数とその理由

1950年から2000年に建てられた木造在来工法住宅の大多数は、耐震性が不足しており、耐震補強工事には平均95万円から190万円程度が必要です。

この場合リノベーション不可というわけではありませんが、外観だけでなく建物を支える梁や柱、土台そのものから変えていかなければならないでしょう。しかしあまりにも老朽化が進んでいる場合は、骨組みそのものの再利用が不可能なので解体して新築する必要があります。

一方、2000年6月以降の現行法下で建築確認申請された木造住宅は、耐震性が確保されているため推奨されます。2000年以降に建てられた住宅を選ぶことで、耐震補強にかかる費用を抑えることが可能です。

中古住宅リノベーションを成功させるためには、躯体の状態を事前にチェックすることが大切です。

とくに、基礎や土台に瑕疵があると家の耐久性に問題が生じます。予定していたリフォームよりもはるかに大規模な工事や、最悪の場合は建て替えが必要になることもあるのです。

そうした状況を避けるためにも、購入前に建物の躯体を詳細に確認し、潜在的な問題点を把握しておくことが重要になります。

中古住宅リノベーションでの間取り変更は、建物の構造によって可能性が異なります。木造軸組工法の家では柱と梁による構造が多く、壁を取り除きやすいため間取りの変更が容易です。

しかし、「2×4工法」や「プレハブ工法」の一部では、壁が構造を支えるため間取り変更に制約が出ることがあります。特にプレハブのボックス型ユニットでは、ほぼ変更が不可能です。

また、ビルトイン設備の更新には大規模な工事が必要な場合があり、コストと時間がかかります。中古住宅の選択には、自分が納得して使える家を選ぶことが重要です。

リノベーションにおいてコストを抑えるためには、中古住宅の再利用可能な部分をチェックすることも大切です。たとえば、内装の木材やタイル、床材などの資材が良好な状態であれば、そのまま活用することができます。

また、構造的に頑丈な柱や梁、基礎なども再利用することで、建築に必要な素材コストを節約できるでしょう。古い家特有の魅力やデザイン要素を生かせば、ユニークで魅力的な空間を創出することも可能です。

全てを新しくするのではなく、既存の良質な部分を上手く組み合わせることで、効率的かつ経済的なリノベーションが実現できます。

中古住宅リノベーションにおいて立地のチェックは重要です。建物の強度や耐震性を確認するだけでなく、地盤の状態も検討する必要があります。

国土交通省が提供する「ハザードマップ」を利用し、洪水や土砂崩れなどの自然災害リスクがある場所を確認しておきましょう。この情報は、中古住宅の安全性を判断する際に重要な要素となり、将来のリノベーション計画において安心できる立地選びをサポートします。

中古住宅のリノベーションを成功させるには、中古住宅購入からリノベーション、引っ越し完了まで一連の流れをしっかり確認し、前もって準備を済ませておく必要があります。準備は以下の項目について準備を進めてみてください。

1. 中古住宅購入
2. リノベーション行者と契約
3. リノベーション着工
4. 工事完了・引越し

直前になって慌てないよう、しっかり順序を確認しておきましょう。

また業者によっては、中古住宅販売とリノベーションをセットでおこなっている所もあります。簡潔に済ませたい方はこちらがおすすめですが、柔軟に決めたい方は物件購入とリノベーションを分けると、幅広いサービスの中から選択できるでしょう。

すぐに契約するのではなく、見積もりを出してもらい、よく検討することが大切です。「自分の思い浮かべるリノベーションをしてもらえるかどうか」を検討したうえで契約を交わしましょう。

工事が完了したら、実際に引っ越して新しい生活がスタートします。工事完了と引っ越しの時期を近づけすぎないことが大切です。工期は資材の不足や作業の遅延などで簡単に遅れてしまいます。

引っ越し前の住居の契約期間も余裕をもって設定し、引っ越し業者の手配は工事完了が明確になったらするようにしましょう。

政府では物件販売を促進するために、あらゆる補助金制度を用意しています。制度は年ごとに変わり、世間の状況や政策によって内容も大きく変化するため、最新情報をチェックすることが大切です。

中古住宅のリノベーションは、税制上の優遇措置や補助金制度が豊富に用意されています。所得税や固定資産税の減税を受けられる場合がありますので、しっかり事前に調べておくといいでしょう。

住宅ローンを利用したリノベーションでは、一定の要件を満たせば住宅ローン控除が適用されます。また、耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応などの投資型減税も利用可能です。

最大控除額は62.5万円（バリアフリーのみ60万円）ですが、工事の組み合わせにより最大75万円の控除が可能になるケースもあります。さらに、リノベーションの補助金制度を利用すれば、最大で250万円の支援を受けることも可能です。

ただし、これらの制度を利用するには、工事内容や金額などの一定要件を満たす必要があります。さらに、契約や着工前の申請も必要になるため、事前の確認が大切です。

リノベーション業者には次の4種類があります。

• 住宅販売とリノベーションをセットで行う（全て自社で行う）
• 住宅販売とリノベーションをセットで行う（工事は外部委託）
• リノベーションのみ（細部も自社内の部署が担当する）
• リノベーションのみ（水道や電気など、一部外部委託）

絶対条件として勧めたいのが、自社内に各部署があり、外部委託をしていない業者です。外部委託した場合、委託先のレベルによってリノベーションの完成度も大きく変わります。

マージンが発生するので、その分費用が掛かることも。相談する際に外部委託の有無を確認し、打ち合わせ通りのリノベーションができるかを確認します。

実際にリノベーション業者を選ぶ場合は、次のポイントを参考に探してみてください。

• 相談に快く乗ってもらえる
• 自分の意見を聞き入れたうえで、専門家目線の指摘がある
• 予算の詳細を明確に説明できる
• できないことははっきり断る
• アフターフォローがしっかりしている
• 口コミが良い

リノベーションは、技術力・顧客目線・正直さが明確にわかっている業者を選ぶと成功に近づきます。特にこちらの意見を聞き入れるだけでなく、専門家としての否定的意見も言える担当者がいる企業は信頼できます。

中古住宅をリノベーションすると、新築と変わらない機能性・見た目の物件が安く手に入ります。またリノベーションで自分好みにカスタマイズできるのも魅力です。

住宅購入時のポイントと業者の選び方を以下にまとめます。

これから中古住宅をリノベーションしようと考えている方は、ぜひポイントを参考にしてみてくださいね。

中古住宅の選び方

リノベーション業者の選び方